Договор долевого участия

Договор долевого участия

Содержание

Все о договоре участия в долевом строительстве квартиры

Для того, чтобы решить нужен ли Вам договор долевого строительства, следует определиться, что же такое – долевое строительство. Долевое строительство — это вид строительства жилья, основанием для которого служит договор участия в долевом строительстве. По данному договору одна сторона, являющаяся застройщиком, обязуется в установленный срок построить многоквартирный дом, после чего передать его участнику долевого строительства, как только будет получено разрешение на ввод в эксплуатацию. Вторая сторона, которая является участником долевого строительства, берет на себя обязательство – заплатить предусмотренную договором цену и принять построенный объект.

Застройщиком в данном договоре может являться юридическое лицо, независимо от его организационно-правовой формы, которое является либо собственником, либо арендатором, и привлекает денежные средства участников долевого строительства на имеющемся земельном участке для строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, за исключением зданий производственного назначения, в соответствии с разрешением на строительство.

Участниками долевого строительства могут быть как физические, так и юридические лица. Фактически участник долевого строительства является инвестором, а договор об участии – инвестиционным договором. Однако для защиты прав участников договора долевого строительства был создан отдельный федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Этот закон содержит все основные понятия, связанные с заключением договора участия в долевом строительстве. Он защищает права участников от мошеннических действий нечестных застройщиков.

Преимущества договора участия в долевом строительстве квартиры

  1. Основное преимущество участия в долевом строительстве — это стоимость жилья. На первоначальном этапе строительства стоимость одного квадратного метра будущего жилья может быть ниже на 20-30%;
  2. Так же в договоре вы имеете право указать, где будет находиться квартира в доме, выбрать подъезд, этаж;
  3. Третьим существенным преимуществом участия в долевом строительстве является то, что вы получаете новое, а не вторичное жилье, в абсолютно новом доме;
  4. Договор участия в долевом строительстве, в соответствии со статьей 16 вышеуказанного федерального закона, должен быть зарегистрирован в установленном порядке. Документы на регистрацию договора должны быть поданы в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Данное положение обозначает, что застройщик не может несколько раз продать одну и ту же квартиру;
  5. Договор должен содержать конкретный объект, срок сдачи данного объекта и цену. Это значит, что застройщик берет на себя обязательство сдать вам конкретный объект к конкретному сроку и за установленную в договоре цену. Отсутствие данных условий влечет за собой признание данного договора недействительным. Изменить данные положения можно только по соглашению сторон;
  6. Постановлением Правительства Российской Федерации № 645 от 27 октября 2005 года, ежеквартально предусматривается предоставление отчетности об осуществлении деятельности в уполномоченный на то орган, связанной с привлечением денежных средств по договору участия в долевом строительстве. Это является основной гарантией контроля застройщика со стороны государства;
  7. Все риски, связанные с повреждением или уничтожением объекта, несет застройщик;
  8. Права и обязанности участника договора долевого строительства могут быть переданы по наследству его родственникам, в случае смерти самого участника;
  9. Статьей 7 федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» предусматриваются так же гарантии качества объекта. В соответствии с данной статьей, предусматриваются гарантии качества жилья, а именно:
    • соответствие договору участия в долевом строительстве;
    • соответствие техническим регламентам;
    • соответствие проектной документации;
    • соответствие градостроительной документации.

    В случае, если объект долевого строительства построен с отступлениями вышеуказанных условий, которые привели к ухудшению качества объекта, либо к наличию у него иных недостатков, которые делают его непригодным для использования, предусмотренного договором, дольщик имеет полное право потребовать с застройщика:

    • устранения данных недостатков на безвозмездной основе;
    • возмещения расходов на устранение недостатков;
    • соразмерно снизить цену договора.
  10. Так же, в договоре должны быть указаны гарантийные сроки, в соответствии с п. 4 вышеуказанного федерального закона они должны быть не менее пяти лет на конструктивные элементы здания, которые могут включать в себя стены, фундамент, плиты перекрытий и т.д. Кроме того, договором должна предусматриваться гарантия на специфические элементы, которые устанавливаются дополнительно в квартире, такими элементами могут быть – газовая плита, сантехническое оборудование, различные столярные конструкции (двери, окна), электропроводка. На данные элементы дается гарантия на срок, установленный заводом-изготовителем. Указанный гарантийный срок должен исчисляться со дня передачи объекта. Так же должен устанавливаться гарантийный срок на инженерное и технологическое оборудование, входящее в состав объекта долевого строительства. Данный гарантийный срок не должен быть менее трех лет с момента подписания первого передаточного акта;
  11. Все условия договора, которые освобождают застройщика от ответственности, в случае наличия недостатков объекта долевого строительства, всегда являются ничтожными.

На что обратить внимание при заключении договора?

Перед заключением договора участия в долевом строительстве и покупки квартиры, мы настоятельно рекомендуем Вам предварительно произвести правовую экспертизу договора участия в долевом строительстве. С учетом того, сколько Вы можете выиграть на заключении договора участия в долевом строительстве, правовая оценка это именно то, что нужно для Вашей защиты от необоснованных требований застройщика и получения в итоге именно той квартиры, которую Вы хотели. Юристы компании «Ордин и К» изучат предложенный Вам договор, и укажут на все недостатки и противоречия в данном договоре.

В том же случае, если Вы решили сами оценить свой договор, следует обратить внимание на следующие положения:

  1. Наименование договора. В первую очередь, следует обратить внимание на наименование договора. Если в шапке договора значится «Инвестиционный договор», «Договор инвестирования», «Договор соинвестирования», а застройщик упорно рассказывает Вам, что такие договоры равнозначны договорам участия в долевом строительстве и ничем не отличаются от них, то такой договор подписывать нельзя, т.к. инвестиционные договоры регулируются только общими правилами гражданского права. Для регулирования участия в долевом строительстве законодателем был создан отдельный федеральный закон за номером 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

    Как грамотно заключить договор долевого участия в строительстве?

    Этим законом дается множество гарантий того, чтобы недобросовестный застройщик не смог обмануть Вас.

  2. Предмет договора. Предметом договора является квартира. Необходимо проследить за тем, где именно находится квартира: адрес дома, подъезд, этаж. Должен быть указан полный размер квартиры, и отдельно размер общей и жилой площади в квартире. Кроме того необходимо, чтобы было указано как именно должна выглядеть квартира, наличие в ней паркетов или линолеума, установка ванны, унитаза, газовой колонки и прочих прелестей жизни, даже установка межкомнатных и входных дверей, и застекление оконных проемов. Ни в коем случае не верьте устным заверениям застройщика о том, что в квартире будет именно паркет, а не линолеум, если в договоре это не указано, он имеет полное право вообще оставить голый бетонный пол. Таким образом, в договоре необходимо указать все, что должно быть в квартире. Лучшим вариантом здесь будет составление приложения в виде плана квартиры с подробным описанием всего, что должно в ней быть.
  3. Метраж. Всегда обращайте внимание на метраж квартиры, указанный в договоре и в передаточном акте. Так же, необходимо удостовериться, чтобы в договоре не было условий о перерасчете стоимости, в зависимости от изменения размеров квартиры. Следует помнить так же, что застройщик обязан Вам компенсировать стоимость жилья, если был изменен размер квартиры в сторону уменьшения общей площади. Но Вы не обязаны ничего выплачивать застройщику, если метраж квартиры будет по факту больше, чем было предусмотрено по договору, за исключением тех случаев, когда это будет отдельно указано в договоре.
  4. Цена договора. Цена договора определяется отдельным параграфом. Цена — это размер денежных средств, которые подлежат уплате участником долевого строительства квартиры для создания объекта долевого строительства. При заключении договора, зачастую застройщики включают в стоимость подключение коммуникаций в процентах от общей стоимости квартиры. Это неправильно. Справедливо было бы разделить общую стоимость подключения на всех собственников в доме, пропорционально квадратным метрам квартир. Расчет по договору может быть произведен как одним платежом, так и несколькими платежами с установленным периодом. Это могут быть ежегодные, ежемесячные либо еженедельные платежи.
  5. Сроки договора. Многие застройщики на данный момент включают в договор положение о том, что срок передачи объекта долевого строительства может быть продлен в одностороннем порядке после письменного уведомления застройщиком. Но это не верно, так как, в соответствии со статьей 6 вышеуказанного федерального закона, застройщик, в случае, если необходимо продлить срок строительства объекта, должен за 2 месяца до истечения срока направить соответствующее уведомление вместе с предложением об изменении договора. В случае нарушения сроков передачи квартиры в собственность участника долевого строительства, застройщиком должна быть выплачена неустойка. Данная неустойка уплачивается исходя из размера ставки рефинансирования. Для юридических лиц неустойка составляет 1/300 ставки рефинансирования. По договору долевого участия в строительстве квартиры для граждан неустойка уплачивается в двойном размере, в соответствии с частью второй статьи 6 вышеуказанного федерального закона.
  6. Одностороннее изменение договора. Застройщики любят включать в договор положения о том, что цена за один квадратный метр площади подлежит увеличению в случаях, когда увеличивается стоимость строительных материалов, энергоресурсов и в случае увеличения стоимости квадратного метра на рынке аналогичного жилья. Это тоже неправильно. Данные изменения в договор долевого участия в строительстве должны вноситься по согласованию сторон.
  7. Оплата услуг застройщика. Следует обращать внимание так же на положение об оплате услуг Застройщика и экономии денежных средств. Зачастую застройщики в первоначальном проекте указывают различные дополнительные постройки на прилегающей территории: парковки, детские площадки, скамейки и т.д. По окончании строительства этих объектов может не оказаться не только по факту, но и в проектной документации. А сумма «сэкономленных» денежных средств с того, что не было построено, пойдет в карман к застройщику. В связи с этим при заключении договора нужно требовать с застройщика не только план квартиры, но и план придомовой территории, дабы в дальнейшем можно было обязать застройщика исправить имеющиеся недостатки.
  8. Передаточный акт. Застройщики вынуждают подписать передаточный акт без указания недостатков. Основным аргументом у застройщиков в пользу подписания передаточного акта, является то, что людям просто не выдадут ключи от квартиры сразу же на руки. Люди обычно торопятся, так как им срочно нужно въезжать в квартиру и потому подписывают акт без включения в него недостатков.
  9. Привлечение денежных средств по договору долевого участия в строительстве. В соответствии с частью первой статьи 3 Федерального законно № 214-ФЗ, от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик вправе привлекать денежные средства только после государственной регистрации договора участия в долевом строительстве квартиры. Если же застройщик предлагает Вам заключить договор займа, по которому вы передадите ему денежные средства, он может оказаться просто мошенником, целью которого является не строительство жилого многоквартирного дома, а хищение Ваших денежных средств.
  10. Общее имущество в многоквартирном доме. Договором долевого участия в строительстве может быть предусмотрено общее имущество собственников. К данному имущество может относиться крыша, ограждающие конструкции, лестничные клетки и пролеты, чердачные помещения, внутридомовые инженерные сети водоотведения и водоснабжения, земельный участок. Все это имущество надо указывать в отдельном разделе в договоре.
  11. Обязанность оформления права собственности в определенный срок. Зачастую застройщик в договоре предусматривает обязанность оформления права собственности на жилье в определенный срок. Обычно он составляет 30 дней. Это тоже неправильно. Вас могут обязать выплатить неустойку за то, что вы не уложились в указанный срок. В то же время, для того чтобы зарегистрировать право собственности необходимо получить кадастровый паспорт на квартиру, срок изготовления которого обычно составляет 2-3 месяца. В данном случае в договоре необходимо привязать срок оформления права собственности к дате получения кадастрового паспорта на квартиру.

Договор цессии и договор участия в долевом строительстве

Не следует путать договор цессии и уступку договора долевого участия в строительстве квартиры. Цессия — это соглашение, в соответствии с которым одно лицо (зачастую этим лицом является кредитор) передает другому лицу свои права требования к должнику. В то время как при уступке по договору долевого участия в строительстве квартиры, передаются и права и обязанности, связанные с данным договором. По этому, уступка прав и обязанностей по договору участия в долевом строительстве не может называться договором цессии.

Юристы компании «Ордин и К» могут, не только провести для вас правовую экспертизу договора участия в долевом строительстве, но и подготовить для Вас измененную версию данного договора, указать на все недостатки имеющиеся в Вашем договоре.

Стоимость услуги

Услуга Цена Срок
Устная консультация 2000 до 3-х часов
Правовая экспертиза договора с писменным заключением 4000 от 2 дней
Разработка договора под запросы клиента 5000 от 2 дней

Джоха́р Муса́евич Дуда́ев (чеч.

Покупка квартиры по Договору долевого участия (ДДУ)

ДудагӀеран Мусан ЖовхӀар; 15 февраля 1944, Ялхорой, Галанчожский район Чечено-Ингушская АССР (ныне Ачхой-Мартановский район Чеченской Республики), СССР — 21 апреля 1996, Гехи-чу, РФ) — чеченский политический деятель, лидер движения 1990-х годов за отделение Чечни от России, первый президент самопровозглашённой Чеченской Республики Ичкерия (1991—1996).

Дуди́нка (нен. Тут’ын) — город районного подчинения в Красноярском крае России, административный центр административно-территориальной единицы с особым статусом Таймырского Долгано-Ненецкого района и одноимённого муниципального района (с 2007, ранее — административный центр сложноподчинённого субъекта РФ Таймырский (Долгано-Ненецкий) автономный округ в составе Красноярского края).

Ю́рий Алекса́ндрович Дудь (род. 11 октября 1986, Потсдам, ГДР) — российский журналист и видеоблогер. Бывший главный редактор издания Sports.ru, с сентября 2018 года — заместитель генерального директора.

Блаженный Иоа́нн Дунс Скот (англ. Johannes Duns Scotus, в Великобритании также John Duns Scotus — Джон Дунс Скот, более латинизированно — Ioannes Duns Scotus; 1266, Дунс, Шотландия — 8 ноября 1308, Кёльн) — шотландский теолог, философ, схоластик и францисканец.

Думсдэй (англ. Doomsday — «Судный день») — вымышленный суперзлодей комиксов издательства DC Comics. Персонаж, созданный Дэном Юргенсом, впервые появился в Superman: The Man of Steel #18 (ноябрь 1992).

Абдул-Рашид Дустум (узб. Абдул Рашид Дўстум, Abdul Rashid Do‘stum, дари عبدالرشید دوستم) (р. 1954) — афганский военный и политический деятель тюркского происхождения (отец узбек, мать туркменка); генерал, один из двух действующих вице-президентов Афганистана.

Дуду́к (тур. düdük; арм. դուդուկ) — язычковый деревянный духовой музыкальный инструмент с двойной тростью.

Жу́ниор дус Са́нтус Алме́йда,(порт. Junior dos Santos Almeida, МФА (браз.) ; 30 января 1984) — боец смешанных единоборств, выступающий в Ultimate Fighting Championship (UFC) в тяжёлом весе под руководством бывшего чемпиона UFC и Pride в тяжёлом весе Антониу Родригу Ногейры и бывшего чемпиона UFC в среднем весе Андерсона Силвы.

Ду́йсбург (нем. Duisburg , н.-нем. Duisborg) — город окружного подчинения на западе Германии, в земле Северный Рейн-Вестфалия, близ Дюссельдорфа.

Майкл Джозеф Стивен Дудикофф (англ. Michael Joseph Stephen Dudikoff; род. 8 октября 1954, Редондо-Бич (Калифорния), США) — американский актёр и мастер боевых искусств, снимавшийся в роли «героя» в боевиках.

О всех нюансах в договоре долевого участия в строительстве

3.  Третья схема: путем приобретения векселя, которым впоследствии можно расплатиться за квартиру.

4.  Четвертая схема: путем вступления в кооператив.

5.  Пятая схема: путем приобретения жилищных сертификатов (облигаций) по номиналу стоимости квадратного метра.

6.  Шестая схема: переуступка права требования.

Итак, вы выбрали фирму или строительную компанию, а дальше вам необходимо оформить на бумаге ваши взаимоотношения с этой организацией. Основным документом, по которому вы будете взаимодействовать со строительной фирмой, является договор. Общие принципы составления любого договора следующие: договор должен обязательно содержать четкое описание предмета договора, стоимость договора и порядок оплаты, обязанности сторон, сроки исполнения этих обязательств и ответственность за их неисполнение, условия расторжения или переуступки прав и порядок возврата денежных средств при расторжении.

Даже имея исходную информацию о строительной компании и объекте строительства, разобраться во всех тонкостях договора долевого участия не так просто.

Основными и необходимыми элементами договора долевого участия являются:

• 

в преамбуле договора должно быть указано, кто его заключает, с указанием полных реквизитов фирмы (организационно-правовая форма, название, ИНН, ОГРН, адрес и т.д.), и каким документом определены полномочия лица, которое подписывает договор от имени фирмы;

• 

точный строительный адрес, характеристика дома (эскизный проект), ссылки на правовые документы, регламентирующие право на строительство дома (распоряжение органа исполнительной власти о проектировании и строительстве или протокол о признании победителем торгов за право строительства на выбранном земельном участке, инвестиционный договор аренды земельного участка или свидетельство о регистрации права собственности, разрешение на строительство по форме, утвержденной Правительством РФ);

• 

подробное описание квартиры (общая и жилая площадь, планировка, отделка, комплектация) и ее местонахождение в доме, с нанесением на поэтажный план, с указанием строительных осей;

• 

размер долевого взноса, исходя из стоимости квадратного метра (возможна привязка к иностранной валюте), сроки внесения и порядок индексации, максимально допустимая задержка платежей и соответствующие штрафные санкции (пени);

• 

основания и условия изменения долевого взноса в связи с возможным удорожанием строительства;

• 

порядок целевого распоряжения средствами дольщика строительной компанией (какие договоры и с кем заключались, кто подрядчики, кому и как передаются средства дольщика);

• 

механизм и условия расторжении договора;

• 

порядок возврата внесенных дольщиком средств в случаях:

 

досрочного расторжения договора по инициативе строительной компании (из-за длительной задержки дольщиком платежей);

 

досрочного расторжения договора по инициативе дольщика (неисполнение компанией своих обязательств по срокам или качеству строительства);

 

порядок переуступки прав по договору другому лицу;

 

порядок и сроки ввода дома в эксплуатацию и подключения к инженерным сетям;

 

уточнение параметров квартиры после ее обмеров ПИБом и согласование конечной цены квартиры;

 

порядок приемки жилья дольщиком и устранения строительной компанией недоделок (дефектов), размер неустойки выплачиваемой фирмой за невыполнение обязательств по качеству жилья;

 

гарантийный срок (срок, в течение которого застройщик безвозмездно устраняет обнаруженные дефекты и недоделки);

 

порядок и сроки оформления прав собственности в ГУ ФРС;

 

ответственность сторон при неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств по договору;

 

порядок организации общего собрания для выбора способа управления домом.

Если в договоре долевого участия отражены все эти элементы, дольщик получает дополнительную гарантию защиты своих средств. Как правило, дольщику самому бывает не под силу составить грамотный договор долевого участия. Поэтому целесообразно обратиться за помощью в составлении договора в юридическую консультацию, специализирующуюся на вопросах долевого строительства. Вообще желательно, чтобы сделка сопровождалась юристом на всех этапах, начиная с консультации, составления договора, ведения переговоров со строительной компанией и до получения свидетельства о собственности из УФРС. Данный перечень рекомендаций должен помочь снизить риски, с которыми сталкиваются дольщики. В дальнейшем в разделе "Основные риски" мы постарались разобрать детально отдельные составляющие договора долевого участия.

Договор предварительной купли-продажи — договор ПКП

Самая скользкая схема — предварительный договор купли-продажи. Среди юристов нет однозначного мнения по поводу того, насколько законны действия застройщиков, предлагающих заключить договор ПКП. В соответствии с ГК РФ, договор купли-продажи может заключать только собственник имущества, следовательно, и предварительный договор должен подписывать тоже собственник. Есть еще один нюанс — для заключения предварительного договора необходимо определить все существенные условия основного договора, но пока дом не построен и не зарегистрирован, невозможно четко идентифицировать предмет договора купли-продажи, так как квартиры еще не существует.

В Гражданском кодексе описан механизм заключения предварительного договора, но там ничего не сказано об оплате. По мнению многих специалистов, оплата по предварительному договору не должна быть стопроцентной, иначе он может быть признан притворной сделкой и средством ухода от заключения договора долевого участия в соответствии с законом №214 "Об участии в долевом строительстве…", то есть ухода из-под действия этого закона.

Еще один момент — по предварительному договору купли-продажи дольщику невозможно зарегистрировать право собственности на квартиру. Право собственности дольщик может получить, только заключив договор купли-продажи, но его можно заключить только после того, как застройщик зарегистрировал право собственности на себя — естественно, предварительно введя дом в эксплуатацию. Однако может случиться, что застройщик не сумеет получить такое право — в силу разных причин или умышленно будет уклоняться от регистрации права собственности на себя. Тогда дольщику придется обращаться в суд, но суд вряд ли сможет заставить застройщика заключить договор купли-продажи, так как застройщик сам еще не является собственником.

Чтобы этого не случилось, необходимо в договоре подробно описать все этапы строительного процесса со сроками и обязанностями застройщика на каждом отдельно, а также штрафные санкции на случай, если застройщик вовремя не зарегистрировал свое право собственности или не заключил договор купли-продажи.

Векселя

Компания-застройщик может выпустить векселя (долговые обязательства) на определенную сумму и продать их участнику строительства. Затем заключается предварительный договор купли-продажи, где векселя служат залогом.

По завершении строительства обладатель векселей может или получить за них квартиру (предварительный договор купли-продажи перерастает в окончательный), или погасить векселя у застройщика с обещанными в начале выпуска процентами.

Объем выпуска векселей известен заранее. Номинал векселей привязан к средней стоимости квартиры, зависит от продажной цены на начальной стадии строительства и предполагаемой конечной — после завершения строительства. Доходность векселей также объявлена. Она не может меняться.

Как известно, за период строительства (средний срок — 1,5 года) стоимость квадратного метра растет в цене.

Что такое ДДУ?

В разные годы — по-разному. Например, в 2004 году этот рост составлял около 40% в год, а 2005-й был для рынка недвижимости годом стагнации цен. Однако по результатам I полугодия 2006 года, по некоторым оценкам, продажные цены увеличились на 40% и продолжают расти. Не исключено, что к окончанию строительства "доходность" от приобретения квартиры перевесит доходность по векселям.

Вексель — безусловное обязательство, поэтому, если он не будет оплачен, можно обращаться в суд, который сразу примет сторону держателя векселей. Также в этом случае (по закону!) все владельцы векселей вправе потребовать досрочного погашения.

Если векселедержатель решит разорвать отношения с застройщиком (расторгнет договор), он получит выплаченные деньги с процентами.

Возможно, в сегодняшних условиях стремительного роста цен вексельная схема не выглядит для покупателя привлекательной, однако на спокойном рынке векселя выступают эффективным инструментом.

Векселя — инструмент, близкий к фондовому рынку. Они выставляются на некоторых площадках в Интернете — РБК (РосБизнесКонсалт), НКС (Национальная котировальная система).

Пример:

Строительная компания "Н" и финансовая компания "А" организовали выпуск векселей, которые используют на строительстве жилого дома. Для начала консультант провел анализ предприятия. Как при выпуске любых ценных бумаг был опубликован инвестиционный меморандум, раскрыты финансовые показатели застройщика. Теперь консультант ежеквартально отслеживает движение средств.

Выпуская векселя, компании рассчитывают привлечь обезличенного инвестора, заинтересованного в деятельности этой компании. Уже позже может быть принято решение привязать часть векселей к конкретному строительному проекту.

Предварительный договор купли-продажи заключается в обеспечение векселей. В договоре обозначена фиксированная цена квадратного метра, но с учетом процента по векселю — около 10-15% годовых. Для удобства расчетов выпускаются векселя различным номиналом — 10 тыс., 100 тыс., 500 тыс. и 1 млн. рублей.

Если клиент хочет выйти из строительства, имея на руках векселя, то сделать это проще, чем во всех других случаях, — не надо составлять договор цессии, испрашивать разрешение на переуступку прав у застройщика и т.д.

Держатель векселя останется в выигрыше в любом случае, погасит ли он векселя по окончании строительства или получит за них квартиру.

Уступка права требования — цессия

Право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) (статья 382 Гражданского кодекса РФ).

Основные положения по данному вопросу см. в статьях 382-390 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Под уступкой права требования — цессией — понимается замена кредитора в обязательстве. Кредитор, передающий свое право требования, называется цедентом, а принимающий право требования (новый кредитор) — цессионарием.

Согласие должника на уступку права требования не требуется, однако, если личность кредитора имеет существенное значение для должника, то необходимо согласие должника (пункт 2 статьи 388 Гражданского кодекса). Должника следует поставить в известность о состоявшейся уступке права требования, в противном случае исполнение, произведенное должником первоначальному кредитору, должно считаться надлежащим исполнением (статья 382 Гражданского кодекса).

Права, неразрывно связанные с личностью кредитора, не могут быть переданы третьим лицам (например, требование об алиментах и о возмещении вреда, причиненного жизни и здоровью) (статья 383 Гражданского кодекса).

Цессионарий приобретает права в том объеме и на тех условиях, которые имел первоначальный кредитор на момент заключения соглашения об уступке права требования. Равным образом и должник имеет право предъявлять новому кредитору все те претензии, которые он имел к первоначальному кредитору на момент уведомления должника об уступке права.

Уступка может быть совершена только в той форме, которая установлена для совершения сделки, права по которой уступаются.

Договор № 22-__-__
участия в долевом строительстве многоквартирного дома

г. Екатеринбург «___» _________ 20__ года

Закрытое акционерное общество «ВОЮР», в лице директора Габова Владимира Викторовича, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «Застройщик», с одной стороны, и гражданин РФ _________________, именуемый (ая) в дальнейшем «Участник долевого строительства» (сокращенное — «Участник»), с другой стороны, вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Основные понятия, используемые в договоре

Для целей настоящего договора используются следующие понятия:

1) Застройщик — юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с федеральным законом для строительства на этом земельном участке многоквартирных домов или иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство.

2) Объект долевого строительства — жилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (или иного объекта недвижимости) и входящее в состав указанного многоквартирного дома, строящегося с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

2. Правовая основа договора

2.1. Договор заключен в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту — ФЗ «Об участии в долевом строительстве…»).

2.2. Основанием для заключения настоящего договора являются:

2.2.1. Договор аренды земельного участка от 25.01.2007 г. № 7-1013. Настоящий договор зарегистрирован управлением Федеральной регистрационной службы по Свердловской области 12 декабря 2007 года, номер регистрации 66-66-01/835/2007-152.

2.2.2. Разрешение на строительство от 02 июня 2008 г. № RU 66302000-255/08, выдано Администрацией города Екатеринбурга.

2.2.3. Размещение проектной декларации: газета «Есть вариант» №17 от 26 апреля 2010 года.

3. Предмет договора

3.1. По настоящему Договору Застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом:

— две секции 3-х секционного жилого дома (№ 1 по ГП) переменной этажности со встроенными офисными помещениями и ТСЖ на  1-2 этажах в секции 1А и встроенными помещениями магазина на  1-ом этаже секции 1Б — 1-й пусковой комплекс, I-ая очередь строительства, расположенные по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, Кировский район, квартал улиц Педагогическая — Гагарина — Вишневая — Мира, кадастровый номер земельного участка 66:41:00 00 000:0393, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанного многоквартирного дома передать Объект долевого строительства Участнику долевого строительства, а Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную настоящим Договором цену и принять Объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

3.2. Характеристика Объекта, передаваемого Участнику, определена в Приложении №1 к настоящему договору, являющимся неотъемлемой частью настоящего договора. Планировка Объекта согласована Сторонами в виде выкопировки из поэтажного плана (Приложение №2), также являющейся неотъемлемой частью настоящего договора.

3.3. Срок окончания строительства Объекта: III квартал 2012 года.

4. Обязанности сторон

4.1. Застройщик обязан:

4.1.1. Построить своими силами и с привлечением других лиц из собственных материалов Объект;

4.1.2. Передать Участнику Объект долевого строительства в установленный настоящим договором срок после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоэтажного жилого дома;

4.1.3. Использовать средства Участника на цели, предусмотренные настоящим договором;

4.1.4. Информировать Участника (по его запросу) о ходе строительства Объекта и использовании средств;

4.1.5. Передать в течение 90 дней после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, Участнику для государственной регистрации права собственности на Объект долевого строительства документы:

— передаточный акт Объекта,

— справку о полной оплате цены договора.

4.2. Участник обязан:

4.2.1. Совместно с Застройщиком обращаться в уполномоченный орган с соответствующим заявлением о государственной регистрации настоящего Договора, дополнительных соглашений к нему, а также за регистрацией права собственности на переданный Объект долевого строительства в порядке и сроки, предусмотренные действующим законодательством.

4.2.2. Своевременно и в полном объеме уплатить цену настоящего Договора.

4.2.3. Принять Объект долевого строительства от Застройщика после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома в установленном порядке по передаточному акту в порядке, предусмотренном разделом 8 настоящего договора;

4.2.4. Нести риск случайной гибели или случайного повреждения Объекта долевого строительства с момента передачи его Застройщиком;

4.2.5. До оформления права собственности на Объект долевого строительства, не производить:

а) в данном Объекте долевого строительства работы, не предусмотренные проектом, связанные с отступлением от проекта (перепланировка, возведение внутриквартирных перегородок и т.д.);

б) в данном Объекте долевого строительства и в самом здании работы, которые затрагивают фасад здания, его элементы (любые работы, затрагивающие внешний вид и конструкцию фасада здания);

4.2.6. Нести ответственность за целостность и сохранность конструкций дома, стен, смежных с другими квартирами, мест общего пользования;

4.2.7. С момента передачи квартиры заключить договоры на техническое обслуживание с эксплуатирующими организациями на предоставление коммунальных услуг и оплачивать их стоимость, нести полную ответственность за сохранность Объекта долевого строительства. В противном случае, возместить Застройщику все понесенные затраты.

5. Права сторон

5.1. Участник имеет право:

5.1.1. требовать от Застройщика исполнения обязательств по настоящему договору;

5.1.2. переуступать права требований по договору с согласия Застройщика только после уплаты им цены договора (или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, предусмотренном ГК РФ);

5.1.3. посещать Объект для ознакомления с ходом ведения работ, только в сопровождении представителя Застройщика, ответственного за безопасное ведение работ;

5.1.4. требовать от Застройщика (по своему выбору) в случае, если Объект построен с отступлением от условий настоящего договора, выполнения обязательств, предусмотренных ст. 7 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…»;

5.1.5. отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке в случаях, предусмотренных ст.9 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…».

5.2. Застройщик вправе:

5.2.1. требовать от Участника исполнения обязательств, предусмотренных ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» и настоящим договором;

5.2.2. требовать расторжения договора в порядке, предусмотренном ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» и настоящим договором.

6. Цена договора и порядок расчетов

6.1. Цена настоящего Договора и порядок её уплаты указаны в Приложении №3 к настоящему Договору, также являющейся неотъемлемой частью настоящего договора.

6.2. Цена Договора — размер денежных средств, подлежащих уплате Участником долевого строительства, в которую помимо затрат на создание объекта также входит вознаграждение Застройщика. Размер вознаграждения устанавливается в виде экономии между фактическими затратами по строительству объекта и его сметной стоимостью и учтено в стоимости объекта.

Доходы на содержание Застройщика входят в цену Договора долевого строительства, а вознаграждение распределяется по статьям затрат согласно учетной политики Застройщика и учитывается в стоимости объекта.

7. Гарантии качества

7.1. Застройщик обязан передать Участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям настоящего договора, проектной документации.

7.2. Гарантийный срок для Объекта долевого строительства устанавливается договором и составляет 5 (пять) лет, при условии нормальной эксплуатации. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого Объекта долевого строительства, составляет три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи Объекта долевого строительства Участнику долевого строительства.

7.3. Указанные гарантии не распространяются на случаи преднамеренного повреждения выполненных Застройщиком работ со стороны третьих лиц.

7.4. В случае возникновения спора относительно наличия и объема дефектов работ, а также сроков их устранения, любая из сторон вправе привлечь независимую экспертную организацию, которая дает заключение относительно наличия, характера и объема недостатков, а также разумных сроков их устранения.

8. Срок и порядок передачи объекта долевого строительства

8.1. Передача Объекта долевого строительства Застройщиком и принятие его Участником долевого строительства осуществляется по подписываемым сторонами передаточному акту.

8.2. Передача Объекта долевого строительства осуществляется не ранее, чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома.

8.3. После получения Застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома в срок не позднее 31 августа 2012 года Застройщик обязан передать Объект долевого строительства Участнику.

8.4. Участник долевого строительства, получивший сообщение Застройщика о завершении строительства жилого дома в соответствии с настоящим договором и готовности Объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

8.5. Участник долевого строительства до подписания передаточного акта о передаче Объекта долевого строительства вправе потребовать от Застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие Объекта долевого строительства требованиям технических регламентов, проектной документации. В этом случае Участник вправе по своему выбору требовать от Застройщика:

а) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

б) соразмерного уменьшения цены договора;

в) возмещения своих расходов на устранение недостатков (по согласованным сторонами сметам, расчетам).

9. Ответственность сторон

9.1. Стороны освобождаются от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей по настоящему договору, если это неисполнение являлось следствием действия обстоятельств непреодолимой силы.

9.1.1. Стороны договорились, что риск случайной гибели и порчи Объекта долевого строительства переходит к Участнику с момента подписания Сторонами передаточного акта (либо иного документа о передаче Объекта).

9.2. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные Федеральным законом № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» и настоящим договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

9.3. Ответственность Застройщика:

9.3.1. В случае нарушения предусмотренного настоящим договором срока передачи Участнику долевого строительства Объекта долевого строительства Застройщик уплачивает Участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

9.3.2. В случае одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора по основаниям, предусмотренным ст. 9 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года, Застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные Участником долевого строительства в счет цены договора.

9.4. Ответственность Участника:

9.4.1. В случае нарушения установленного настоящим договором срока внесения платежей Участник долевого строительства уплачивает Застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

9.4.2. В случае несвоевременной приемки Объекта Участником, несвоевременной регистрации договора, прав собственности, затраты на коммунальные услуги и охрану оплачивает Застройщику Участник.

9.4.3. Просрочка внесения ежемесячного платежа Участником более чем на 2 (два) месяца, является основанием для предъявления Застройщиком требования о расторжении настоящего договора в одностороннем внесудебном порядке с выплатой Участнику внесённых им денежных средств. Возврат уплаченных денежных средств производится без индексации в течение двух месяцев после направления извещения о расторжении договора, но не ранее двух недель после заключения договора на высвободившуюся Квартиру с новым Участником и поступления от него оплаты стоимости Квартиры.

10. Действие договора

10.1. Договор заключается в письменной форме в 4 (четырёх) экземплярах (два — Застройщику, один — Участнику, один — в орган, осуществляющий государственную регистрацию), подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

10.2. Договор прекращает свое действие после выполнения сторонами всех своих обязательств, а также в любой другой срок по соглашению Сторон.

Окончание срока действия договора не освобождает Стороны от ответственности за его нарушение.

Обязательства Застройщика считаются исполненными с момента подписания Сторонами передаточного акта (либо иного документа о передаче Объекта).

Обязательства Участника считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с настоящим договором и подписания передаточного акта (или иного документа о приеме объекта).

10.3. Все дополнения и изменения рассматриваются Сторонами в трехдневный срок и оформляются дополнительными соглашениями, подлежащими государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

10.4. Вопросы, не урегулированные настоящим договором, регулируются действующим законодательством РФ.

11. Юридические адреса и реквизиты сторон

Застройщик: ЗАО «ВОЮР»
Юридический адрес: 620142, г. Екатеринбург, ул.

Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы

Щорса, дом 35, офис 13
Фактический адрес: 620142, г. Екатеринбург, ул. Щорса, дом 35, офис 13
ИНН/КПП 6664054090/666401001
Р/с 40702810500210007416 в Банке ООО «НЕЙВА» г. Екатеринбург, ул. Чапаева 3 «а»
К/с 30101810400000000774
БИК 046577774, ОГРН 1026605774667

Тел.: (343) 336-87-06, факс (343) 266-14-42

Генеральный директор ЗАО «ВОЮР»
_____________________________ /В.В. Габов/
М.П.

УЧАСТНИК: гр.______________________________, _____ г.р.;

паспорт серии ____ № _______,
выдан _____________________________________,
дата выдачи __.__.____;
зарегистрирован по адресу: ________________________

Контактный телефон: _______________________

________________________________________________________________________
(Ф.И.О. полностью, подпись)


Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *