Что такое кадастровая стоимость квартиры

Что такое кадастровая стоимость квартиры

Содержание

Главная > Библиотека > Статьи об оценке > Государственная кадастровая оценка квартиры

Государственная кадастровая оценка квартиры

До недавнего времени никто из россиян не задумывался о таком понятии, как оценка кадастровой стоимости квартиры, а теперь этот вопрос волнует многих. Причина понятна — с кадастровой стоимостью планируется связать величину налога на недвижимость в новостройках, начиная уже с 2014 года. Возможность уплаты налогов с той цены на квартиру, которая указана в справке БТИ, надо постепенно забывать. Этот алгоритм расчета морально устарел и не позволяет получать правильные результаты, хотя подавляющему большинству из нас это было на руку.

Государственная оценка квартиры, т.е. ее кадастровая стоимость учитывает все современные факторы, влияющие на рыночную цену недвижимости.

  • место нахождения объекта,
  • расстояние до него от центра,
  • наличие инженерных и транспортных коммуникаций,
  • техническое состояние, то есть
  • и все остальные факторы, учитываемые независимыми оценщиками при оценке квартир в Москве.

Однако, как показывает практика, кадастровая оценка квартир в Москве нередко показывает результат отличный от рыночной стоимости. Обычно причины кроются либо в ошибках государственных оценщиков, либо в несовершенстве применяемой типовой методики. Тем не менее время идет, законодательство и методики совершенствуются. Обратного пути все равно нет, и цена недвижимости теперь всегда будет определяться по кадастру. Но что делать тем гражданам, которые считают, что оценка их жилья завышена или занижена. Ведь и в том и в другом случае они могут понести убытки, например при продаже квартиры, когда заниженная цена приведет к потерям, или при уплате завышенного налога с недвижимости с завышенной ценой.

Где можно узнать кадастровою стоимость своей недвижимости?

1 Заказать справку о стоимости в кадастровой палате. Но такая справка — документ, который будет нужен вам, например при обращении к оценщикам или в суд

2. Если вам нужно это знать просто для информации, то посетите сайт Росреестра. Там есть баннер «Найдите ваш объект и узнайте его кадастровую стоимость».

Что такое кадастровая стоимость квартиры в 2018 году: как и где её узнать и посчитать

Надо просто нажать на него, и сразу в окне появится форма, заполнив которую, можно получить информацию о доме или квартире. Сейчас она загружена еще не по всем регионам. Но в ближайшее время там будут находиться данные по всей стране.

Может ли кадастровая стоимость квартиры быть определена неправильно?

Да, может. Поскольку кадастровая оценка была массовой, то неточности и ошибки не исключены. Но их можно и нужно исправлять. У любого гражданина есть право обжаловать результаты кадастровой оценки. Это можно сделать

  1. Сначала  в комиссии, которая создана при каждом территориальном органе Росреестра.
  2. В суде, если комиссия не прислушалась к вашим доводам

Адреса региональных органов Росреестра, перечень необходимых документов и форма заявления для обращения в комиссию также размещены на вышеуказанном сайте, под баннером «Как оспорить результат определения кадастровой стоимости».

Ваше заявление комиссия будет рассматривать 1 месяц. Право обратиться в комиссию с обжалованием сохраняется за гражданином в течении 6 месяцев с даты проведения кадастровой оценки квартиры. Однако это ограничение в скором времени собираются убрать. А пока, если вы пропустили срок обжалования вам одна дорога — суд. Более подробно об этом вы можете почитать на страницах

Какие основания для оспаривания оценки кадастровой стоимости квартир?

Оснований для оспаривания может быть два. Это

  • недостоверность и ошибки в данных, которые были использованы при оценке. Например, неправильно указана площадь помещения.
  • значительное расхождение между рыночной оценкой объекта, выполненной центром оценки недвижимости, которую собственник заказывал сам, и ценой по кадастру.

В перспективе исправить ошибку в кадастровой оценке будет проще. Росреестр вместе с Федеральной налоговой службой разрабатывает новый сервис, который позволит сообщать о неточностях в личном кабинете налогоплательщика на сайте ФНС. Получив такое сообщение, ФНС и Росреестр проверят свои сведения, и если будет выявлена техническая ошибка, ее устранят без дополнительных походов человека в госорганы. И также через личный кабинет налогоплательщика проинформируют об этом.Однако это справедливо лишь для технических ошибок, в остальных случаях процедура та же — помощь оценщиков и суд.

Что такое кадастровая стоимость квартиры, и как она рассчитывается?

С 2015 года поэтапно начал меняться порядок исчисления размера налога на имущество. Во многих регионах его начали взимать исходя их кадастровой стоимости объекта, которая приближена к рыночной. Ее определяют независимые оценщики, а утверждают местные власти. Однако практика применения новых методов кадастровой оценки показала, что в большинстве случаев кадастровая стоимость является завышенной.

Проанализируем, как узнать кадастровую стоимость квартиры по адресу на сайте в Интернете и как оспорить кадастровую стоимость квартиры при несоответствии ее рыночным показателям.

Общие положения: порядок, условия и цели определения

Ранее при налогообложении использовалась инвентаризационная стоимость объекта недвижимости, которая не учитывала многие рыночные показатели – расположение, обеспеченность инфраструктурой, престижность и т.д. На величину налоговой базы влиял учет износа объекта недвижимости и цена строительных материалов.

Что такое кадастровая стоимость квартиры, и как она рассчитывается?

В отличие от инвентаризационной кадастровая стоимость определяется в зависимости от множества рыночных показателей. По задумке законодателей она должна быть сопоставима с реальной ценой аналогичного объекта на рынке недвижимости: например, коммунальной квартиры или комнаты в определенном районе Москвы.

Рыночная цена квартиры зависит от различных показателей, в том числе спроса на недвижимость в конкретный период, условий продажи и сроков. Несмотря на одинаковые подходы по определению кадастровых и рыночных показателей на практике возникает существенная разница как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения.

Рассмотрим, как рассчитать кадастровую стоимость. В частности, на расчет влияют следующие факторы:

  • характеристика объекта, например, однокомнатная квартира или двухкомнатная;
  • год постройки;
  • год капитального ремонта;
  • местонахождение (элитный район в центре будет отличаться от района трущоб на окраине);
  • использованные строительные материалы;
  • обеспеченность социальной и коммерческой инфраструктурой;
  • транспортная доступность;
  • средняя стоимость одного квадратного метра в конкретном районе для конкретного типа квартир, например, в 3-комнатных квартирах панельных домов-кораблей.

В отличие от рыночной кадастровая стоимость фактически не зависит от текущей ситуации на рынке купли-продажи недвижимости и не подвержена снижению в связи с сезонным уменьшением спроса.

Цель определения

Установление кадастровой стоимости в соответствии с Налоговым кодексом РФ (ст. 401) необходимо в отношении следующих объектов налогообложения:

  • жилое помещение, в том числе дом, комната или квартира (а равно принадлежащая доля в имуществе);
  • гараж, а равно машино-место;
  • комплекса недвижимости, который соотносится как единое целое;
  • объекты незавершенного строительства;
  • нежилые помещения, здания и сооружения.

От ее размера зависит сумма налоговых сборов, подлежащих уплате гражданами в бюджет. Чем выше кадастровая стоимость, тем больше платить. Оспаривание кадастровой стоимости в сторону ее уменьшения позволит сэкономить на налогах.

Перед оплатой налога следует проверить кадастровую стоимость квартиры на сайте Росреестра – это поможет определить, правильно ли она установлена и проверить расчет. Зная указанный показатель и налоговую ставку, которая устанавливается в виде процента в каждом регионе самостоятельно, любой гражданин, воспользовавшись калькулятором, сможет в домашних условиях посчитать размер налога.

Как узнать кадастровую стоимость?

Получить сведения можно несколькими способами, в том числе:

  1. Запросив бесплатно кадастровый паспорт в ближайшем отделении Росреестра и МФЦ. Чтобы узнать, сколько составляет кадастровая стоимость квартиры, в Росреестр по адресу имущества оформляется запрос, ответ на который готовится от 1 до 7 дней в зависимости от заявленной срочности.
  2. На официальном сайте Росреестра в режиме онлайн. Посмотреть необходимые сведения и определить, какая используется при исчислении налога кадастровая стоимость квартиры по кадастровому номеру онлайн можно сайте Росреестра совершенно бесплатно. Для этого перейдите на сайт Росреестра и укажите один из следующих критериев:
  • кадастровый номер;
  • условный номер;
  • регион и адрес нахождения объекта;
  • номер права или ограничения.

Сделанный запрос позволит в течение нескольких минут узнать кадастровую стоимость, но если нужен юридически значимый документ (кадастровый паспорт), все-равно придется делать запрос и ждать несколько дней.

Как оспорить завышенную кадастровую стоимость?

Рассчитанная завышенная кадастровая стоимость может быть снижена. Внести изменения в единую базу Росреестра можно 2 законными способами (п. 2 ст. 403 НК):

  • обращение в комиссию по рассмотрению споров;
  • посредством направления соответствующего иска в суд.

При подготовке обращения независимо от избранного способа следует заказать справку, содержащую сведения и необходимые для обращения данные на дату запроса. В качестве основания для оспаривания используется рыночная цена недвижимости.

На основании решения будет рассчитана новая кадастровая стоимость, по которой будет определять налог на будущие налоговые периоды. Вернуть уже оплаченные денежные средства за предыдущие периоды не возможно.

  • Просмотров: 1146
  • Комментариев: 0

Кадастровая стоимость недвижимости — это цена, установленная специализированными государственными органами. Она входит в общие сведения, которые содержатся в едином кадастре недвижимости. Участки земли и строения, расположенные на них, являются дорогостоящим товаром.

Все данные по кадастровой стоимости необходимы для общего учёта недвижимости, чтобы определить её принадлежность конкретным владельцам.

Цель введения реестровой стоимости недвижимости

Многих домовладельцев часто интересует вопрос, что такое кадастровая стоимость? Если ответить коротко, то это своеобразная финансовая характеристика, выраженная в денежном эквиваленте, установленном государством.

На что влияет кадастровая стоимость? Основная цель установки кадастровой стоимости недвижимого имущества — это упорядочение налогообложения. Цифры, полученные в процессе проведённой инвентаризации, дают представление о материальных средствах, которые были вложены при возведении конкретного дома, квартиры.

Посчитанная сумма намного меньше настоящей цены данного объекта на рынке недвижимости. Чтобы размер налогов соответствовал реальной цене недвижимости, было принято решение об определении адекватной стоимости имущества, облагаемого налогом.

Где используются данные и для чего нужна кадастровая стоимость объекта:

  1. При уплате налогов.
  2. Во время сделок (продажа, покупка, дарение и пр.).
  3. При платежах по социальному найму.
  4. Наследовании.
  5. Взятии кредита для различных покупок.

Стоимость по кадастру учитывается в случаях, когда государство может получить доход в виде налогов при операциях, связанных с недвижимостью. В приведённый список вошли не все случаи по использованию данных кадастровой стоимости, предоставляемые оценщиками.

Размер налогов на недвижимость имеет различные значения и рассчитывается при проведении следующих операций:

  • купля/продажа;
  • дарение;
  • наследование;
  • ипотека и пр.

При расчётах налогообложения на недвижимость предпочтение отдаётся именно кадастровой стоимости дома либо квартиры, установленной официально. Это обосновано тем, что при её определении производится контроль государством в лице его специальных органов. Однако, при установлении стоимости рыночного характера на объект недвижимости ответственность за правильность её определения лежит только на частном оценщике.

Существует правило: при сумме покупки, меньшей, чем кадастровая стоимость, налог насчитывается в размере 70% от кадастра, т. е. применяется коэффициент 0,7.

Кто проводит оценку недвижимости

Определением стоимости дома, квартиры с дальнейшим внесением данных в общий кадастр занимаются эксперты-оценщики. Оценочные организации привлекаются со стороны, объявляется публичный конкурс. Выбор наиболее подходящих кандидатов производится государственными органами.

Основной критерий выбора — предоставление лучших условий для государства. Далее заключается контракт с победителем конкурса, и только после этого экспертами проводится оценка недвижимости.

Порядок проведения государственного реестрового оценивания

После получения права на проведение оценивания конкретного объекта недвижимости, организация выполняет свои действия в соответствии с требованиями действующих законов, где прописаны все пункты деятельности оценщиков. При их работе должны учитываться настоящие актуальные расценки на рынке недвижимости. Специалисты изучают следующие факторы:

  1. Месторасположение объекта.
  2. Особенности района.
  3. Размещение прилегающих дорог и их состояние.
  4. Наличие школы, магазина, аптеки, поликлиники и т.п.

Для правильной итоговой оценки также необходима достоверная информация о прямом предназначении недвижимости, строительных и отделочных материалах, из которых изготовлены наружные и несущие стены. Дом разделяется на специальные группы по подробностям.

Кадастровая стоимость квартиры в новостройках

Каждая группа использует свою оценочную формулу, по которой производятся последующие расчёты.

В отдельно взятой группе определяется кадастровая цена одного м2. Впоследствии общая площадь объекта недвижимости умножается на этот коэффициент, чтобы получить окончательный результат.

Из чего складывается кадастровая стоимость

От чего зависит кадастровая стоимость объекта недвижимости? Её размеры зависит от множества факторов, вот основные из них:

  • размер жилой площади;
  • географическое расположение — сюда входят престижность городского района, улица, этаж, наличие лифта;
  • степень износа здания, эксплуатационный срок, начиная со времени его постройки;
  • наличие городской, районной инфраструктуры;
  • уровень доходов потенциальных покупателей;
  • развитие экономики в окружающем районе.

Откуда берётся кадастровая стоимость и что это такое? Одним из решающих факторов для проводимой оценки служит существующая цена на аналогичное имущество на рынке недвижимости в определённый период. Конкретные задачи также оказывают влияние на выбор методик расчёта. Это значит, что от задач и методик впоследствии зависит кадастровая стоимость имущества.

Определение кадастровой и рыночной стоимостей

Сумма может изменяться и определяться в зависимости от усовершенствований, проведенных владельцами помещения. Сюда не входят затраты на выезд специалиста-оценщика. Реестровая стоимость квартир одинаковой площади, расположенных в одном доме, может складываться из схожих значений, независимо от следующих факторов:

  • как давно был проведен ремонт;
  • какого качества и сколько стоят отделочные материалы;
  • в каком состоянии находятся сантехническое оборудование и приборы;
  • какой вид открывается из окна (например, расположение площадки с мусорными баками прямо под окнами или других неприглядных видов, которые сбивают цену на квартиру).

Учитывая факт, что невозможно в кадастровой цене учесть все индивидуальные обстоятельства, её значение теоретически должно отличаться от рыночной в сторону уменьшения. Невозможно учесть каждый момент, влияющий на рыночную цену в определении итогового кадастра на объект недвижимости — это говорит о несовершенстве реестровой оценки.

Если обсчитывается кадастровая стоимость нежилого помещения, необходимо учитывать следующее:

  1. Насколько востребован данный объект недвижимости в зависимости от функционального назначения.
  2. Престижность района расположения.
  3. Комфортность эксплуатации помещения.
  4. Привлекателен ли данный объект для инвесторов.
  5. Имеется ли возможность его перепрофилирования.

Например, зрелищные, торговые, культурные здания всегда отличаются особой индивидуальностью, стилем оформления, дизайнерскими украшениями. При определении рыночной цены таких объектов пользуются методом массовой оценки. Это значит, проводятся аналогии со схожими помещениями, которые расположены в данном районе. При этом берутся за основу недавние расчёты.

Рыночная цена является более точной, потому что при её определении учитывается степень востребованности и привлекательности конкретного объекта недвижимости. Индивидуальность здесь является рычагом управления ценой.

Если имеется хороший ремонт, узаконенная перепланировка, которая добавила квартире и или помещению комфортность, то в результате цена на это жильё резко возрастает, в сравнении со стоимостью схожего объекта, находящегося в запущенном, неухоженном состоянии. Это справедливо и логично.

Кадастровая стоимость это постоянная величина

Определение количественного размера оценочной стоимости недвижимого имущества не является константой, зафиксированной навсегда. После её расчёта, она может увеличиться из-за возрастания цены на жильё. Инфляция также может стать причиной роста стоимости квартиры или дома. Кадастровая стоимость здания с течением времени устаревает.

Перед заключением сделок или при иных операциях с недвижимым имуществом рекомендуется заказать новую выписку из действующего государственного реестра. Законы также претерпевают текущие изменения в связи с применением новых методов расчёта. Это означает, что нужно использовать данные, полученные после 2012 года.

Как пересматриваются результаты определения кадастров

Федеральный закон «Об оценочной деятельности», вступивший в силу в 1998 году, предусматривает возможность пересмотра результатов кадастровой цены в специальной комиссии по спорам или в суде. Определение стоимости пересматривается при ущемлении прав и обязанностей юридических или физических лиц.

В соответствии с данным законом, физическим лицам необязательно предварительно обращаться в комиссию, чтобы результат кадастровой стоимости был пересмотрен в суде. Юридическим лицам и представителям различных органов власти пересмотр осуществляется после отклонения комиссией их заявления в течение одного месяца.

Зачем пересматриваются результаты определения кадастра и что является основанием для пересмотра результатов в комиссии?

  • недостоверные сведения, используемые при определении реестровой стоимости;
  • совпадение даты установления рыночной цены с кадастровой.

Чтобы результаты были пересмотрены, заявитель подаёт заявление. Заявителем могут выступать как юридические, физические лица, так и представители органов местной или государственной власти. Срок рассмотрения поданного заявления равен одной неделе. После прохождения данного срока заявитель должен получить соответствующие сведения в официальной форме.

При подаче заявления прикладываются дополнительные документы:

  1. Выписка из ЕГРН, где содержатся оспариваемые значения кадастровой стоимости.
  2. Копия документа, удостоверяющего право собственника на дом или квартиру, заверенная в нотариальной конторе.
  3. Документ, который подтверждает недостоверность имеющихся оценочных сведений.

Если у заявителя имеются дополнительные документы, они также принимаются к сведению. В случае отсутствия перечисленных бумаг заявление не принимается к рассмотрению.

В ходе рассмотрения заявления председатель комиссии направляет запрос на имя исполнителя, выполнявшего функции по определению кадастровой стоимости спорного объекта. По результатам работы комиссии принимается одно из двух решений:

  • отклонить заявление;
  • пересмотреть результаты.

Если принято решение о необходимости пересмотра кадастровой стоимости, составляются следующие документы:

  1. Отчет о рыночной цене на объект.
  2. Сведения о его кадастровой стоимости.

Где хранятся данные по кадастровой стоимости недвижимости

Кадастровая стоимость дома или квартиры не является закрытой информацией. Данные о её размере доступны всем желающим. Чтобы получить нужные сведения о кадастровой стоимости, заказчики составляют соответствующие запросы в местное отделение Государственного реестра, которое обслуживает конкретную территорию, где расположены жилые объекты.

Готовый ответ содержится в документе под названием «Выписка из Единого государственного реестра недвижимости ЕГРН».

Для пользователей необязательно брать информацию лично, запрос можно отправить через интернет или другие доступные технические средства связи.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам:

8 (499) 703-35-33 (доб. 306) — Москва

8 (812) 309-52-81 (доб. 861) — Санкт-Петербург

8 (800) 333-45-16 (доб. 608) — Россия (общий)

или если Вам так удобнее, воспользуйтесь формой онлайн-консультанта!

Все консультации у юристов бесплатны.


Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *