Покупка квартиры с обременением

Покупка квартиры с обременением

Содержание

Что такое обременение?

Обременение – обстоятельство, ограничивающее имущественные права собственника недвижимости в связи с наличием подобных прав у другого лица или организации. Любое жилье с ограничениями считается обремененным. Источником возникновения обременения является договор, вступивший в силу судебный акт или соглашение лиц.

Наиболее часто встречаются следующие виды обременения:

  • ипотека;
  • аренда;
  • рента;
  • арест;
  • доверительное управление;
  • аварийное состояние дома;
  • наличие прописанных жильцов.

Ипотека

Для приобретения квартиры в ипотеку будущий собственник занимает средства у банка, при этом кредитор должен быть уверен, что получит свои деньги с причитающимися процентами. В этом случае приобретенная недвижимость становится залогом, что и ограничивает имущественные права владельца.

Аренда

Сложности возникают в ситуации, когда квартиру сдают постояльцам, особенно на длительный срок. Новый владелец жилья не может вступить в свои права, пока арендаторы не покинут квартиру.

Рента

По условиям договора ренты одно лицо выплачивает другому денежные средства или оказывает иную помощь на протяжении определенного срока, часто пожизненно, после чего право собственности на жилье переходит к плательщику ренты. В этом случае продажа недвижимости другому лицу исключается. Проблем может возникнуть при  пявлении наследников, решивших оспорить договор ренты.

Арест

Арест на жилье накладывается государственным органом по решению суда в качестве гарантии выплаты долга собственником жилья.

Это самый сложный вид обременения, поскольку повлиять на ситуацию со стороны возможности нет. Причиной может стать:

  • долг по ипотеке,
  • задолженность по коммунальным платежам,
  • иная задолженность собственника,
  • решение имущественных вопросов между супругами,
  • исковое заявление об ущербе,
  • долг собственника как руководителя юридического лица и другие причины.

Доверительное управление

В ситуации, когда существует необходимость совершения каких-либо юридических действий, собственник может передать часть своих полномочий другому лицу, выступающему в роли доверительного управляющего. При этом право собственности не устраняется, но ограничивается. По договору ответственность за юридически значимые действия возникает у временного управленца. Таким образом, смена собственника квартиры до истечения срока договора не является возможной.

Аварийное состояние дома

Обременение накладывается на строения в аварийном состоянии решением специальной комиссии после составления соответствующего акта. Продать квартиру в таком доме по закону нельзя.

Прописанные жильцы

Если продавец квартиры занимал квадратные метры не в одиночку, возможны некоторые нюансы с проживающими на этой площади жильцами. В п. 2 ст. 31 Жилищного кодекса РФ говорится о равных правах на пользование жилплощадью у собственника и прописанных членов его семьи. Право пользования прекращается, согласно п. 2 ст. 292 ГК РФ в момент появления нового собственника. Но происходит это не автоматически, а после обращения новым владельцем в суд. Необходимо также учитывать и категорию лиц, которых выписать никак нельзя.

К ним относят отказавшихся от приватизации и тех, кто получил право пользования согласно «завещательному отказу».

Как проверить наличие обременения?

Перед подписанием договора купли-продажи необходимо убедиться в отсутствии обременения на квартиру. Для этого можно сделать запрос в ЕГРН — «Единый государственный реестр недвижимости». Обратиться в указанное учреждение лучше лично. За документ придется заплатить 250 руб. Чтобы установить необходимую информацию, обратим внимание на пункт 4 полученной справки. При отсутствии обременения там будет указано «не зарегистрировано».

Запись «Залог, весь объект» означает, что квартира находится в залоге у банка в связи с ипотекой.

Продажа квартиры с обременением по ипотеке

Получить информацию можно и на сайте Росреестра, который пополняется службой ЕГРН. Сведения могут приходить с опозданием, поэтому более надежным способом будет обращение непосредственно в отделение реестра. Кроме того, стоит связаться со службой БТИ, специалист которой должен будет убедиться, что незаконной перепланировки не проводилось.

Будущему собственнику нужно изучить домовую книгу, из которой будет известно прописаны ли несовершеннолетние дети или другие члены семьи продавца.

Как снять обременение?

Вопрос снятия обременения решается устранением причин, которые к нему привели.

  • Если квартира в ипотеке, долг переоформляется на будущего собственника, или средства выплачиваются банку. Оформить сделку лучше с помощью нотариуса при согласии всех трех сторон. Для обращения к кредитору потребуются паспорта всех владельцев недвижимости, заявление и документ, позволяющий установить право собственности. В банке следует запросить письмо «О полном исполнении кредитных обязательств заемщиком» в случае погашения задолженности. Добросовестный кредитор поможет снять обременение бесплатно.
  • В случае, когда жилье арендуется постояльцами, нужно внимательно изучить договор и уточнить, за какой период была внесена арендная плата. В лучшем случае срок аренды закончится, и жильцы покинут дом самостоятельно. В худшем случае для выселения придется обратиться в судебную инстанцию.
  • Если рентаполучатель более не намерен передавать свою собственность другой стороне или финансовая и иная помощь больше не требуется, договор ренты расторгают. В этом случае собственник может воспользоваться всем объемом имущественных прав.
  • Если обременение возникло в результате ареста, операции с недвижимостью не будут проводиться до устранения его причин. Арест может быть снят только после соответствующего разбирательства случая его возникновения и только тем органом, который послужил его источником. После завершения разбирательства, оплаты долга и возможных штрафов обременение будет снято.
  • Обременение, возникшее в результате заключения договора доверительного управления, устраняется с завершением срока действия соглашения. Если срок не указан, договор можно расторгнуть только при согласии обеих сторон или в случае смерти доверительного управляющего.
  • Прописанные жильцы – один из самых сложных вариантов ограничения прав собственника. Новый владелец может выписать их по решению суда, либо в добровольном порядке. Однако, нельзя выписать человека, отказавшегося от приватизации жилья или пользующегося жилплощадью на основании «завещательного отказа», как это говорилось выше. Последнее значит, что составивший завещание обязует наследников предоставить лицу право пользования собственностью. Подобные категории лиц могут покинуть квартиру только по собственному желанию. При этом квартиру теоретически можно продать или подарить, но право пользование останется за указанным лицом.

После устранения всех причин обременения необходимо обратится в отделение службы по регистрации объектов недвижимости (ФСГР) с пакетом документов, подтверждающих имущественные права собственника, ликвидацию причин обременения и соответствующим заявлением.

Снижение рисков при проведении операций с собственностью

Снизить уровень риска покупатель может, получив всю возможную информацию о приобретаемом жилье из разных инстанций.

Чтобы избежать неприятных сюрпризов, стоит изучить выписку из ЕГРН, домовую книгу и другие документы, имеющиеся в наличии у продавца. Собственник со своей стороны должен минимизировать возможность возникновения обременения, исходя из актуальных условий. Часто покупатель сам оказывает помощь в устранении ограничений собственника для своей выгоды.

«Опасность» квартиры с обременением

Обременение существенно ограничивает права на распоряжение имуществом владельца. Не устраненная до этапа продажи причина обязательно возникнет в перспективе, когда для решения вопроса потребуется большее количество денег, сил и времени. Новый владелец может обратиться в суд, по решению которого сделку признают недействительной. Судебные разбирательства могут затянуться на несколько лет, при этом ответственный за ситуацию понесет убыток на сумму средств, затраченных на проведение заседаний. Проще и выгоднее решить спорные вопросы до оформления сделки купли-продажи.

Как продать и купить квартиру с обременением

Смена собственника возможна только после снятия всех ограничений, наложенных на жилплощадь, поэтому не стоит утаивать нюансы от покупателя. Оформление сделки лучше доверить профессионалу (юристу или риэлтору), который составит индивидуальный договор с учетом всех «подводных камней». При совершении юридически значимых действий важно правильное оформление всех этапов сделки и наличие документов, подтверждающих «чистоту» квартиры. Часто приобретение такой квартиры объясняется ее более низкой ценой. В случае любого обременения не стоит преувеличивать трудности. При условии грамотного подхода сделка будет реальной и выгодной для обеих сторон.

Покупка жилья — это всегда очень ответственный шаг. И вдвойне ответственный, если мы подразумеваем покупку квартиры в ипотеку. Какие риски могут ожидать покупателя? Поговорим об этом более подробно.

Поиск банка

Начать стоит с поиска банка. Вообще, рекомендуется начинать поиск жилья после того, как банк одобрит кредит, поскольку для поиска будущей покупки у покупателя будет достаточно времени. Однако некоторые люди сначала ищут подходящую квартиру, а уже затем начинают подыскивать банк. И если с жильем на рынке проблем нет (найти можно любую квартиру), то вот банки могут отказать в выдаче кредитных средств. Поэтому поиск жилья лучше начинать уже после того, как банк одобрил ипотечный кредит.

Поиск квартиры

Допустим, что ипотека одобрена на определенную сумму. Заемщик находит квартиру, которая ему подходит. Только вот банк может не согласиться с выбором клиента. Такое происходит редко, но все же происходит, например, если это проблемная квартира. Поэтому для того, что бы не терять время, лучше работать вместе с риэлтором. Таким образом скорость поиска подходящего жилья значительно увеличивается.

Покупка жилья

В данном случае речь идет о передаче средств. Хотелось бы отметить, что сделку, в которой участвует банк, можно считать едва ли не самой безопасной из существующих. Тем не менее, нужно держать ухо востро, если банк предлагает нестандартные схемы оплаты. К тому же есть вероятность краха банка, хоть и крайне невысокая. О схемах оплаты мы рассказывали ранее.

Что же касается покупки в ипотеку вторичного жилья, то здесь проблем куда больше, ведь в квартире, к примеру, может быть прописан человек, который находится в местах не столь отдаленных. При этом по документам он выписан, но это делается только на время заключения. В дальнейшем арестант возвращается и имеет полное право на свою жилплощадь, даже если она была продана. Такого рода мошенничество встречается на рынке недвижимости не так уж редко, так что будьте внимательны при проверке всех документов на квартиру.

Выплаты

Если заемщик нашел подходящую квартиру и приобрел ее, это не значит, что ему можно расслабляться. Ведь теперь он должен выплачивать долг банку, а это занимает в среднем от 10 лет и более в зависимости от кредитного договора.

Проблема такова: главное, что бы у заемщика всегда была возможность выплачивать этот долг. Но, как показали последние события, это возможно далеко не во всех случаях. Кого-то сократили, кому-то уменьшили заработную плату на работе и вот заемщику не хватает средств не только на выплату ежемесячного платежа, но даже на квартплату.

В особо запущенных случаях банк может отсудить квартиру и продать ее с целью погашения долгов заемщика. При этом денег с продажи жилья не всегда хватает для полной выплаты долга. Таким образом заемщик оказывается без квартиры и с большим долгом. Потому-то ипотека — это крайне ответственный и взвешенный шаг.

*****

Если говорить в целом, ипотека — это один большой риск.

Жилищный Консультант

Но рисков можно избежать, если пользоваться услугами специалистов — как риэлторов, так и юристов. В этом случае можно избежать рисков, хоть и придется немного потратиться.

Квартиры с обременением: покупать или нет

При покупке недвижимости не стоит упускать тот факт, что продавец вполне может иметь ограниченные права относительно распоряжения своим имуществом.

А это значит, что не исключен вариант признания совершенной сделки недействительной. При этом вовсе необязательно, что вам вернут уплаченные за квартиру средства.

Поэтому покупатель квартиры должен тщательно проверять все документы на квартиру и ее историю. Особенно необходимо проверить наличие обременений на квартиру, то есть каких-либо обязательств продавца квартиры перед организациями, частными лицами, которые в результате могут предъявить на приобретаемую вами квартиру свои права.

Что такое «обременение» и чем оно грозит вам

Термин «обременение» подразумевает наличие определенных ограничений на операции с недвижимостью. При этом ограничения эти связаны преимущественно с правами третьих лиц.

Варианты продажи квартиры в ипотеке любого банка

Это означает, что владелец может реализовать недвижимость только в том случае, если получит от этих самых третьих лиц согласие на это.

По статистике самым распространенным видом обременения является залоговое, то есть квартира становится предметом залога под выданную ссуду перед банком либо какие-либо другие обязательства клиента.

Нередко при ипотечном кредитовании квартира клиента остается в залоге у банка вплоть до полной выплаты кредита, и без согласия банка собственник не вправе ее продавать.

Так же обременением является арест имущества, оформление договора ренты с пожизненным содержанием, передача жилья в доверительное управление и т.д.

Как велики риски

Конечно, меньше всего рискуют приобрести квартиру с обременением покупатели, приобретающие недвижимость на первичном рынке.

А вот покупка квартиры на вторичном риске сопряжена с немалыми рисками, поэтому потенциальный покупатель должен тщательно и внимательно все проверить: а вдруг у предложенной квартиры есть нежеланное приданое, способное доставить в будущем массу хлопот?

Когда продается квартира с «приданым»

Собственно, все случаи, когда осуществляется продажа недвижимости с обременением, условно можно поделить на две категории:

  1. Мошенничество, когда от покупателя нарочно пытаются скрыть факт обременения. В этом случае не исключено, что после приобретения квартиры нового владельца лишат недвижимости в судебном порядке (причина – признание сделки недействительной, нарушение прав собственника и т.д.). Кроме того, приобретая такую квартиру, покупатель автоматически приобретает и определенные обязательства (к примеру, жилье под ипотекой);
  2. Чистая сделка, которая подразумевает снятие обременения законным путем либо согласие залогодержателя на продажу недвижимости.

Всегда ли обременение в тягость

Если вы обнаружили, что на предлагаемую вам квартиру наложено обременение, не спешите «рубить с плеча» и сразу отказываться от нее. Не торопитесь и хорошо взвесьте свое решение, ведь приобретение такой недвижимости нередко обходится покупателю гораздо дешевле.

А чтобы защитить себя от возможных рисков, можно привлечь профессионального риелтора.

Операции с недвижимостью, на которую наложено обременение, довольно сложны, поэтому лучше прибегнуть к услугам именно опытного риелтора, обладающего обширными познаниями в данной области. Конечно, это скажется на размере его гонорара, но ведь всем известна пословица: «скупой платит дважды».

Самостоятельно же осуществлять сделки с недвижимостью с «приданым» можно только в том случае, если вы хорошо разбираетесь в их проведении (к примеру, ваш род занятий связан с куплей-продажей недвижимости).

В общем, несмотря на все возникающие сложности при оформлении сделки на квартиру под обременением, а также необходимость заплатить хороший гонорар профессиональному риелтору, приобретение такой недвижимости может сулить немалые выгоды.

Сам факт наличия проблем с жильем вынуждает продавца снижать цену, а если продавец еще и срочно нуждается в средствах, то вполне реально приобрести квартиру на 35-40% ниже ее рыночной стоимости.

Как проверить наличие обременения

Если вы как потенциальный покупатель квартиры не обладаете необходимыми юридическими познаниями, значит, имеете существенный риск приобрести проблемное жилье.

Тем не менее, проверить квартиру на наличие обременения достаточно просто, ведь все ограничения фиксируются в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Поэтому вы можете лично обратиться в ближайшее отделение Росреестра, либо же послать интересующий вас запрос через сайты rosreestr.ru, gosuslugi.ru. 

Для получения подробной выписки вам придется заполнить соответствующий бланк заявления и оплатить государственную пошлину. Интересующая вас информация находится в пункте 4 выписки ЕГРП.

Так, если на квартиру нет обременений, то в этом пункте будет стоять отметка «не зарегистрировано».

Собственно, такую выписку не помешает получать на каждую интересующую вас квартиру, так как владелец может скрывать факт наличия обременений.

Как купить жилье под обременением

Самой распространенной сделкой продажи жилья с обременением является продажа ипотечной квартиры. В данном случае продавец должен получить согласие у банка либо на досрочное погашение кредита, либо на переоформление залога.

После того как сделка совершена, банк должен снять обременение и квартира переходит в полную собственность владельца.

Более рискованным является передача прав пожизненного содержания или договора ренты. При покупке такой квартиры новый владелец также получает обязательства перед залогодержателем, который в любое время может отменить сделку.

Еще одним видом обременения являются квартиры, в которых прописаны лица, имеющие право на проживание. Покупка такой квартиры чревата серьезными осложнениями, которые порой не удается преодолеть даже через суд. К примеру, нет возможности выписать из квартиры несовершенных или недееспособных граждан без согласия органов опеки. А получить такое согласие практически невозможно, особенно если отсутствует альтернатива проживания.

Поэтому перед подписанием договора купли-продажи убедитесь в отсутствии различных препятствий, т.е.:

  • Сняты все обременения;
  • Выписаны все жильцы, могущие впоследствии претендовать на проживание в квартире, либо на ее долю.

P.S.

Подводя итоги, хочется сказать, что при оформлении сделок купли-продажи недвижимости с обременением все выгоды должны быть подкреплены надежной защитой интересов покупателя.

А обеспечить полную защиту может только пристальное внимание ко всем аспектам, о существовании которых многие покупатели могут даже и не догадываться.

Поэтому не помешает обратиться за помощью к экспертам надежной риелтерской компании и профессиональному юристу, специализирующемуся на жилищном праве. Это позволит вам обезопасить себя от возможных проблем после переоформления недвижимости.

При обсуждении всех существенных условий договора купли-продажи недвижимости продавец обязуется оповестить покупателя о наличии или отсутствии обременений на имущество. В случае наличия таковых и согласия покупателя на покупку квартиры с обременением, заключается договор купли-продажи квартиры с обременением. Важно то, что в таком договоре помимо продавца и покупателя участвует заинтересованное лицо.

Самые распространенные варианты обременений на квартиру – это залог, арест, зарегистрированные жильцы.

Составляя договор купли-продажи квартиры с обременением, образец заполнения представлен в конструкторе договоров, где перед Вами откроется шаблон, куда необходимо вписать свои данные, отвечая на вопросы конструктора, шаблон может видоизменяться в зависимости от Вашей ситуации, сделки.

Ипотека – один из самых распространенных способов приобретения жилья, поэтому в конструкторе в данном конретном примере представлен договор купли-продажи квартиры с условием обременения ипотекой.

Общие положения договора купли-продажи квартиры с ипотекой

В преамбуле указывается дата и место (город, область) заключения договора. Следует указать данные сторон договора купли квартиры, они именуются «продавец» и «покупатель». К данным относятся фамилия, имя, отчество, гражданство, адрес проживания, адрес регистрации, паспорт, серия, кем и когда выдан. Также, в сделке участвует залогодержатель, необходимо указать наименование организации, ИНН, ОГРН, юридический адрес и фактический адрес местонахождения, а также данные лица, выступающего от имени организации (подписывающее лицо). 

Предмет договора купли-продажи квартиры с условием об ипотеке

К предмету договора относится купля-продажа квартиры, которую следует передать покупателю. В этой части описываются сведения квартиры: это адрес месторасположения, количество комнат с квадратурой, площадь общая и жилая, этажность, в чьей собственности находится недвижимость и на основании какого документа (свидетельство о государственной регистрации права собственности). 

Цена и порядок оплаты по договору купли-продажи квартиры под ипотеку

Следует отметить, что квартира продана за определенную сумму, и в какой валюте. Далее, описывается порядок внесения платежей (до или после подписания соглашения), в каком размере, и в какой форме. Покупатель открывает на себя аккредитив в банке равный стоимости квартиры, а получателем средств по аккредитиву является залогодержатель.

Обременения купли-продажи квартиры: ипотека

Составляя договор купли-продажи квартиры обремененной ипотекой, в нем прописывается, что продавец проинформировал покупателя о зарегистрированном обременении в виде ипотеки в пользу залогодержателя на основании договора об ипотеке, дата и номер договора. Залогодержатель этим соглашением подтверждает согласие на продажу квартиры вместе с обременением в виде ипотеки. После перехода права собственности к покупателю, он становится залогодателем (ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации) и принимает на себя все права и обязанности по договору об ипотеке. Также необходимо указать, что квартира не находится под каким-либо другим обременением.

Право собственности по договору купли-продажи квартиры с ипотекой

Важно отметить, что после регистрации данного договора купли-продажи квартиры с обременением «ипотека», после перехода к покупателю права собственности, залогодержатель предоставляет в регистрирующий орган сведения о том, что у продавца прекращено право на квартиру и расторгнут договор об ипотеке, в связи с продажей объекта другому лицу. 

Также, указывается, что лица, зарегистрированные в квартире, утрачивают право пользования с момента регистрации права собственности за покупателем. 

Заключительные положения.

Покупка ипотечной квартиры- риски и особенности

Ответственность сторон

Стороны вправе требовать возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением своих обязанностей по договору. Договор вступает в законную силу с момента его государственной регистрации. Необходимо указать количество экземпляров договора, рассчитанных на сторон и регистрирующий орган.

С учетом описанных особенностей, договор купли-продажи квартиры с обременением скачать Вы сможете, заполнив сведения конструктора, после чего необходимо его распечатать, подписать и подавать на регистрацию.

Вы можете перейти на следующие варианты договора купли-продажи — образцы заполнения представлены конструктором и уже заполнены в соответствии с типом выбранного договора:

Все разновидности договоров купли-продажи которые можно подготовить на конструкторе, смотрите в разделе Договоры купли-продажи >>.

Желание иметь собственную недвижимость неотъемлемая часть современной жизни. Что собой представляет покупка квартиры, находящейся в ипотеке? Прежде чем решиться осуществить покупку такой квартиры, необходимо рассмотреть собственные риски. Требования, которые предъявлены банком-кредитодателем квартиры, должны быть учтены новым покупателем.

В любом случае, покупка недвижимости это серьезный и ответственный шаг, особенно, если покупаемое жилье находится в ипотеке. Приобрести такую недвижимость может любой платежеспособный человек, который имеет возможность взять на себя обязательство ипотечного займа.

При расторжении кредитного договора внесенные платежи по ипотеке требовать обратно заемщик не имеет права. Если же банку выплачена уже достаточно большая сумма денег, заемщик может воспользоваться реструктуризацией долга или рефинансировать кредит, чтобы не потерять уже оплаченные средства.

Для покупателя такой квартиры есть определенный плюс. Т.к. продать такую квартиру достаточно сложно, цена на нее может быть снижена. Стоимость квартиры снижается пропорционально тому, насколько рискованная схема оплаты банку со стороны нового покупателя. Чаще всего погашение задолженности по кредиту происходит за счет нового покупателя недвижимости.

Как продать квартиру находящуюся в ипотеке

Он оплачивает остаточный долг по ипотеке банку, а остальную сумму отдает продавцу. Приобретать такую недвижимость мало кто решается. Большинство людей предпочитают стандартные процедуры ипотечного кредитования.

Перед заключением договора с новым покупателем ипотечной квартиры банк должен выставить объект недвижимости для повторной переоценки согласно рыночной стоимости. Новый заемщик ипотеки обязательно будет проверен на платежеспособность. Банк выставит новые условия по кредитному договору. Чаще всего новые процентные ставки по кредиту банк завышает.

Прежде чем покупать квартиру, которая находится в ипотеке, новый покупатель вынужден пройти процедуру по оформлению ипотечного займа. Она включает в себя подачу заявки на кредитование, которую банк должен одобрить. Лишь после этого заемщик будет иметь право на пользование ипотечным займом.

Заем, предоставленный банком-кредитором, будет направлен на расчетный счет продавца. С той кредитной ссуды, которая предоставлена заемщику, подлежит списание остаточной задолженности по ипотечному кредитованию, штрафных санкций и пени, которые были начислены за период существования первого договора кредитования на данную квартиру.

Как только новый кредитный договор будет подписан, покупатель должен выплачивать по нему свои обязательства. Новый залогодатель пользуется правом распоряжаться денежными сбережениями, которые он вправе потратить на погашение ипотеки – частичное или полное.

Сделка при покупке квартиры, которая находится в ипотеке, происходит следующим образом. Новый покупатель должен оплатить в банк задолженность продавца. После этого банк выдает справку, которая подтверждает, что с квартиры сняты все обременения. Лишь после этого новый владелец квартиры имеет право подавать документы в органы юстиции.

Жилье, которое приобретено за наличные средства, может быть полностью выплачено банку с той целью, чтобы все обременения с него были сняты. После этого возможно оформление купли-продажи жилья. Погасить часть задолженности по ипотеке можно из тех средств, которые предоставлены покупателем в виде аванса или из суммы, выделенной на погашение долга по ипотеке на жилье покупателем.

Еще по теме:


Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *