Переход права собственности на землю

Переход права собственности на землю

ЗК РФ Статья 35. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение

(в ред. Федерального от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

(см. текст в предыдущей )

1. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

(в ред. Федерального от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

(см. текст в предыдущей )

В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

(в ред. Федерального от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

(см. текст в предыдущей )

2. Утратил силу с 1 марта 2015 года. — Федеральный от 23.06.2014 N 171-ФЗ.

(см. текст в предыдущей )

3. Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

(в ред. Федерального от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

(см. текст в предыдущей )

4. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

(в ред. Федерального от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

(см. текст в предыдущей )

1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

(в ред. Федерального от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

(см. текст в предыдущей )

2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса;

(в ред. Федерального от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

(см. текст в предыдущей )

3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута, на основании публичного сервитута.

(пп. 3 введен Федеральным от 23.06.2014 N 171-ФЗ; в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 341-ФЗ)

(см. текст в предыдущей )

Отчуждение здания, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

(в ред. Федерального от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

(см.

Условия перехода права собственности на земельный участок

текст в предыдущей )

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

(в ред. Федерального от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

(см. текст в предыдущей )

Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

(в ред. Федерального от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

(см. текст в предыдущей )

5. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица — собственники зданий, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка в порядке, установленном настоящей статьей, и в соответствии с пунктом 2 статьи 5, пунктом 3 статьи 15, пунктом 1 статьи 22 настоящего Кодекса. Президент Российской Федерации может установить перечень видов зданий, сооружений, на которые это правило не распространяется.

(в ред. Федерального от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

(см. текст в предыдущей )

<< ЗК РФ, Статья 28, статья 29, статья 30, статья 30.1, статья 30.2, статья 31, статья 32, статья 33, статья 34. Утратили силу

ЗК РФ, Статья 36. Утратила силу >>

Ст. 35 ЗК РФ. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение

Переход права на землю при переходе права собственности на здание

В каком объеме будет получено право на землю, если куплена недвижимость, находящаяся на чужом земельном участке?

Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным под эту недвижимость земельным участком (п. п. 1 и 2 ст. 271 ГК РФ). При переходе к другому лицу права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на нее передаются права на земельный участок, занятый этой недвижимостью и необходимый для ее использования (п. 1 ст. 552 ГК РФ). В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу (Определение ВАС РФ от 15.05.2009 N ВАС-5780/09 по делу N А64-759/08-23).

Аренда. В п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 указано: покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка или нет.

В практике арбитражных судов встречается такое толкование позиции Пленума ВАС РФ: между собственником здания и собственником участка, на котором оно расположено, возникают отношения аренды, несмотря на то что письменный договор между ними не оформлялся. Собственник земельного участка вправе взыскать с собственника здания арендную плату, а не сумму неосновательного обогащения (Постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.11.2010 по делу N А56-42587/2009, ФАС Волго-Вятского округа от 18.05.2009 по делу N А43-15545/2008-29-210).

На наш взгляд, данная позиция представляется необоснованной, поскольку стороны не согласовали существенное условие договора аренды — размер арендной платы (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в России является платным. Отсутствие договора аренды не освобождает лицо, которое пользовалось земельным участком, от обязанности вносить плату за землепользование. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Исходя из толкования данной нормы, сформулированного в Постановлении Президиума ВАС РФ от 23.03.2010 N 11401/09, плата за пользование земельным участком может быть взыскана только в одной из форм.

Следует также учесть, что ст. 7.1 КоАП РФ, предусматривающая санкции за использование земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю, не дает оснований считать, что собственник недвижимости обязан заключить именно договор аренды. По нашему мнению, это означает следующее: на законодательном уровне не определено, что заключение договора аренды является обязательным.

Постоянное бессрочное пользование. В силу п. 1 ст. 20 Земельного кодекса РФ в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.

Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются. Физические и юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться ими (п. 4 ст. 20 Земельного кодекса РФ, Определение ВАС РФ от 24.05.2011 N ВАС-6051/11 по делу N А32-31290/2009-28-899).

В судебной практике существует два подхода к возможности передачи права постоянного (бессрочного) пользования участком от покупателя к продавцу, если покупателю согласно ст. 20 Земельного кодекса РФ такой участок не может быть предоставлен.

Первый основан на том, что право постоянного (бессрочного) пользования участком в силу ст. 552 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ переходит к приобретателю в любом случае, вне зависимости от того, что приобретатель недвижимости не отнесен к субъектам, которым земельный участок может быть предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, и не исключает возможности перехода к нему этого права в связи с приобретением находящихся на участке объектов. Данное мнение высказывается судами на основании норм положения п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11.

Иными словами, нормы ст. 20 ЗК РФ, определяя круг лиц, которым земельные участки могут быть предоставлены в постоянное (бессрочное) пользование по решению органов государственной власти и местного самоуправления, не подлежат применению в тех случаях, когда это вещное право на землю переходит в силу закона. Приобретение этого права в силу закона субъектами, не названными в ст. 20 Земельного кодекса РФ, возлагает на них обязанность до установленной законом даты выкупить земельный участок в собственность или заключить договор аренды в отношении этого участка.

При втором подходе признается, что право постоянного (бессрочного) пользования в принципе не может перейти к покупателю недвижимости, если он, в соответствии со ст. 20 ЗК РФ, не входит в круг субъектов, которым участок может быть предоставлен на таком праве.

Данный подход ограничивает сферу применения положений ст. 552 ГК РФ и ст. 35 Земельного кодекса РФ и ставит приобретателя недвижимости, который не относится к субъектам, поименованным в ст. 20 ЗК РФ, в крайне неблагоприятное положение, поскольку лишает его права постоянного бессрочного пользования участком, необходимым для использования объекта недвижимости (п. 1 Протокола заседания гражданско-правовой секции Научно-консультативного совета при ВАС РФ от 08.02.2010 N 9).

Приобретение прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, строения, сооружения. Граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Земельным кодексом РФ.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, установленных Земельным кодексом РФ, федеральными законами.

Статьей 29 ЗК РФ установлено: предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.

Физические и юридические лица вправе выкупить земельный участок, находящийся в муниципальной или государственной собственности, по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления, на основании п. 1.1 ст. 36 ЗК РФ.

Порядок определения выкупной цены земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и приобретаемых собственниками расположенных на них зданий, строений, сооружений, до и после 1 января 2012 г. содержится в Письме Минэкономразвития России от 24.08.2011 N ОГ-Д23-1055.

Также законодательство предоставляет возможность по желанию собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, предоставить соответствующий земельный участок ему в аренду на срок не более чем 49 лет, а если объект недвижимости расположен на земельном участке в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, — на срок, не превышающий срока резервирования земель, если иное не установлено соглашением сторон (абз.

Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание

3 п. 3 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ). При этом договор аренды земельного участка не является препятствием для его выкупа.

Говоря о переходе права собственности на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, следует обратить внимание на то, что действующее законодательство не предусматривает возможности приватизации части земельного участка. В соответствии со ст. ст. 15, 17, 18 ЗК РФ объектом права собственности граждан, юридических лиц, государственной собственности могут быть земельные участки, но не их части, что подтверждается судебными выводами при рассмотрении спора о возможности приватизации части земельного участка.

Судьи решили, что присвоение частям земельных участков учетных кадастровых номеров не свидетельствует об их индивидуализации в качестве самостоятельных объектов вещных прав, в связи с чем государственная регистрация права собственности на часть земельного участка противоречит закону (Определение ВАС РФ от 10.02.2011 N ВАС-14950/10 по делу N А40-127386/09-122-889, Постановление Президиума ВАС РФ от 19.04.2011 N 14950/10 по делу N А40-127386/09-122-889).

В иных случаях законодательство предоставляет земельные участки в собственность в безвозмездном порядке в случаях, если на земельном участке расположены многоквартирный дом и иные входящие в его состав объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет. Такие земельные участки переходят бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимости, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, на основании ст. 16 ЖК РФ.

Помимо этого в безвозмездном порядке предоставляются земельные участки в собственность религиозным организациям, имеющим в собственности здания, строения, сооружения религиозного и благотворительного назначения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Следует отметить, что п. 4 ст. 28 ЗК РФ предусматривает закрытый перечень оснований для отказа в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. К ним относятся изъятие земельных участков из оборота; установленный федеральным законом запрет на приватизацию земельных участков; резервирование земель для государственных или муниципальных нужд.

Г.А.Дивеева

Юрист

Первого Дома Консалтинга

"Что делать Консалт"


Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *