Документы для покупки квартиры

Документы для покупки квартиры

Содержание

Приобретая жилую недвижимость, нужно чётко представлять какие документы должны быть при покупке квартиры, так как они играют важнейшую роль в проведении сделки.

Первым делом, до начала оформления сделки купли-продажи, следует удостовериться в юридической чистоте приобретаемой квартиры: убедиться, что она не находится под арестом или в залоге у кредитных учреждений.

Для этого покупатель может потребовать у продавца выписку из ЕГРН об объекте недвижимости. Такая справка выдается вместо кадастрового паспорта и свидетельства о регистрации права, и в ней как раз отражена информация об объекте недвижимости, о его собственниках, о возможных обременениях.

Также следует договориться с продавцом о том, кто возьмет на себя расходы по проведению сделки и определиться со сроком, в течение которого будут выписаны прописанные в квартире лица.

Какие документы необходимо проверять при покупке квартиры на вторичном рынке недвижимости?

Если на момент заключения сделки покупатель не обладает необходимой суммой, а продавец не подготовил все документы, можно заключить предварительный договор купли-продажи, который послужит гарантией того, что цена на объект останется неизменной и продавец не передумает продавать квартиру. Этот документ пишется в произвольной форме и не требует нотариального заверения. Если проверка объекта недвижимости и его собственников прошла успешно, стоит приступать к оформлению основного договора купли-продажи. Этот процесс желательно доверить опытному юристу или риелтору, который, учитывая все условия участников сделки, поможет правильно всё оформить.

При покупке квартиры документы собирает и покупатель, и продавец. Продавец предоставляет основную часть документов.

Какие документы должны быть при покупке квартиры — их перечень:

  • Копии и оригиналы паспортов участников сделки. Для лиц моложе 14 лет необходимо свидетельство о рождении. Для лиц в возрасте от 14 до 18 лет необходимо и свидетельство о рождении, и паспорт.
  • Правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, дарения, мены и т.д.,) подтверждающие право владения квартирой.
  • Согласие супруга продавца, оформленное на специальном бланке и заверенное нотариусом. Если брак расторгнут, то свидетельство о разводе.
  • Технический паспорт квартиры. Этот документ не является обязательным для предоставления, покупатель может затребовать его, чтобы убедиться в отсутствии незаконных перепланировок.
  • Разрешение органов опеки. Требуется, если владельцем квартиры или её доли является ребенок.
  • Договор купли-продажи. Обычно составляется в трех экземплярах: для покупателя, продавца и регистрационного управления.
  • Выписка из домовой книги, в которой отражена информация о прописанных в квартире лицах.
  • Справки из психологического и неврологического диспансера. В редких случаях, сомневаясь в адекватности продавца, покупатель может потребовать такую справку.
  • Квитанция об уплате государственной пошлины. Оплату производит покупатель и предоставляет подлинник квитанции.

Указанные документы требуется в стандартных ситуациях при покупке квартиры, но в зависимости от условий и участников сделки, способа покупки недвижимости, могут потребоваться дополнительные. Подписание акта приема-передачи квартиры — заключительный этап приобретения недвижимости, и после государственной регистрации сделки, право собственности переходит покупателю.

Покупка квартиры — документы — нюансы сделки

Прежде всего, нужно учитывать, что при сделках купли-продажи жилья покупатель более уязвим, чем продавец. Поэтому если у вас нет опыта в совершении сделок с недвижимостью, то сопровождение и юридическое оформление сделки стоит доверить риэлторскому агентству. При этом поиск квартиры можно совершать самостоятельно, так как это в настоящее время не составляет труда. Достаточно иметь доступ в интернет, где вы можете найти много объявлений о продаже квартир. Это позволит сэкономить деньги, которые пришлось бы отдать риэлторам за поиск продавца. К выбору риэлтора стоит подходить так же ответственно, как и к выбору квартиры. Обязательно проверьте оригинал лицензии.

Ниже поэтапно описано, как приобрести жилье, на что обратить внимание при покупке недвижимости, какие документы истребовать у продавца, какие документы подготовить покупателю и т.д. В общем, все о покупке квартиры, документах и ньюансах сделки.

Способы приобретения жилья

На сегодняшний день существует несколько способов приобретения жилья, каждый из которых имеет свои нюансы:

  • Договор купли-продажи. Прямая покупка недвижимости, как правило, на вторичном рынке недвижимости, за наличный или безналичный расчет. Переход права собственности осуществляется после государственной регистрации договора купли-продажи.
  • Ипотека. Выбирая этот вариант покупки недвижимости, учитывайте, что полноправным собственником квартиры вы станете только после полного погашения ипотечного кредита.
  • Договор долевого участия. Приобретение жилья на стадии строительства (первичный рынок недвижимости). Продавцом в данном случае выступает застройщик. При совершении сделки купли-продажи необходимо внимательно изучить документацию застройщика.
  • Жилищно-строительный кооператив (ЖСК). Один из самых дешевых способов стать владельцем квартиры. ЖСК объединяет граждан, целью которых является возведение собственного жилья. Денежные взносы выплачиваются в течение нескольких лет в соответствии с определенным графиком. Обычно использовать жилье можно после уплаты 50% от стоимости квартиры. Оформление в собственность будет возможно после выплаты 100% взносов.
  • Паевой инвестиционный фонд (ПИФ). ПИФ представляет собой объединенный капитал инвесторов, руководство которым осуществляет управляющая компания.

Поиск жилья

Поиск жилья можно осуществлять самостоятельно или через агентство. В настоящее время найти жилье самостоятельно не составит труда, для этого нужно изучить объявления о продаже недвижимости в интернете. Но для начала определитесь с тем, что вы ищете: жилье на первичном или вторичном рынке недвижимости, какой площади, в каком районе и т.д., а также, сколько вы готовы на него потратить.

У первичного и вторичного рынка жилья есть свои преимущества и недостатки. Покупка квартиры на первичном рынке недвижимости является более безопасной, чем на вторичном рынке, так как приобретаемая вами новая квартира является юридически чистой.

Изучите цены на жилье в городе приобретения квартиры с учетом некоторых факторов, которые также стоит учитывать при торге с продавцом:

  • Тип здания, год постройки, материал стен, давность проведения ремонта в подъезде;
  • Район города, его экология, удаленность от центра, развитость инфраструктуры, наличие стоянки/гаражей, расстояние до ближайшей станции метро/остановки;
  • Состояние двора, подъезда, наличие лифта и мусоропровода;
  • Этаж, количество и размеры жилых комнат;
  • Планировка, ориентация окон, высота потолков, наличие балкона или лоджии;
  • Общее состояние квартиры, свежесть и качество ремонта, как давно производилась замена труб, сантехники, окон, дверей;
  • Наличие телефона, интернета, домофона, счетчиков;
  • Наличие встроенной мебели;
  • Наличие сигнализации и т.д.

Осмотр квартиры

При осмотре квартиры будьте внимательны. Те недостатки, которые вы заметите, могут стать основанием для хорошего торга либо для отказа от покупки квартиры. Если вы передвигаетесь на общественном транспорте, обратите внимание на то, сколько времени у вас ушло, чтобы добраться от остановки до дома. Обратите внимание на состояние двора, подъезда, лифта, наличие домофона и стоянки.

Хорошо осмотрите саму квартиру и сопоставьте, соответствует ли она описанию и фото, предоставленным в объявлении о продаже.

Обратите внимание на скрытые недостатки квартиры. Например, толщина стен и наличие грибка.

Купить «вторичку» и не пожалеть — как минимизировать риски при покупке вторичного жилья

Для того, чтобы определить толщину стен, обратите внимание на толщину подоконников. В квартире с тонкими стенами, скорее всего, будет холодно и сыро. Грибок может скрываться под обоями. Часто он присутствует в сырых помещениях (ванная и кухня). Учитывайте, что избавиться от грибка нелегко. Обратите внимание на высоту потолков, тип перекрытий, состояние сантехники, проводки и т.д. Примерно оцените, в какую сумму выльется необходимый ремонт осматриваемой квартиры, и приплюсуйте его к цене. И именно эту сумму сравнивайте со стоимостью других вариантов.

Выясните у продавца, кто прописан в квартире и есть ли среди них несовершеннолетние, психически нездоровые люди, солдаты срочной службы или заключенные. Спросите, какого года постройки дом, когда проводился ремонт, поинтересуйтесь тем, кто проживает по соседству и т.д.

Документы на покупку квартиры

Список документов на покупку квартиры можно посмотреть здесь.

Проверка документов продавца квартиры

После того, как вы определились с вариантом приобретаемого жилья, необходимо тщательно проверить документы продавца.

Если вы приобретаете квартиру в новостройке, то в качестве продавца может выступать застройщик, муниципальная организация или риэлторская фирма. Если вы сомневаетесь в порядочности фирмы, ознакомьтесь с ее учредительными документами: уставом, свидетельством о госрегистрации, учредительным договором.

Если вы приобретаете жилье на вторичном рынке, то проверка документов займет больше времени и потребует больше внимательности.

Стандартный список документов, которые обычно запрашиваются у продавца, можно посмотреть здесь.

Проверьте правоустанавливающие документы на квартиру, паспорт продавца, сверьте даты на штампах о браке или разводе с датами на правоустанавливающих документах, сверьте соответствие данных о квартире указанных в документах и реальное положение вещей. Если квартиру продает не собственник, а третье лицо по доверенности, то проверьте его документы и дату выдачи доверенности.

Из правоустанавливающих документов будет ясно, как продавец получил в собственность объект продажи. Правоустанавливающим документом может быть: договор купли-продажи, если квартира была куплена; документ, подтверждающий права наследования, если квартира перешла продавцу по наследству; договор дарения, если квартира была получена в дар и т.д.

Если квартира перешла в собственность по договору дарения или по наследству не от близкого родственника, то стоит запросить у продавца справку из налоговой об уплате налога на квартиру.

Регистрация договора купли-продажи

Регистрация договора купли-продажи производится в Росреестре (Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии). Для этого необходимо предоставить документы продавца и покупателя, договор купли-продажи, акт приема-передачи квартиры и квитанцию об оплате госпошлины за регистрацию (около 1000 рублей). Длится процедура регистрации около 1 месяца. После регистрации покупатель получает зарегистрированный экземпляр договора, который начинает действовать с момента регистрации, и свидетельство о переходе права собственности.

Акт приема-передачи можно подписать и зарегистрировать и после регистрации сделки, но тогда придется снова ждать около месяца, поэтому обычно акт приема-передачи подается вместе со всеми документами. Поэтому до регистрации стоит еще раз хорошо осмотреть квартиру, сверить соответствие данных в акте и в реальности и подписать акт приема-передачи.

Имущественный налоговый вычет

После приобретения жилья, а также любого другого имущества, у вас возникает право на получение имущественного налогового вычета. Подробно о том, как его получить, можно прочитать здесь.

Смотреть объявления о продаже квартир

Часто люди задаются простым вопросом: "Какие документы получаешь при покупке квартиры?" В сделке по продаже квартиры всегда участвует 2 стороны: продавец и покупатель.

Какой набор документов потребуется для купли-продажи квартиры

После ее завершения у каждого из них должны остаться определенные документы, которые подтвердят покупку недвижимости.

Если рассматривать сторону продавца, то идеальный вариант, когда после завершения сделки все документы, которые были у него до проведенной операции, сохраняются. Помимо этого обязательно должен остаться у него договор по купле-продаже, а также передаточный акт. Получается, что после завершения продажи квартиры, на руках продавца остаются такие документы, как:

  • Договор по купле — продаже.
  • Передаточный акт.
  • Свидетельство, которое подтверждает собственность.
  • Если есть, то могут остаться документы, которые подтверждают участие в долевом строительстве.

Документы могут сохраниться у продавца не в виде оригиналов, а в качестве копий. Это происходит по причине того, что оригинальные документы будут подшиты к делу в соответствующих нотариальных органах. Далее рассмотрим, какие документы получаешь при покупке квартиры. Пакет документов должен выглядеть следующим образом:

  • Договор по купли-продажи.
  • Акт по передачи права собственности.
  • Свидетельство, которое подтверждает право собственности.
  • Кадастровый паспорт.
  • Технический паспорт из БТИ.
  • Справка из налоговых органов, в которой указано, что долги отсутствуют.
  • Справка, подтверждающая отсутствие неуплаты или просрочки по оплате коммунальных услуг.
  • Справка из ТСЖ, которая подтверждает, что нет долгов членским взносам.
  • Домовая книга.

Действия покупателя после завершения сделки не заканчиваются. Если жилье было куплено на вторичном рынке, то следует еще соблюсти ряд правил, прежде, чем пользоваться квартирой на правах полного хозяина. Во-первых, нужно в этой квартире прописаться. Это делается только в тех случаях, когда приобретенная квартира будет использоваться в качестве основного жилья, а не как вкладывание денежных средств в недвижимость или в цели организации в ней бизнеса. Срок на это отводится 7 дней. Во-вторых, нужно в самые короткие сроки заняться переоформлением всех договоров, которые касаются коммунальных платежей на собственное имя владельца. То есть должен поменяться плательщик коммунальных услуг.

Когда мы покупаем квартиру, все наши мысли заняты одним – как найти именно то жилье, в котором будет уютно, безопасно, спокойно и комфортно. Нет предела совершенству, и только мы знаем, какой должна быть наша новая квартира. Грамотный поиск всегда приведет к положительному результату.

Многие из нас, решив купить квартиру, сталкиваются с извечной проблемой выбора. Сколько потратить на вожделенное жилье? В каком районе купить квартиру? Какая она должна быть – квартира нашей мечты? На самом деле, достаточно исходить из того, сколько будет стоить наша недвижимость – и начинать действовать. Первичное изучение рынка недвижимости – нелегкий и продолжительный процесс, к которому нужно подойти с максимальной ответственностью, потому что только при правильно проведенной работе по изучению рынка предоставляемого жилья можно максимально выгодно вложить свои средства.

Если денег на покупку квартиры совсем мало…

Согласитесь, бывают ситуации, когда при покупке квартиры нужно вложиться в строго определенную сумму. К сожалению, иногда эта сумма не так велика, как хотелось бы. На сегодняшний день самое дешевое жилье в Москве стоит не менее 2,5 млн. руб. Как рассказывают опытные риэлторы, это квартиры общей площадью не более 32 кв.м, в которых жилая площадь занимает 18 кв.м, а кухня — 6 кв.м. В таких квартирах много лет не делался ремонт, в плачевном состоянии сантехника, а самое неприятное – все предлагаемые квартиры этого «экономкласса» находятся в неблагополучных районах столицы, например, в Капотне. Но ведь мало кто согласится жить рядом с нефтеперерабатывающим заводом или знаменитым на всю Москву «чудильником» — общежитием, куда власти уже много лет выселяют злостных неплательщиков налогов…

Нормальное с точки зрения расположения и экологии жилье можно приобрести, имея на руках не менее 3,3-3,4 млн. руб. Скорее всего это будет гостинка площадью 18-25 кв.м без собственной ванной и с кухонькой в 3,5 кв.м. Если улыбнется фортуна – есть шанс найти «однушку» нормальной площади 32-33 кв.м с кухней в вожделенные 6 «квадратов». Только квартира эта будет на первом или последнем этаже хрущевской пятиэтажки. Есть варианты немного подороже… Например, как утверждают ведущие специалисты в области недвижимости, уже за 3,6 млн. руб. можно купить стандартную однокомнатную квартиру на среднем этаже одной из многоэтажек по ул. Вешняковской (это станция метро «Новогиреево»).

Если денег еще меньше…

Неоднократно практикующие агентства сталкивались с ситуацией, когда у покупателя при определенных запросах явно недостаточно средств. Если нет возможности подождать с покупкой – можно купить не квартиру, а комнату. Ценовая политика в этом случае такая же, как и с квартирами: чем лучше район, метраж и состояние комнаты, тем она дороже. Специфика одна – соседи. Чем больше в квартире комнат и, следовательно, соседей, тем жилье дешевле. Со слов известных в узких кругах риэлтеров, нормальную по всем меркам комнату можно приобрести за 1,6-1,7 млн. руб.

Еще один вариант существенной экономии – купить квартиру за пределами Москвы. Например, в Звенигороде за 1,7-1,8 млн. руб. можно купить двухкомнатную квартиру площадью 42 кв.м. Уже мало кого отпугивает тот факт, что квартира будет без ремонта. Главное, что покупатель за цену плохонькой комнаты в Москве получает отдельное жилье. В пригороде Серпухова за 1,7 млн. руб. можно купить трехкомнатную квартиру стандартной площади и в неплохом состоянии. А за 3,2-3,4 млн. руб. вы без труда найдете уютную «единичку» в Железнодорожном – в современном панельном доме, общей площадью не менее 40 кв.м и с роскошной 12-метровой кухней. В Ногинске за 3,3 млн. руб. вам предложат комфортную 61-метровую «двушку», а в Орехово-Зуево за эти же деньги – вполне достойную «трешку». Остается просто выбрать наиболее подходяший вам вариант.

Желания и возможности

При всем богатстве выбора у покупателей, ставящих своей целью покупку жилья в Москве, нет выбора, как бы каламбурно это не звучало. Если мы покупаем квартиру в Москве – это будет дорого! С этим придется смириться и все-таки выбрать из множества предложений то, единственное, которое через какое-то время можно будет смело назвать своим домом. Вот что можно купить за:

1) 5 млн. руб. – реально приобрести однокомнатную квартиру в почти стандартные 35 кв. м без существенных недостатков в районе метро «Молодежная» или 32-метровую «единичку» на пятом этаже блочной пятиэтажки на «Университете». Если хочется квартиру чуть побольше – на «Петровско-Разумовской», в некотором отдалении от метро вполне можно найти квартиру площадью 40 кв.м с кухней 10 кв.м в нормальном монолитном доме. При большом желании можно попытаться поискать и двухкомнатные квартиры. Они будут очень скромными, но, если важно наличие двух комнат, все в ваших силах. Например, в районе метро «Измайловская», в панельном доме, продается «двушка» 38 кв.м. Если покупка квартиры не слишком срочная – обратите внимание на новостройки, особенно – в «Царицыно». За 5 млн. руб. здесь вполне реально купить квартиру не менее 57 кв.м. Если вы можете отсрочить переезд на новое место жительства на год — присмотритесь к жилому комплексу «Новый» в Западном Дегунине. Здесь в доме серии П-44Т можно купить двухкомнатную квартиру площадью уже 62,5 кв.м.

2) 7 млн. руб. – цена однокомнатной квартиры в центре Москвы, например, на «Бауманской» или на «Смоленской». Найдется «двушка»– 52-53 кв.м, на «Кантемировской» или «Полежаевской». И даже «трешка», как не странно – в Марьино, площадью 80 кв.м.

3) 10 млн. руб.

Какие документы должны быть при покупке квартиры

– полный простор для поисков! Роскошная однокомнатная квартира на девятом этаже дома ЦК на Кутузовском проспекте общей площадью 37,4 кв. м, отличная «двушка»на метро «Университет» в кирпичной восьмиэтажке. Нужны три комнаты? Есть и такие квартиры, например, в Раменках, площадью 77,7 кв.м. А для большой семьи найдется и четырехкомнатная стометровая квартира на Светлогорском проезде (метро «Тушинская»)

Покупаем квартиру в кредит

Уже никого не удивишь тем, что желанную жилплощадь можно купить за половину стоимости. Название этому чуду – ипотека. Банки дают кредиты на покупку недвижимости под залог самой квартиры, дома или комнаты. Единственное, о чем стоит помнить заемщику – что отдать банку придется сумму вдвое, а то и втрое превышающую стоимость жилья. Естественно, не стоит забывать о том, что чем быстрее вы погасите кредит, тем меньше заплатите банку за само пользование его деньгами. Если же кредит берется на 10-15-20 лет, набегают впечатляющие проценты, которые, впрочем, можно приравнивать к инфляции. В любом случае, заемщику нужно трезво оценивать свои возможности и выбирать максимально удобный для себя вариант кредитования.

На что стоит обратить внимание при покупке квартиры

Чаще всего при продаже квартиры обманутым оказывается Покупатель, который может в результате остаться и без квартиры, и без денег.

ВАЖНО! СМУ РАН предупреждает, что безопаснее покупать жилье с помощью привлечения профессиональных юристов или проверенных агентов по недвижимости. Это позволит избежать многих из перечисленных проблем.

В случае приобретения жилья с использованием ипотечного кредита проверку приобретаемого и передаваемого в залог жилого помещения будет осуществлять кредитор, поэтому риски покупатели минимизированы, все документы для совершения сделки купли-продажи также будут готовить сотрудники кредитора. Однако подбор жилого помещения покупатель осуществляет самостоятельно или с привлечением специалистов.

Вне зависимости от привлечения кредитных средств для покупки жилья, до совершения сделки покупателю необходимо обращать внимание на следующие обстоятельства:

— продавец действует через посредника (доверенное лицо), возможность участия продавца при совершении сделки отсутствует (например, посредник не предоставляет контактную информацию продавца, с продавцом невозможно связаться).

Какие документы нужны для покупки квартиры

Желательно отказаться от сделки, которую от имени продавца совершает доверенное лицо. Исключение могут составлять случаи личного знакомства с продавцом и уверенность в отсутствии у продавца возможности личного присутствия при свершении сделки. Если подобная уверенность отсутствует, важно помнить, что доверенность может быть в любой момент отозвана доверителем и на момент совершения сделки доверенность будет недействительна. Как правило, доверенности используются для совершения сделок от имени лиц, умерших на момент совершения сделки. При желании совершить сделку, в которой от имени продавца действует доверенное лицо, необходимо обратиться к нотариусу, удостоверившему доверенность, на основании которой действует посредник, за подтверждением того, что доверенность не отозвана. Необходимо при совершении сделки вне зависимости от участия посредника (например, риэлтора) установить контакт непосредственно с продавцом и удостовериться в том, что все собственники продаваемого жилого помещения не против совершения сделки. Все расчеты должны осуществляться лично продавцу, а не посреднику, в том числе риэлторской компании;

— продавец просит слишком большой аванс. Как правило, аванс используется при совершении сделок с жилой недвижимостью для подтверждения серьезности намерений сторон к совершению сделки. Сумма аванса в соотношении со стоимостью приобретаемой жилой недвижимости – символическая. Требование продавца о передаче аванса, составляющего значительную сумму в соотношении со стоимостью жилого помещения, может использоваться вымогателями денежных средств. Исключение составляют случаи, когда продавцу необходимо совершить альтернативную сделку, т.е. приобрести иное жилое помещение взамен продаваемого и оплатить стоимость приобретаемого жилого помещения в короткий срок. Данные обстоятельства должны быть подтверждены продавцом;

— продавец настаивает на том, чтобы в договоре была указана заниженная стоимость в целях ухода от налогов. Например, если жилое помещение на момент продажи находится в собственности продавца менее 3-х лет. Важно помнить, что в случае, если по какой-либо причине сделка будет расторгнута или признана недействительной покупатель вправе получить только ту сумму, которая указана в договоре купли-продажи. Либо в подтверждение получения денежных средств в сумме, не указанной в договоре купли-продажи, продавец должен выдать покупателю расписку;

— продавец пенсионного возраста. Одним из оснований признания сделки недействительной является «порок воли», т.е. отсутствие у участника сделки намерений по ее совершению и понимания значения совершаемых действий. Сделки с лицами преклонного возраста желательно совершать в присутствии нотариуса;

— при приобретении приватизированного жилого помещения желательно установить всех лиц, обладавших правом на приватизацию и узнать, все ли такие лица приняли участие в приватизации;

— необходимо выяснить, состоял ли продавец на момент совершения сделки в зарегистрированном браке и находится ли приобретаемое жилое помещение в общей собственности продавца и его супруга. Если жилое помещение находится в общей собственности супругов-продавцов, то необходимо получение нотариального согласия супруга, не являющегося подписантом договора купли-продажи;

— категория повышенного риска – совершение сделок с недвижимостью, приобретенной продавцом в порядке наследования или дарения. В случае, если продавцом предоставлено свидетельство о праве собственности, в котором в качестве документов-оснований для регистрации указано свидетельство о праве на наследство или договор дарения, необходимо выяснить все обстоятельства наследства (родственная связь между наследодателем и наследником, число наследников, факт отказов от наследства, число наследников с обязательной долей, наличие завещаний) или обстоятельства дарения;

— Тщательно проверить все предоставленные продавцом документы, удостоверяющие личность продавца, и документы о приобретаемому жилью;

— Убедиться, что жилплощадь свободна, и все жильцы из квартиры выписаны (проверьте, не проживают ли в квартире лица, которые выписаны, временно- находящиеся в командировке, в армии или отбывающие наказание в местах лишения свободы);

— Обратить внимание на адрес той квартиры, которую Вы смотрели и собираетесь покупать;

— Если квартира перепродавалась, необходимо изучение всей цепочки договоров (проверьте наличие в этой цепочке доверенностей, не нарушались ли права несовершеннолетних, недееспособных, убедитесь, что относительно этой квартиры не была ранее совершена сделка, которая может быть признана недействительной);

— Будьте осторожны, если квартира продается слишком дешево, т.е. если цена квартиры ниже средней рыночной стоимости;.

— Никогда не покупайте квартиру, если продавец предъявляет только копии документов, даже нотариально заверенные. Таким образом он может продавать одну квартиру сразу нескольким покупателям;

— При расчетах пользуйтесь расчетным счетом в банке или ячейкой сейфового хранения;

— Проверить полномочия риэлтерской фирмы, а также нотариуса, который оформляет сделку;

— Проверить оплату продавцом коммунальных платежей;

— Подписывая договор купли продажи, убедитесь, что все ваши требования соблюдены, тщательно проверьте все пункты договора, обсудите внесение необходимых, с Вашей точки зрения, корректив;

Обязательно потребуйте справку из БТИ об отсутствии перепланировок или о согласовании проводившейся перепланировки, иначе Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Управление Росреестра)не зарегистрирует Ваше право собственности.

Что считать правоустанавливающими документами на квартиру

Правоустанавливающие документы на квартиру могут быть различными. Все зависит от характера возникновения права собственности и предшествующих операций с ней.

Правоустанавливающими документами являются : 1)договоры (купли-продажи, дарения, ренты, мены, приватизации); 2)свидетельство о праве на наследство, 3)вступившее в законную силу решение суда, 4)акты органов государственной власти или местного самоуправления о передаче недвижимого имущества в собственность физических или юридических лиц и иные.

При этом, свидетельство о государственной регистрации не является правоустанавливающим документом, а лишь подтверждает факт регистрации права в ЕГРП.

Существуют и другие, реже встречающие на практике, документы на квартиру, но и они считаются правоустанавливающими. Скажем, договор обмена доли квартиры на акции или договор купли продажи и ипотеки квартиры.

Не лишним будет воспользоваться советом опытных специалистов, которые рекомендуют внимательнее отнестись к приобретению квартиры, по которой ранее было произведено 10 или более сделок, особенно за короткий срок. Это чревато многими проблемами.

ВАЖНАЯ ИНФОРМАЦИЯ ПО РАЗДЕЛУ

Перед сделкой в обязательном порядке необходимо запросить у собственника (юридического либо физического лица) все документы на квартиру (комнату), которые включают:

  • Свидетельство о государственной регистрации права (собственности).

    ВАЖНО! В графе Существующие ограничения (обременения) права должно значиться «НЕ ЗАРЕГИСТРИРОВАНО» либо «ОТСУТСТВУЮТ». Однако, наличие каких-либо долговых обязательств не означает перевод долга по обязательсвам продавца на покупателя.

  • Выписку из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Номер объекта собственности в Выписке должен совпадать с номером в Свидетельстве о собственности. Выписку из домовой книги о лицах, зарегистрированных по месту жительства в приобретаемом жилом помещении. По условиям ФЦП «Жилище» в приобретаемом жилом помещении к моменту заключения сделки никто не должен быть прописан,

  • Справку об отсутствии задолженности по оплате коммунальных платежей,

  • Документы, указанные в Свидетельстве о праве собственности продавца в качестве оснований для регистрации права собственности продавца жилое помещение,

  • В случае если продавец на момент приобретения права собственности состоял в зарегистрированном браке, договор купли-продажи должен быть подписан обоими супругами либо супруг, на которого оформлено жилое помещение, должен получить нотариальное согласие второго супруга на совершение сделки,

  • В случае, если собственниками продаваемого жилого помещения являются несовершеннолетние лица либо в жилом помещении зарегистрированы по месту жительства несовершеннолетние лица, находящиеся под опекой или попечительством, т.е. оставшиеся без родительского попечения, необходимо получение согласия органа опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения,

  • При приобретении жилого помещения у юридического лица необходимо, чтобы договор купли-продажи от имени продавца был подписан либо генеральным директором (лицом, осуществляющим функции единоличного исполнительного органа), либо лицом, действующим от имени продавца по доверенности. Для подтверждения полномочий подписанта договора от имени юридического лица необходимо запросить доверенность или документ, подтверждающий полномочия единоличного исполнительного органа,

  • Финансово-лицевой счет,

  • Документы, описывающие объект недвижимости (выдаются БТИ). К таким документам относятся выписки из технического паспорта, поэтажный план, экспликация. Получение таких документов в ряде случаев не является необходимым для целей проведения государственной регистрации перехода права собственности. О необходимости предоставления таких документов для целей совершения регистрационных действий необходимо предварительно уточнить в территориальном отделе Росреестра. Между тем, указанные документы могут свидетельствовать о наличии в жилом помещении незаконных перепланировок. Срок действия документов БТИ составляет 1 год.

  • обязательно нужно требовать расписку продавца в получении всей суммы стоимости продаваемого жилого помещения. Желательно, чтобы такой документ был написан одним из продавцов собственноручно и обязательно подписан всеми продавцами, а если договор совершается в том числе от имени несовершеннолетних лиц – родителями (опекунами/попечителями) от имени несовершеннолетних.

    Срок государственной регистрации перехода права собственности составляет 20 календарных дней со дня приема заявления и необходимых документов. В случае, если жилое помещение приобретается с использованием средств ипотечного кредита, срок регистрации перехода права собственности и ипотеки составит 5 рабочих дней. Управлениями Росреестра в регионах могут устанавливаться более короткие сроки.

    Для регистрации перехода права собственности необходимо представить в орган по регистрации прав:

    а) Подписанный сторонами и прошитый (при наличии нескольких листов) договор купли-продажи жилого помещения (число экземпляров – по числу участников сделки + 1 для органа по регистрации прав),

    б) документ, удостоверяющий личность каждого участника сделки (оригинал — предъявляется лицу, осуществляющему прием документов, и копия),

    в) нотариальная копия доверенности в случае, если от имени участника сделки документы для регистрации представляются доверенным лицом, а также оригинал документа, удостоверяющего личность доверенного лица для предъявления,

    г) документ об оплате государственной пошлины за регистрацию,

    д) документы, описывающие объект недвижимости (выдаются БТИ) в случае необходимости (см. выше), такие документы действительны в течение года

    е) свидетельство о браке продавцов и/или покупателей (оригинал и копия), а также нотариальное согласие супруга (в случае если продаваемое жилое помещение находится в общей совместной собственности продавцов-супругов, но сделка совершается только одним из супругов-собственников ),

    з) согласие органов опеки и попечительства в случае, если собственниками продаваемого жилого помещения являются несовершеннолетние лица,

    и) акт передачи жилого помещения (при необходимости, в ряде регионов предоставление такого акта для регистрации не требуется),

    и) свидетельство о рождении несовершеннолетних собственников продаваемого жилого помещения (оригинал и копия),

    к) иные документы (в зависимости от особенностей той или иной сделки), о необходимости предоставления которых можно предварительно уточнить в территориальном отделе органа по регистрации прав.

    При этом

    Совершение всех перечисленных действий, помимо владельца жилищного сертификата, возможно доверенным лицом на основании нотариально заверенной доверенности, в которой должно быть зафиксировано, осуществление каких действий доверяет ему доверитель (сдачу сертификата в банк, оформление договора с банком, заключение сделки и т.д.). Управление Росреестра не вправе отказать в регистрации сделки ввиду неправильного оформления документов. В этом случае документы возвращаются на доработку и сдаются снова.

    С момента внесения записи о сделки в ЕГРП покупатель становиться собственником.


  • Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *