ИЖС

ИЖС

Содержание

  Что такое ИЖС? ИЖС – Это сокращенная аббревиатура назначения использования земельного участка. Расшифровывается как Индивидуальное Жилищное Строительство. В нашей стране существует несколько категорий земли и каждая категория имеет несколько различных видов использования. Основная категория земли, на которой можно строиться безбоязненно — это земли населённых пунктов. Все остальные категории имеют всевозможные ограничения. Следующий шаг — как разрешено использовать эту землю внутри этой категории. Это понятие — назначение ёё использования. Категория + назначение использования земли либо позволяет законно построить собственный дом на участке, как для постоянного проживания с пропиской, так и временного нахождения, либо запрещает это делать совсем. На участке с категорией "земли населённых пунктов", после окончания строительства можно получить почтовый адрес и прописаться в своём доме. А в случае, если ваш участок имеет категорию — земли сельскохозяйственного назначения, то автоматически появляются различные ограничения и запреты. В соответствии с Градостроительным кодексом РФ (п.2 ст.49) на участке земли с категорией земли населённых пунктов и разрешенным использованием — для ИЖС, разрешается строить отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем три, предназначенный для проживания одной семьи, т.е. для личного, а не коммерческого использования. Это означает, что на таком участке нельзя построить многоподъездный дом.

  Как сразу определить и понять что вам предлагают — ИЖС, СНТ, дачный кооператив или ДНП?

  Для этого достаточно посмотреть на оригинал или копию свидетельства о праве собственности на предлагаемый вам земельный участок. Понятие ИЖС относится только к землям населённых пунктов.

Земельный участок ИЖС – особенности оформления

Если вы увидите в свидетельстве категорию земли — земли населённых пунктов, то продавец говорит правду, если написано — земли сельскохозяйственного назначения, то делайте вывод о том, что вам предлагают? Основная масса СНТ — это старые дачные участки по 4 — 6 соток, которые выдавали нашим родителям в самых неудобных местах 30 — 40 лет назад. Все они находятся на землях сельскохозяйственного назначения. Похожая ситуация и в дачных кооперативах. Более поздняя форма конца девяностых, начала двухтысячных — Дачное Некоммерческое Партнерство (ДНП). Эти поселки появились недавно. Их, например очень много в Волгоградской области. Современные большие коттеджные дома с развитой инфраструктурой стоят на землях сельскохозяйственного назначения. Вся инфраструктура в таких поселках построена за счёт денег покупателей, которые купили участки по очень высоким ценам. А тонкости в законах переходного периода, придуманных чиновниками конца девяностых даёт и по сей день возможность строить на сельхозземлях. Выглядит это так. В свидетельстве будет указана категория земли — земли сельскохозяйственного назначения а назначение использования — для организации садового товарищества с возможностью строительства дачного дома.

  Государство инвестирует деньги и развивает только земли населённых пунктов, на которых стоят деревни, сёла, посёлки и города. К ним за счёт бюджета подводят дороги, электричество и газ. Поэтому, если вы решили купить участок для строительства дальней дачи, сразу решите для себя что именно вы ищите и на какой земле собираетесь строить. Сейчас предложений по участкам для ИЖС масса, поэтому нет необходимости покупать полуфабрикат. Есть много вопросов в интернете о том, можно ли перевести маленький участок из СНТ  под ИЖС и как это сделать. Ответ — это сделать невозможно. Можно поменять категорию земли сразу у всего поселка целиком. На это уйдет много времени, ваших денег и при этом надо ещё получить согласование от всех собственников. Вывод — много дополнительных сложностей.

  В чем отличие ИЖС на землях населенного пункта от предложений под ИЖС на землях сельскохозяйственного назначения — понятие СНТ?

  Какие плюсы у ИЖС? В чем отличие от СНТ? СНТ — расшифровывается как Садоводческое Некоммерческое Товарищество. В последние несколько лет участки под ИЖС появились на рынке за счет расширения границ уже существующих деревень и других населенных пунктов. Земля вокруг деревень была, как правило, сельскохозяйственного назначения. Её оформили и перевели из категории сельхозземли в категорию земли населённых пунктов, с одновременным изменением назначения использования — для индивидуального жилищного строительства. Цель — развитие территории и привлечения в область и район новых жителей. Региональное правительство включает эти земли в программу развития области и района. К таким участкам с категорией – земли населенных пунктов и разрешенным использованием – для (ИЖС) индивидуального жилищного строительства, подводят за счёт регионального бюджета и фактически бесплатно для новых собственников участков 15 кВт электричества, строят дороги, прокладывают газопровод. Приведем всего один пример. Вы купили участок с такой категорией! Поздравляем! Заполняете три заявки и через 1,5 месяца получаете на свой домашний адрес договор и техническое условие (ТУ) на подключение участка к электросети. Затем платите всего 550 рублей госпошлины, подписываете стандартный договор с энергосбытовой компанией, по которому в течение 6 месяцев к вашему участку подводят ветку электричества, ставят столбы и если необходимо, то новый трансформатор. Почему это происходит? Потому что существует региональная программа развития деревень. Проекты дорог и газификация деревень финансируется из бюджета области и района. Всего этого нет, если Ваш участок находится в СНТ, дачном кооперативе, ДНП (Дачное Некоммерческое Партнерство) на участке земли с категорией — земли сельскохозяйственного назначения. В этом случае Вы будете платить за всё сами, так как земли сельскохозяйственного назначения фактически предназначены для производства сельхоз продукции — зерна, молока, мяса и т.д., а не для строительства домов для постоянного проживания. При этом, многие продавцы умышленно скрывают информацию о том, что они предлагают Вам полуфабрикат. Это например ситуация, когда во вновь созданном СНТ на сельхозземлях вам тоже говорят на словах, что вы можете построить всё что угодно, используя при этом фразу — для ИЖС. Посмотрите на любое предложение о продаже участка в дачном кооперативе или садовом товариществе, организованном на сельскохозяйственных землях. К стоимости участка земли Вам обязательно предложат доплатить очень приличную сумму за строительство дорог, подвод электричества, газификацию, и т.д. И стоить это будет очень дорого, иногда дороже самого участка! Либо, стоимость развития и строительства всей инфраструктуры сразу закладывают в стоимость участка. Именно поэтому, цена участков в коттеджных поселках с развитой инфраструктурой и подведенными коммуникациями на сельхозке будет всегда намного выше, чем если просто купить аналогичный участок в соседней деревне. Плюсов у покупки участка относящегося к населенному пункту с назначением использования земли под ИЖС масса, недостаток один. Сегодня налоги с участка, у которого категория земли — земли населенных пунктов, выше, по сравнению с участком земли в садовом товариществе или дачном некоммерческом партнерстве, организованном на землях сельскохозяйственного назначения. Однако это временный недостаток, т.к. в скором времени ожидается выравнивание налога на землях ИЖС и СНТ. Также, это ничто по сравнению с теми плюсами, которые даёт Вам развитие инфраструктуры на участке в населенном пункте за счёт региональных программ по улучшению качества жизни. Только подведение 15 кВт электричества за 550 рублей окупает все возможные затраты по налогам на десятки лет вперёд, не говоря уже о дорогах, газификации и многом другом. А во вторых, скорее всего, дальше правительство будет стремиться к увеличению налогов за нецелевое использование земли, к коим относятся постройки на сельхозземлях. Уже сейчас по этому поводу идут активные дебаты в правительстве. И в этом случае ещё неизвестно, что в конечном счете будет выгоднее и по налогам тоже? Ведь Вы собираетесь строить свой загородный дом или современную дачу, планируя на десятилетия вперёд, в том числе с расчетом на ваших детей и внуков, поэтому будет правильнее сразу иметь на руках все необходимые документы на основании законов.

У вас есть дачный участок, и вы хотите на нем прописаться и планируете в будущем проживать там постоянно? Тогда некоторые наши рекомендации будут вам полезны.

Законом в нашей стране выделено несколько категорий земель. Дополнительно к этому, эти категории также подразделяются на несколько видов. Эти виды определяют возможные варианты использования земли.

Планируя покупку дачного участка, в первую очередь, необходимо узнать, для чего можно использовать эту землю. Проще говоря, на какое использование она предназначена.

Расшифровка понятия индивидуального жилищного строительства

Необходимо узнать, эта земля выделялась государством для сельскохозяйственных работ или для индивидуального жилищного строительства?

Что такое ИЖС?

Что же такое аббревиатура ИЖС, так часто используемая в документах. Эта обозначение поможет определить статус вашего земельного участка, а также целевое назначение вашего земельного участка. Она дает возможность использовать участок для индивидуального жилищного строительства. В настоящее время эта категория земельных участков самая востребованная. Это определение принадлежности земельного участка разрешает там строительство жилого дома, имеющего не более трех этажей, предназначенного для проживания одной семьи. После строительства владелец сможет получить прописку и почтовый адрес.

Помните, что аббревиатура ИЖС запрещает на данном участке строить многоэтажный дом в коммерческих целях. Эта обозначение поможет определить статус вашего земельного участка.

Стоимость проекта конечно же зависит от многих факторов, однако предварительный эскиз поможет по-новому взглянуть на вашу территорию, а решающим фактором может стать его более высокая эстетичность и красота.

В наше время многие люди предпочитают жить за городом. Но это зачастую невозможно по причине полного отсутствия развитой инфраструктуры во многих поселках. Отсутствие качественного дорожного покрытия также отпугивает многих потенциальных покупателей. Совсем другое дело, построить частный дом в городе или недалеко от него, где есть возможность также посадить возле дома небольшой сад или огород. Этот вариант нравиться многим. Соответственно спрос рождает предложение. В результате чего на современном рынке недвижимости все чаще появляются предложения приобрести участок под ИЖС.

Причины создания участка ИЖС

Основной причиной создания участка ИЖС является возможность обеспечения населения собственным жильем, в основном за личные средства будущих владельцев. В этом случае размер земельного участка должен вместить не только дом, но и участок под сельскохозяйственные работы.

Какой дачный участок подходит под ИЖС?

Идеально подходят под строительство земельные участки с развитой инфраструктурой, с наличием всех коммуникаций, включающих охрану. Одним из вариантов идеального земельного участка является хорошая транспортная доступность. Идеальным будет расположенные на расстоянии 300 метров от вашего дома водоемы. Большинство покупателей планируют приобретение идеально ровного участка. Необходимо произвести замер высоты и рассчитать разницу уклона. Идеально ровной можно назвать поверхность с уклоном не более 3%. Строительство дачного домик на такой земле не требует разработку специального проекта.

Какие существуют пути переоформления участка по ИЖС?

Необходимо переделать целевое назначение. Но нужно учитывать, что на участках расположенных за чертой населенного пункта это сделать будет невозможно некоторое время. Всем нам известно, что все города «разрастаются» поэтому и расширяется зона населенного пункта. Если ваша дача находиться недалеко от города, возможно по прошествии нескольких десятков лет территорию, где она находиться внесут в черту города, и вы получите почтовый адрес и прописку.

Последовательность действий для получения участка под ИЖС.

Переоформление своего дачного участка – это сложная задача, поэтому, чтобы все правильно сделать, прежде всего, проконсультируйтесь с юристом. Если он скажет, что такой перевод возможен, предлагаем вам обратиться в надежную юридическую компанию для сбережения не только нервов, но и денежных средств. Плодотворное сотрудничество с надежным юристом поможет также проделать эту работу быстрее. Необходимо отметить, что перевод дачных земельных участков регулируется Земельным кодексом и федеральным законом нашей страны.

Согласно этих нормативно–правовых документов перевод участка под ИЖС возможен, если:

  • Переоформляемая земля является вашей частной собственностью.
  • Земля находиться в муниципальной собственности, и не предназначена для занятий сельским хозяйством.
  • Земля, которая находиться в распоряжении субъектов нашей страны.
  • Земля в распоряжении федеральной собственности.
  • Земли с другим целевым назначением.

Юридически законен такой порядок перевода дачного участка в категорию ИЖС:

  • Своевременная подготовка всей правовой документации на владении землей.
  • Закрепить и описать границы участка.
  • Подать все собранные документы в государственные кадастровые структуры.

Пакет необходимых документов:

  • Решение сельского или городского совета;
  • Выкотировка про место расположения земельного участка;
  • Заявление от гражданина;
  • Копия документов о праве властности на землю, заверенная нотариально;
  • Копия паспорта и кода.

Пакет подается на проектную организацию. Она готовит проект по изменению использования целевого назначения земельного участка. После этого документы идут на утверждение на сессию сельского совета или города. После решения сессии документы подаются в Государственный земельный кадастр на внесение изменений в базе данных НКС. Затем владелец обращается в Государственный реестр регистрации прав на недвижимость и ему выписывают свидетельство. Необходимо отметить, что вместе с решением сельский совет дает справку об адресе, где указаны название улицы и нумерация земельного участка.

Стоимость проекта составит примерно 10000-15000 рублей., внесение изменений в государственный земельный кадастр – 1000 рублей, выписка нового свидетельства – 200 рублей.

Необходимо принять во внимание, что без помощи грамотного специалиста сложно выполнить все правильно и быстро и описанный комплекс землеустроительных работ тому подтверждение. Если вы все же решитесь самостоятельно заниматься этим вопросом, помните, что после сбора достаточно большого пакета документов, вы потратите на эту процедуру от 6 месяцев до 1 года.

Решив провести эту сложную работу, наберитесь терпения, всегда старайтесь придерживаться закона и тогда любое начатое вами дело вы сможете выполнить. Помните, что закон на вашей стороне и государство призвано действовать в ваших интересах. Правильное и последовательное выполнение всех пунктов предусмотренных законом, позволят вам добиться положительного результата в этом вопросе.

Земли под ИЖС, что это такое?

Те, кто интересовался покупкой земельного надела для строительства дома или дачи, сталкивался с таким понятием, как категория земельных участков. Можно сказать больше – покупая земельный участок для любых нужд, вам в любом случае придется выбрать определенную категорию необходимую именно вам.

Перебирая списки различных вариантов и предложений, существующих на рынке земельных участков, можно встретить такие незнакомые для многих аббревиатуры как ДНТ, ИЖС, СНТ и др. Что означают эти буквы, под какую категорию подпадают те или другие земельные участки, обо всем этом поговорим в статье ниже.

Продажа земли под ИЖС – что это такое?

Такие аббревиатуры как ДНТ, ИЖС, СНТ и прочие буквенные обозначения дают участку определённую характеристику и говорят о том, в каких целях его можно использовать. К примеру, ИЖС квалифицируется как земельный надел, предусмотренный для индивидуального жилищного строительства. Если по официальным документам определенный участок подпадает под эту категорию, а вам необходимо место под строительство дома для проживания с последующей пропиской, то он именно для вас.

В чем отличие ИЖС от других категорий земельных участков?

Логичный ответ, напрашивающийся согласно правилу, растолкованному выше – назначением. Аббревиатура СНТ расшифровывается как: Садоводческие некоммерческие товарищества, а ДНТ – дачные товарищества.

Что такое ИЖС?

Земли с такими обозначениями используются только для ведения хозяйственных работ без права строительства жилья. На них можно возводить только сельхоз постройки или дачные домики без проживания в них.

То есть построить на приобретенном вами земельном участке жилой дом можно, все же это ваша собственность, но жилье будет незаконным. Соответственно официальных документов на него вы получить не сможете и прописаться в нем не получится.

В отличие от СНТ и ДНТ, участки под ИЖС принадлежат к классу земельных наделов, относящихся к населенным пунктам. По отношению к землям с сельскохозяйственным назначением они имеют массу преимуществ.

Земли для индивидуального жилищного строительства кроме возможности возведения на территории домов с постоянным проживанием и пропиской, всегда участвуют в различных госпрограммах по обустройству. Так, например, населенный пункт, где располагаются участки под ИЖС, всегда в первых очередях стоит в планах по прокладке дорог, газопровода, водопровода и других коммуникаций.

Земельные наделы, относящийся к участкам для сельхозназначения в  государственных проектах и программах не участвуют.

Земли для индивидуального жилищного строительства купить в Екатеринбурге и области!

Главная > Аналитика > Строительство

Аренда земельного участка под строительство: надолго ли?

В данной статье мы поведем речь о праве аренды земельного участка. И речь не идет об аренде земли под построенным объектом, с этим все более или менее понятно. Мы поведем разговор о праве аренды земельного участка, который получается впервые для целей коммерческого строительства.

C 1 марта 2015 года юридические лица могут получить земельные участки для строительства только на торгах и только в аренду!

Исключений из этого правила немного. Например, в аренду без торгов земельные участки могут получить юридические лица для завершения строительства объекта незавершенного строительства, или для строительства объектов социально-культурного назначения или масштабных инвестиционных проектов…

В связи с ужесточением законодательства в области строительства, прежде, чем вы серьезно задумаетесь оприобретении земельного участка для целей строительства в аренду на торгах, мы предлагаем обратить внимание на ряд факторов, которые будут играть существенную роль в реализации Ваших последующих планов. Рассмотрим их.

Как получить земельный участок в аренду под строительство?

Такие участки возможно приобрести двумя путями: приобрести право аренды на аукционе; получить землю в аренду без аукциона через Инвестиционный совет или Инвестиционную комиссию. Последний вариант распространяется не на все земельные участки и не на всех юридических лиц. Он относится только к тем организациям, которые, например:

  • получают землю для комплексного освоения территории;
  • хотят получить земельный участок для сельскохозяйственного производства;
  • имеют в собственности здания и сооружения, расположенные на земельном участке.

Что Вы получаете?

Независимо от способа получения земельного участка, Вы в любом случае приобретете лишь возможность краткосрочной аренды. За этот период времени земельный участок необходимо "освоить", то есть построить на нем тот объект, для возведения которого участок, собственно, и предоставлялся. Примерные сроки аренды следующие:

  • от 3 до 5 лет — договор комплексного освоения территории;
  • от 3 до 10 лет, в зависимости от срока необходимого для осуществления изыскательских, проектных и строительных работ — договор аренды для строительства зданий и сооружений;
  • до 49 лет — договор аренды для размещения линейных объектов или договор аренды, который заключается с собственником здания.

А теперь о том, что может быть, если Вы, по каким-либо причинам, не уложитесь в срок, то есть не успеете построить, а также оформить документы о собственности на построенный объект.

Миф №1. Бытует мнение, что главное участок получить, а уж там "мы что-нибудь придумаем" или "аренду не могут не продлить".

Очень даже могут. С 1 марта 2015 года право преимущественного заключения договора аренды на новый срок отменено, причем распространяется это и на участки, прдоставленные в аренду до 2015 года.

Исключения следующие:

  • земельный участок первоначально был предоставлен без торгов;
  • заявление о заключении нового договора аренды подано лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;
  • исключительным правом на приобретение такого земельного участка по закону не обладает иное лицо;
  • ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут;
  • к моменту истечения срока аренды сохраняются основания для предоставления такого участка без торгов.

Но даже если вы или ваша компания подпадаете под "исключения", следует помнить, что продление договора аренды — это право, а не обязанность собственника земли, коим является муниципалитет, субъект федерации, или Правительство РФ.

Пример из практики

Юридическое лицо выиграло право аренды (на торгах) земельного участка под строительство жилых многоквартирных домов. Был заключен договор аренды земельного участка на 3 года. По целому ряду причин в этот срок строительство начато не было. Однако в земельный участок уже были сделаны довольно крупные инвестиции, а именно: разработан проект застройки, проведены необходимые согласования проектной документации, сделана государственная экспертиза проекта, укреплен грунт на земельном участке, за границы участка вынесена высоковольтная линия электропередач. Все эти действия подразумевают затраты в миллионы рублей.

Примерно за полгода до окончания срока действия договора аренды, юридическое лицо подает в районную Администрацию ходатайство (письмо) о продлении срока договора аренды с указанием причин, почему именно земельный участок не был "освоен" в срок. Предварительные переговоры с представителями районной администрации говорят о готовности последней такой договор продлить. Юридическое лицо продолжает тратить деньги на этот проект.

Итог: за 2 месяца до окончания срока действия договора аренды, Юридическое лицо получает уведомление от собственника земельного участка — органа муниципальной власти,- что последний пользуется своим правом, предусмотренным договором аренды и расторгает тот самый договор в одностороннем порядке, о чем и уведомляет арендатора. Собственно, это все. Никакие последующие переговоры к положительному результату, то есть возможности продления договора аренды не привели. На вопрос о том, законны ли такие действия муниципальной власти, отвечаем — абсолютно законны. В настоящее время мы готовим документы для судебного процесса, связанного с компенсацией затрат, понесенных в связи с реализацией этого проекта. Однако это ни в коей мере не поможет вернуть этот участок арендатору.

Миф №2. Аренда — это дешево.

Уже нет. Цена аренды будет определяться на торгах, проводимых в электронной форме. Причем, именно цена и является основным и решающим фактором для определния победителя торгов. Поэтому о дешевизне более говорить не приходится. Все зависит от привлекательности конкретного участка с точки зрения других потенциальных застройщиков.

Миф №3. Все эти "страшилки" касаются только "мелких" компаний, я давно занимаюсь строительством, имею прекрасные отношения с органами власти и мне такое не грозит.

Не исключаем. Однако за первый квартал 2015 года мы столкнулись, как минимум, с тремя такими случаями, которые затронули весьма крупные компании. Эти компании давно работают в сфере строительства и "осваивают" весьма крупные земельные участки. Тем не менее, предыдущий опыт и отличные отношения с представителями государственной и муниципальной власти не помогли им оказаться в ситуации, когда они могут надеяться, как максимум, только на возврат вложенных инвестиций, в результате весьма сложных и затяжных судебных процессов, но не на продолжение строительства на выбранных земельных участках.

Миф №4. Главное начать строительство — и земля уже никуда от меня не денется.

Реальность — очень даже денется, и земля и объект незавершенного строительства. Дело в том, что теперь Гражданский Кодекс РФ в части, касающейся прав на объекты незавершенного строительства, также действует в новой редакции.

Что такое “земля под ИЖС”?

Итак, читаем внимательно ст.235 и ст. 239.1. Согласно новой редакции пп. 3.1 пункта 2 ст. 235 ГК РФ возможно принудительное изъятие ОНС у его собственника в связи с прекращением договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Эта норма напрямую затрагивает интересы застройщиков, которые осуществляют строительство на арендованных земельных участках. Порядок такого изъятия установлен новым пунктом 239.1 ГК РФ. Отчуждение осуществляется в форме продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Однако для того, чтобы начать серьезно волноваться по поводу того, что ваш объект незавершенного строительства могут продать, необходимо, чтобы вы удовлетворяли следующим условиям:

  • строительство объекта не завершено к моменту прекращения договора аренды земельного участка, на котором такой объект возведен;
  • земельный участок был предоставлен застройщику по результатам аукциона;
  • нарушение срока строительства объекта не связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Последний момент очень важен. Наш опыт показывает, что абсолютное большинство проволочек, приводящих к нарушениям сроков строительства, связаны, как раз с действиями, а чаще бездействиями органов государственной и/или муниципальной власти, а также ресурсоснабжающих организаций. Однако для того, чтобы в случае необходимости иметь возмложность защитить свои права, настоятельно советуем тщательно документировать ВСЕ, то есть совсем все шаги и переговоры, ведущиеся с указанными органами и организациями. Представьте, что вы уже готовитесь к суду, и на любой потенциальный вопрос судьи из серии — обращались ли, куда и когда, обращали ли внимание администрации…, когда и когда, сколько ждали и почему ждали…, — вы должны иметь на руках документ (письмо, заявку, обращение и т.д.), подтверждающее, что да пытались, да обращались, да неоднократно писали…

И важно это потому, что решение об отчуждении объекта незавершенного строительства вправе принять только суд. Поэтому так важно в случае необходимости быть готовым к тому, чтобы решительно биться в суде за свои инвестиции.

Обращаем также внимание на то, что закон позволяет застройщику однократно продлить договор аренды земельного участка для завершения строительства без проведения торгов, если орган власти не подал своевременно судебный иск об изъятии объекта незавершенного строительства, суд отклонил такой иск, или объект не был продан с публичных торгов. Следовательно, если вы понимаете, что завершить строительство до окончания срока аренды не успеваете, мы советуем регистрировать право собственности на объект незавершенного строительства и готовиться к суду.

Резюме.

Невзирая на все возможные сложности, серьезные инвесторы все равно будут продолжать строительство. Всем остальным стоит подумать и рационально взвесить свои силы и возможности. ПОЛУЧЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА В АРЕНДУ ПОД СТРОИТЕЛЬСТВО — это больше не увлекательная забава, не игра в Наполеона (главное ввязаться в бой, а там посмотрим) — это серьезные временные и финансовые вложения, а также серьезные риски.

Согласно ч.1 ст.11.4. Земельного кодекса РФ При разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 настоящей статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

Статья 11.9 Земельного кодекса РФ устанавливает требования к образуемым и измененным земельным участкам.

Согласно п.1 ст. 11.9 Земельного кодекса РФ Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.

Согласно ч.6 ст.30 Градостроительного кодекса РФ В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются: предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

В соответствии с ч. 4 ст. 41 Градостроительного кодекса РФ, в случае, если по инициативе правообладателей земельных участков осуществляются разделение земельного участка на несколько земельных участков, объединение земельных участков в один земельный участок, изменение общей границы земельных участков, подготовка документации по планировке территории не требуется. При этом размеры образованных земельных участков не должны превышать предусмотренные градостроительным регламентом максимальные размеры земельных участков и не должны быть меньше предусмотренных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков. Обязательным условием разделения земельного участка на несколько земельных участков является наличие подъездов, подходов к каждому образованному земельному участку. Объединение земельных участков в один земельный участок допускается только при условии, если образованный земельный участок будет находиться в границах одной территориальной зоны.

В соответствии с ч.9 ст.1 Градостроительного кодекса РФ градостроительный регламент — устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства

В соответствии с ч.8 ст.1 Градостроительного кодекса РФ правила землепользования и застройки — документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации — городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.

Таким образом, градостроительные регламенты устанавливаются правилами землепользования и застройки, которые, в свою очередь, утверждаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства (ч.1 ст.36 Земельного кодекса РФ).

Согласно ч.1 ст.38 Градостроительного кодекса РФ Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства могут включать в себя:

1) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь;

2) минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;

3) предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений;

4) максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка;

5) иные показатели.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются указанные в части 1 ст.38 Градостроительного кодекса РФ размеры и параметры, их сочетания.

В соответствии с п.2 ч.3 ст.27 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» Орган кадастрового учета принимает решение об отказе в постановке на учет земельного участка также в случае, если: размер образуемого земельного участка или земельного участка, который в результате преобразования сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок), не будет соответствовать установленным в соответствии с федеральным законом требованиям к предельным (минимальным или максимальным) размерам земельных участков.

Правила землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Сочи от 2009 г., утвержденные Решение Городского собрания города Сочи от 29.12.2009 г.

№202, устанавливают предельные размеры земельных участков.

Для зоны «Ж-1» (застройка индивидуальными жилыми домами усадебного типа) минимальная площадь установлена в размере  0,03 га, что соответствует 300 кв.м.

Что такое участок ИЖС — преимущества и недостатки

(3 сотки).

Для зоны «Ж-2» (малоэтажная жилая застройка коттеджного и блокированного типа до 4 этажей) минимальная площадь установлена в размере  0,02 га, что соответствует 200 кв.м. (2 сотки).

Ранее законодательство Краснодарского края устанавливало минимальные размеры земельных участков.

В соответствии со ст. 13 Закона Краснодарского края от 05.11.2002 № 532-КЗ «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае», «если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации, при совершении сделок с земельными участками, а также в иных случаях, при которых происходит их деление, не допускается выдел в натуре земельных участков, площадь которых менее:

300 квадратных метров, при ширине участка не менее 8 метров, — для земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства и садоводства;

500 квадратных метров, при ширине участка не менее 12 метров, — для земельных участков, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства.»

В указанную статью Законом Краснодарского края от 19.07.2011 № 2317-КЗ «О внесении изменений в Закон Краснодарского края «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае» были внесены изменения, в соответствии с которыми статья 13 изложена в следующей редакции:

«Если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации, при совершении сделок с земельными участками, а также в иных случаях, при которых происходит их раздел (за исключением случая объединения с соседним земельным участком), не допускается образование земельных участков, площадь которых менее:

400 квадратных метров при ширине участка не менее 8 метров — для земельных участков, предоставленных для садоводства;

600 квадратных метров при ширине участка не менее 12 метров — для земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства.»

В настоящее время на основании Закона Краснодарского края от 02.03.2012 г. №2449-КЗ статья 13 утратила силу.

Доля индивидуального жилищного строительства в селах и городах Беларуси составляет значительный процент. В сельской местности оно превышает 50 % от общего количества жилой площади, вводимой в эксплуатацию.

За последнее десятилетие построено немало индивидуальных жилых домов, которые можно разделить на две группы: дома, возведенные застройщиками по индивидуальным проектам, и дома, построенные по типовым проектам межхозяйственными строительными организациями.

Как правило, это одноквартирные дома с приусадебными участками и хозяйственными постройками из местных строительных материалов. В последнее время в частном строительстве наблюдается стремление застройщиков к бытовому комфорту, увеличению площади жилых помещений, оконных и дверных проемов, устройству подвалов под домом, а в отдельных случаях — и гаража для личного автотранспорта (3.1).

Характерной особенностью индивидуального строительства является возведение домов традиционного типа. При этом как для прошлой, так и для современной практики индивидуального строительства характерно большое многообразие типов жилых домов, их планировочной структуры, своеобразие архитектурных элементов и деталей, формирующихся в зависимости от природно-климатических условий, бытового уклада и традиций конкретных регионов.

Наибольшим спросом у застройщиков пользуются проекты жилых домов со стенами из местных строительных материалов (кирпича, камня, дерева) и с деревянными перекрытиями. Именно в подобной конструктивной системе выполнено большинство проектов, предназначенных для индивидуальных застройщиков. Менее популярны дома из сборного железобетона — из-за сложности их возведения и доставки изделий на место строительства. Чаще стали возводить дома из мелких блоков из ячеистых бетонов, которые по своим качествам и стоимости конкурируют с наиболее распространенным материалом индивидуального застройщика — кирпичом.

Среди типовых проектов, выполненных для села и города, большинство домов (квартир) 3-комнатиые и 4-комнатные, значительно меньше 5-комнатных и очень мало 1-, 2-й 6-комнатных.

В последнее время индивидуальные жилые дома возводятся по типовым и экспериментальным проектам, разработанным проектными институтами Республики Беларусь. В проектах различных типов усадебных домов много внимания уделено планировочной структуре квартир, функциональному разделению жилой и хозяйственной зон, отработаны рациональные размеры помещений, определены параметры основных и вспомогательных площадей. Во всех домах широко применяются встроенные шкафы, антресоли, раздвижные перегородки, что делает квартиру более комфортной.


Разработана планировка квартир, усадебных одноэтажных и двухэтажных домов, имеющих два входа: парадный, ведущий в прихожую и объединяющий общую комнату и спальни, и хозяйственный, связанный с кухней и подсобными помещениями.

Все большее признание находят мансардные 4— 5-комнатные кирпичные и деревянные сборные дома, имеющие компактное объемно-планировочное решение.

Популярны проекты одноэтажных 2-, 3-, 4-комнатных индивидуальных домов со стенами из деревянных панелей с облицовкой их с наружной стороны строганой доской по слою ДВП. Дома имеют компактное объемно-планировочное решение, достаточно просторную кухню-столовую, жилые комнаты с изолированными входами, раздельный санузел, предусмотрены летние помещения, имеющие связь с общей комнатой и приквартирным участком площадью 600—1000 м2.

Все большее признание завоевывают дома из монолитного бетона. Индивидуальным застройщикам предлагается проект 4-комнатного жилого дома мансардного типа с хорошими пропорциями жилых помещений, с холодной кладовой при кухне, подвалом под частью дома с отдельным входом со двора. К достоинствам проекта следует отнести и то, что все помещения квартиры, в том числе и подсобные, освещены дневным светом, и наличие двух изолированных входов.

Опыт возведения одноквартирных домов позволил выявить экономические преимущества монолитного домостроения в сельской местности.

Технико-экокомнческий анализ, выполненный ЦНИИЭП жилища, показал, что монолитное домостроение наиболее приемлемый метод сельского строительства, который позволяет вести застройку населенных пунктов, расположенных вдали от производственной базы строительных конструкций. Оно дает возможность на селе более чем вдвое по сравнению с кирпичным и крупнопанельным домостроением снизить единовременные затраты на создание жилья. По сравнению с кирпичными домами стоимость возведения монолитных домов меньше на 20—25 %, а по сравнению с панельными — на 10—12 %. Суммарная трудоемкость возведения домов из монолитного бетона тоже вдвое ниже, чем из кирпича.

В частном строительстве экономически выгодны блокированные двухквартирные дома, которые позволяют уменьшить на 25—30 % по сравнению с одноквартирными протяженность участков по улице, снизить на 7—10 % расходы на строительство, на 15—20 % сократить тепло-потери. Следует отметить, что двухквартирный дом удобен для проживания родственных семей, лри этом сохраняется удобная связь каждой квартиры с земельным участком и надворными постройками.

В настоящее время действует СНиП «Жилые здания» 2.08.01-89, который введен в действие в 1990 г. (табл. 3.2). Как и ранее действующий, он рассчитан на государственное и городское кооперативное строительство.

Поселение ижс что означает

Что же касается домов для индивидуальных застройщиков и для сельского кооперативного строительства, то площадь их регламентируется законодательством республики. В табл. 3.2 показано, как по периодам времени изменялись площади квартир:

При строительстве индивидуальных жилых домов, организации приусадебного участка в целом необходимо иметь постройки для скота и птицы. С учетом объема подсобного хозяйства целесообразно его разделить на три вида: минимальное (огород, сад, птица); ограниченное (огород, сад, птица, мелкий скот); развитое (огород, сад, птица, мелкий и крупный скот). В соответствии с этим могут быть и три типа хозпостроек для скота и птицы: I — малые, II — средние и III — большие (табл. 3.3). Рядом с помещениями для животных и птицы необходимо иметь и помещения для хранения кормов, инвентаря и др.

Приведенные в таблице состав и площади помещений могут быть и иными, однако их суммарная площадь не должна превышать 35 м2, регламентируемых СНиП 2.08. 01-89 для государственного строительства. В то же время для индивидуальных застройщиков состав и площади помещений не ограничиваются, поэтому их площадь рекомендуется принимать с учетом нормы площади на каждую голову скота и птицы: корова с приплодом — 7,5 м2; телка — 4,5—5; свинья на откорме — 3; свиноматка с приплодом — 6,5—7; овцематка с приплодом — 1,8—2; птица — 0,2—0,4 м2.

В настоящее время наметилось совершенно новое направление в проектировании жилища для индивидуальных застройщиков — создание жилищно-хозяйственных комплексов для арендных семейных фермерских хозяйств. Жилой дом рассчитывается на одну или две семьи, а развитый комплекс хозяйственных помещений — на различные виды хозяйствования — откорм бычков, свиней, молочное стадо или тепличное хозяйство.

Усадебный дом создает благоприятные условия для жизнедеятельности семьи и для ведения личного подсобного хозяйства.


Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *