Покупка квартиры в ипотеку

Покупка квартиры в ипотеку

Содержание

Процесс оформления ипотеки и состав пакета необходимых документов зависит от типа приобретаемого жилья. Можно купить жилье на вторичном или первичном рынке. Это два основных направления жилищного кредитования, и если сравнивать их, то ипотечный кредит на вторичное жилье будет более сложным.

Почему ипотека на вторичное жилье сложнее?

Если покупать квартиру на первичном рынке, то это будет совершенно новое жилье, которое до этого не имело собственников. Соответственно, это снижает некоторые юридические риски. Если жилье сменило несколько собственников или даже было только во владении только одного человека, это уже несет определенные риски.

При оформлении ипотечного кредита на вторичное жилье требуется собрать гораздо больше документов, доказывая банку юридическую чистоту объекта. Нужен комплект бумаг на само жилье и на того, кто выступает в роли продавца. Если бы покупалась квартира на первичном рынке, то в этом необходимости не было бы.

Так что, решаясь на покупку жилья на вторичном рынке, следует готовиться к более долгой процедуре оформления, а также к сбору большого количества бумаг. Кроме того, банк укажет на требования к объекту, которым тот должен соответствовать. Вот и еще одна проблема — какое угодно жилье не купишь, нужно выбирать квартиру, соответствующую заявленным кредитором критериям.

Требование банка к покупаемому объекту

Приобретаемый за счет ипотеки объект остается в залоге у банка, он будет обеспечивать ему возвратность средств. Если случится так, что заемщик перестанет платить по кредиту, то банку нужно оперативно реализовать залог без проблем и проволочек. Для быстрой реализации объект должен быть ликвидным, поэтому и возникают определенные требования, которым должно соответствовать выбранное заемщиком жилье.

Каждый банк разрабатывает свой список требований, поэтому об его идентичности в каждом учреждении речи нет. Стандартно требования к объекту выглядят так:

  1. Крепкий каменный, бетонный или кирпичный фундамент дома.

    Можно ли взять ипотеку на вторичное жилье — процедура оформления

    Деревянные дома банками не рассматриваются.

  2. Перекрытия железобетонные либо смешанные.
  3. Дом не аварийный, не сильно изношенный. К окончанию выплаты займа износ дома не должен составлять 70%.
  4. Жилье не старое, банк указывает максимально допустимый возврат постройки, например, 30 лет.
  5. Квартира не имеет никаких обременений.
  6. Могут быть требования относительно минимальной площади жилья.
  7. Объект располагается в городе, где работает банк.
  8. Есть электричество, отопление, горячее и холодное водоснабжение.
  9. Объект имеет кухню, туалет и ванную.
  10. Может быть запрет на покупку жилья в ипотеку у родственников.

Какие документы необходимо будет предоставить банку

Перечень необходимых документов обязательно предоставит банк. Заемщик должен подготовить эти бумаги после нахождения подходящего жилья и передать его в банк. Так, например, в Сбербанке потребуют предоставить следующие документы:

  • правоустанавливающий документ (свидетельство на собственность);
  • документ, который укажет, как именно данный объект стал собственностью продавца. Допустим, договор купли-продажи или дарения;
  • технический паспорт объекта;
  • поэтажный план дома, в котором располагается квартира;
  • выписка из домовой книги/справка из домоуправления;
  • копия лицевого счета квартиры;
  • свежая выписка из ЕГРП;
  • справки об отсутствии задолженности по коммунальным услугам;
  • если продавец состоит в браке, необходимо нотариальное согласие супруга/супруги на сделку;
  • разрешение органов опеки, если есть доли, принадлежащие несовершеннолетним.

Перечень требуемых документов может видоизменяться, исходя из конкретной ситуации. Кроме того, для предоставления ипотечного кредита на вторичное жилье требуется проведение экспертной оценки объекта. Эта операция проводится за счет заемщика. Акт оценки прикладывается к основному пакету документов на покупаемую недвижимость.

Этапы оформления

Ипотека на приобретение жилья на вторичном рынке оформляется в несколько этапов. Первый — это определение того, возможно ли вообще предоставление ипотечного кредита данному гражданину или семье. Для этого собирается первичный пакет документов для рассмотрения, который обязательно включает:

  • справку о доходах заемщика вида 2НДФЛ за срок, указанный банком;
  • заверенную работодателем копию трудовой книжки;
  • паспорт и копия всех его страниц, если банк это требует;
  • документы о семейном положении (свидетельства о браке, разводе, рождении детей);
  • документы, подтверждающие дополнительный доход, если он заявлен;
  • документы, подтверждающие наличие у заемщика первого взноса (по требованию банка).

Банк рассматривает эти документы и определяет, возможно ли предоставление ипотечного кредита данному гражданину. Если оглашается одобрение, то также банк указывает и на параметры ипотечного кредита, которые он готов предоставить заемщику. Они определяются, исходя из платежеспособности гражданина. Пока что решение носит предварительный характер, так как пока жилой объект для покупки не заявлен.

После этого нужно искать подходящий вам и банку объект, а далее собирать на него требуемые документы. После проверки этих документов банк рассматривает объект, проверяет его юридическую чистоту. Если нареканий не появляется, то тогда одобрение становится уже окончательным, оформление ипотеки подходит к концу.

Прежде чем подписывать кредитный договор, заемщик обязывается застраховать покупаемый объект, без этого действия подписание договора невозможно. Далее оформляется закладная, подписываются все бумаги, банк перечисляет деньги продавцу. Сделка завершена.

Совет заемщикам

Ипотечные сделки на вторичном рынке часто вызывают затруднения, связанные с требованиями банков к объектам, а также с необходимости сбора большого пакета бумаг. Чтобы все прошло без проволочек и бюрократии, лучше подключить к оформлению займа специалистов: риелторов и фирмы, которые помогают гражданам оформлять ипотечные кредиты.

Что надо знать
при приобретении жилья.

В настоящее время даже далекие от риэлторского бизнеса граждане знают, что рынок жилья делится на первичный и вторичный. К вторичному относятся квартиры, которые уже имеют хозяев, к первичному — новые квартиры.

1) Приобретение жилья первичного рынка

Каковы преимущества покупки квартиры в новостройках?

К таким преимуществам относятся:

— относительно низкая цена (70-90 % от стоимости аналогичного жилья на вторичном рынке);

— "юридическая чистота" квартиры (такие квартиры не имеют никакой предыстории — у них не было других собственников, с ними никогда не совершали сделок и, разумеется, никто на такой площади не мог быть прописан, покупатель квартиры — в доме-новостройке становится ее первым собственником и, следовательно, застрахован от проблем, связанных с претензиями к нему бывших хозяев квартиры).

Каковы недостатки покупки квартиры в новостройках?

К недостаткам покупки квартиры в новостройках относятся:

— сложная и более долгая процедура оформления в собственность (в отличие от обычного договора купли-продажи, который может быть оформлен и зарегистрирован за 1-2 дня, оформление договора передачи, на основании которого приобретается право собственности на квартиры в домах-новостройках, может занять около 1,5 месяцев);

— риск (хотя и минимальный) быть обманутым при покупке квартиры в строящихся домах;

— расположение квартиры (как правило, в удаленных районах без развитой инфраструктуры, без телефона);

— отсутствие отделки (что требует вложения дополнительных средств).

Механизм оформления в собственность квартиры в доме-новостройке

Процесс оформления квартиры в собственность в новостройке проходит поэтапно. Рассмотрим такой наиболее распространенный и выгодный вариант, как покупка квартиры в новостройке с помощью фирмы, уполномоченной на это Правительством Москвы.

Клиент обращается в одну из фирм, просматривает все заинтересовавшие его квартиры, которые имеются в наличии, и выбирает наиболее для себя подходящую. Затем между покупателем и фирмой заключается договор об оказании риэлторских услуг, в котором фирма принимает на себя обязательства по оформлению в собственность клиента выбранной им квартиры. Покупатель уплачивает фирме комиссионное вознаграждение за оказание риэлторских услуг. Таким образом, у покупателя на руках на данном этапе имеется договор об оказании риэлторских услуг и документ, подтверждающий оплату комиссионного вознаграждения (чек или квитанция об оплате). На заключение такого договора обычно уходит один день.

Следующий этап оформления — подписание договора уступки права требования. Этот договор заключается между покупателем и той организацией, которая строила дом либо финансировала его строительство, или же занималась организацией строительных работ.

В зависимости от выполненных ею функций, в договоре она значится как инвестор, заказчик или подрядчик. Однако чаще всего стороной в договоре выступает Правительство Москвы, поскольку именно на основании его постановления выделяется земельный участок для строительства.

Схема здесь такова. Правительство Москвы дает разрешение на строительство дома. Существует инвестор — организация, финансирующая строительство дома. Две эти организации заключают инвестиционный контракт с заказчиком — организатором строительных работ. Между заказчиком и подрядчиком (организацией, непосредственно ведущей строительство дома) заключается договор подряда.

Все вышеуказанные структуры принимают участие в строительстве дома и имеют право на часть построенных квартир, а, следовательно, могут уступить свои права на них другому лицу — покупателю квартиры (отсюда и название "договор уступки права требования"). Однако непосредственно эти структуры подбором покупателей и реализацией квартир не занимаются. Они заключают с риэлторской фирмой договор поручения, на основании которого фирма реализует эти квартиры, а точнее, права на них. При обращении в фирму покупатель имеет право ознакомиться с этим договором, а также с инвестиционным контрактом.

На этом этапе производится полный денежный расчет с покупателем. Деньги перечисляются на расчетный счет организации, уступившей права на квартиру. Этот этап подготовки договора, его подписания и денежных расчетов занимает в среднем 5-7 дней.

Право собственности на квартиру оформляется договором передачи, одной стороной которого является покупатель, а другой — Комитет муниципального жилья г. Москвы. Другие организации, принимавшие участие в строительстве объекта, также упоминаются в договоре передачи, хотя и не являются сторонами договора.

Сотрудники риэлторской фирмы должны подготовить проект договора передачи, а также собрать все необходимые документы, являющиеся основанием для строительства дома, в котором находится квартира, и документы, подтверждающие факт его сдачи в эксплуатацию. Кроме того, требуется пакет документов, подтверждающих договорные отношения между инвестором, заказчиком и подрядчиком, а также выполнение обязательств каждой организацией, принявшей участие в строительстве дома.

После этого риэлторская фирма передает проект договора передачи и все необходимые для его подписания документы в Комитет муниципального жилья Правительства г. Москвы. В КМЖ осуществляется тщательная проверка всех представленных документов, после чего договор передачи подписывается одним из заместителей председателя КМЖ и ставится печать Комитета муниципального жилья. Срок рассмотрения документов и подписания договора передачи в КМЖ составляет 10 дней. По истечении этого срока договор передается риэлторской фирме.

Далее сотрудники фирмы вызывают для подписания договора покупателя квартиры. На сегодняшний день такие договоры нотариально удостоверяются. После того как договор подписан обеими сторонами и нотариально удостоверен, он подлежит государственной регистрации в КМЖ. Для регистрации потребуется тот же пакет документов, что и для подписания договора в КМЖ, и, разумеется, сам договор передачи, подписанный обеими сторонами и нотариально удостоверенный. Продолжительность регистрации договора составляет около месяца, после чего он возвращается представителю фирмы.

При регистрации на договоре проставляются реестровый номер, дата регистрации и печать КМЖ. Кроме договора передачи должно быть выдано свидетельство о праве собственности на жилище. Эти два документа и являются правоустанааливающими на квартиру. На этом оформление права собственности на жилье в доме-новостройке можно считать законченным, и вышеуказанные документы передаются сотрудниками фирмы собственнику квартиры.

2) Приобретение жилья на вторичном рынке

Если Вы решили купить «квартиру с рук», Вам, прежде всего, необходимо иметь представление о процедуре подготовки сделки и определиться, будете ли вы сами заниматься этим непростым делом или обратитесь за помощью в риэлторскую фирму.

В первом случае Вам придется самостоятельно подбирать подходящий вариант. Для этого можно порекомендовать не только изучать расклеенные на улицах объявления, но и обратиться к рекламным изданиям, можно также самим дать объявления в рекламные и местные газеты. Адреса газет проще всего узнать по телефону справочной службы.

Очень часто покупать квартиру на вторичном рынке удобнее, чем в новостройке.

Причин множество. Это и то, что в нее можно въехать сразу, а не ждать, пока будет построен дом или к нему подведут коммуникации. И возможность сразу понять, что за квартиру вы покупаете — ведь в новых домах квартиры часто распродаются еще до завершения строительства. Но существуют и подводные камни, про которые неплохо бы помнить.

Это, во-первых, вопрос юридической чистоты квартиры. Следует убедиться в том, что в данной квартире отсутствуют лица, возможно не прописанные (не зарегистрированные) на момент продажи, но сохранившие право проживания. Следует знать, что эти лица сохраняют право проживания в квартире и после смены собственника. К ним, в частности, относятся дети, помещенные в детские воспитательные учреждения, лица призванные на военную службу или отбывающие наказания в местах лишения свободы и т.п.

Помимо этого, следует обязательно проверить, не обременена ли выбранная Вами квартира правами третьих лиц, например, не сдана ли она в аренду, не является ли предметом залога или судебного спора, не находится ли под арестом и т.д.

Юридическую чистоту квартиры на 100 процентов проверить нельзя. Проверенно временем и опытом работы. Может быть расторгнута любая сделка. Поводов очень много, и продавец может об этом и не знать. Расторгаются даже договора передачи в собственность (первичная приватизация) с последующим признанием недействительными всех сделок с данной квартирой. Превентивные меры проверки применить все же стоит: сходите с продавцом в ЖЭК и БТИ за справками, поговорите с бабульками у подъезда. Можно обезопасить себя, только если застраховать риски приобретения объекта недвижимости в страховой фирме. Недешево, но хоть какая-то гарантия. В договоре купли-продажи нужно указать полную стоимость квартиры. Если, что и произойдет, Вам вернуться все деньги.

Преодолев этот этап подготовки сделки, можно приступать к сбору документов или к их проверке, в том случае, когда сбором документов занимался продавец квартиры.

Для заключения договора купли-продажи квартиры необходимо иметь:

свидетельство о праве собственности, выданное Регистрационной палатой.

Справку из БТИ об оценочной стоимости квартиры.

Технический паспорт (выдается БТИ).

Справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по налогам на собственность.

Справку об отсутствии задолженности за коммунальные услуги.

Выписка из домовой книги о прописанных (зарегистрированных) в квартире лицах.

Копия лицевого счета либо справка из домоуправления.

Нотариально заверенное согласие супруга продавца квартиры и супруга покупателя на совершение сделки.

Согласие органов опеки и попечительства на совершение сделки купли-продажи, если она затрагивает интересы несовершеннолетних детей.

Правоустанавливающие документы на квартиру (это может быть договор мены или дарения, договор купли-продажи, свидетельство о наследовании и другие документы в зависимости от того, на чем основано право собственности продавца квартиры) прошедшие обязательную государственную регистрацию.

Доверенность от собственника квартиры, если сделка совершается по доверенности (всегда нужно выяснить не отменена ли доверенность на момент совершения сделки).

Когда все необходимые документы собраны, можно приступать к процедуре заключения договора купли-продажи квартиры. Данный договор может иметь как нотариальную, так и простую письменную форму.

И последний этап сделки — регистрация сделки и права собственности на купленную Вами квартиру. Происходит она в Регистрационной палате и ее филиалах. Если все документы в порядке, то в срок не боле 30-ти дней новый владелец квартиры получает свидетельство о государственной регистрации права собственности на приобретенную квартиру. Лучше использовать ускоренную процедуру получения свидетельства о праве собственности (3 дня). Так, если есть какие-то сомнения в законности сделки, Вы узнаете об этом не через 1 месяц, когда и продавца невозможно будет найти, а в трехдневный срок, тогда есть шанс вернуть свои деньги обратно.

Советы покупателям, заключающим договор с риэлторской фирмой

Прежде всего, заключая договор с риэлторской компанией, максимально подробно отразите в нем параметры и свойства искомого жилья. Если вы любите абсолютную тишину или солнечный закат – не забудьте оповестить об этом риэлтора, как об обязательной характеристике квартиры. Ситуация упрощается, если вас интересует жилье в панельном доме. В этом случае попросите риэлтора показать планировки типовых серий домов (их всего не более двух-трех десятков) и просто отметьте в договоре приглянувшийся вариант.

На практике риэлтор, как правило, стремится включить в цену покупки квартиры свои комиссионные, а также стоимость оформления сделки. При этом клиент даже не информируется об их размере. Если в договоре звучит фраза «цена покупки квартиры не превышает…», то можете быть уверены: все варианты квартир будут предлагаться вам именно по этой максимальной цене. Кто же из риэлторов откажется заработать лишние деньги? Чтобы не дать им такого искушения необходимо:

а) обозначить в договоре размер вознаграждения риэлтора в твердой сумме или в процентах от цены продавца квартиры (первое предпочтительнее, так как сложность работы риэлтора никак не связана с ценой жилья);

б) указать, кто из сторон несет расходы по оформлению сделки и в каком размере (если расходы ложатся на клиента – требуйте их постатейного перечня в договоре).

Заключая договор, риэлтор потребует от вас внести некоторый аванс. Это нормальная практика: ведь поиск вариантов квартир сопряжен с некоторыми материальными затратами. Другое дело, что размер аванса должен быть разумным, а именно — $500-1000 в зависимости от цены квартиры и сложности поиска. Однако обратите внимание на следующие моменты:

а) обязательно отметьте в договоре, что все расходы по подбору квартиры включаются в общее вознаграждение риэлтора;

б) учтите, что поиск квартиры не всегда приводит к положительному результату. Если при этом у сторон нет желания продолжить общение (продлить договор), то возникает банальный вопрос: кто, собственно, виноват в несостоявшейся сделке? Здесь возможны варианты. Ответ должен содержаться в тексте договора.

Исходя из опыта, рекомендуется включить в договор следующие положения:

1) Риэлтор обязуется предоставить клиенту возможность осмотреть не менее трех вариантов квартир, полностью соответствующих заявленным требованиям (как уже отмечалось, их необходимо изложить максимально подробно);

2) В случае невыполнения этого обязательства в оговоренные сроки риэлтор обязуется вернуть аванс и выплатить оговоренную неустойку;

3) Если вы откажетесь от всех предложенных вариантов (при условии, что они отвечают заявленным требованиям), то имеете право требовать возврата аванса лишь за вычетом оплаты проделанной риэлтором работы. Представляется разумным, что размер такой оплаты не должен превышать $200.

Такой подход к ответственности сторон подчеркивает ее взаимный характер и, кроме того, настраивает клиента и риэлтора на рабочий лад с первого дня поиска. Будьте уверены: включив указанные пункты в договор, долго ждать вариантов вам не придется.

Самый важный вопрос — несет ли риэлтор ответственность за правовую чистоту сделки покупки квартиры? Любой заключенный договор теоретически может быть расторгнут в суде. Никто, даже самый большой профессионал, не даст стопроцентную гарантию того, что этого не произойдет. Риэлтор отвечает лишь за ошибки, допущенные его сотрудниками, непосредственно при оформлении договора купли-продажи, а также за нарушение своих обязательств (например, если он обещал продать вам свободную квартиру, а продал с зарегистрированными в ней людьми).

В случае же недобросовестности продавца, ответственность самого риэлтора носит скорее моральный характер: допущенные ошибки — это тяжелый удар по репутации фирмы.

Возмещать же причиненный покупателю материальный ущерб будет страховая компания, с которой у риэлторской фирмы заключен договор страхования гражданской ответственности. Кстати, помните, что размер ответственности страховщика ограничен страховой суммой, указанной в этом договоре. На большее не рассчитывайте. Но и для того, чтобы гарантированно попасть под страховку, необходимо:

а) перед заключением договора на покупку квартиры ознакомиться с условиями договора страхования ответственности риэлтора;

б) включить в договор с риэлтором ссылку на конкретный договор страхования его гражданской ответственности.

3) Приобретение жилья на стадии котлована

Покупка квартиры на стадии котлована принципиально отличается от сделок на вторичном рынке. Бытует мнение, что покупать новое жилье гораздо безопаснее, однако на самом деле легкость, прозрачность и совершенная безопасность такой сделки – кажущиеся. Инвестирование на стадии нулевого цикла строительства – сложная процедура, имеющая ряд особенностей. От того, какой договор вы заключите с продавцом, какими приложениями его сопроводите и на какие пункты обратите внимание, напрямую будет зависеть, какую квартиру, по какой цене и когда вы получите в собственность.

Договоры бывают разные: инвестиционный контракт; договор уступки права требования; предварительный договор купли-продажи. По своей сути первые два документа — это подтверждение вашей готовности участвовать и брать на себя риски, связанные с созданием той недвижимости, которая впоследствии будет оформлена вам в собственность. Третий вид договора менее распространен в силу объективных причин, поскольку предусматривает покупку жилья в уже сданной Госкомиссии новостройке (на сегодняшний день это большая редкость).

Заключив любой из этих договоров, вы приобретаете права, во-первых, на получение квартиры спустя какое-то время, и, во-вторых, на оформление квартиры в вашу собственность. Причем, если первое право вы приобретаете с момента полной оплаты квартиры по договору, то второе – после завершения всего инвестиционного цикла, то есть после сдачи дома Госкомиссии. При этом у вас возникает одна правовая обязанность: заплатить деньги. Сколько, за что именно, и не придется ли потом еще доплачивать — вот что обычно волнует покупателя.

Деньги платятся непосредственно за «квадрат». В договоре должно быть указано: «цена одного квадратного метра является окончательной и изменению не подлежит». Если вам предлагают подписать договор без этой фразы, к концу строительства вы можете с удивлением обнаружить, что каждый из ваших квадратных метров вдруг подорожал. Продавцы, которые лучше вас разбираются в тонкостях строительного процесса, конечно, объяснят вам, что, мол, расчет был один, да вот беда — пока строили, себестоимость выросла! Но ведь в договоре вам никто не обещал, что она не вырастет.

Когда Госкомиссия приняла дом, начинается «вторая волна» расходов — выплаты, связанные с оформлением права собственности на вашу квартиру. В это понятие входит, во-первых, себестоимость оформления: всевозможные сборы, пошлины, которые вы оплачиваете непосредственно в государственные структуры (Москомрегистрацию, БТИ и т.д.). Во-вторых, оплата услуг того, кто ведет за вас весь процесс оформления права собственности на построенную квартиру. Экономить на этом вряд ли стоит — процесс достаточно сложен. В среднем затраты на оформление квартиры в собственность составляют порядка 2-2,5% от стоимости квартиры.

Теперь о самом важном — о гарантиях безопасности при заключении такого рода договоров. Основная гарантия, которую хочет получить любой покупатель жилплощади в новостройке — подтверждение прав продавца на реализацию данной квартиры. В договоре это записывается следующим образом: продавец гарантирует отсутствие прав третьих лиц на вышеуказанную квартиру, то есть подтверждает, что она не заложена и под арестом или запретом не состоит.

Но гарантии не должны быть голословными. Если за их нарушение нет никакой ответственности, этот пункт можно назвать пустым. На практике, цена ответственности должна составлять 10-30% от стоимости квартиры. То есть, в случае нарушения данного пункта, продавец возвращает внесенную вами полную стоимость квартиры с уплатой штрафных санкций в установленном размере. Если продавец не хочет включать в договор пункт, предусматривающий ответственность за его нарушения, лучше подобный документ вовсе не подписывать!

Реальные сроки строительства и получения квартиры в собственность.

Как взять ипотеку на вторичное жилье: пошаговая инструкция для заёмщика

Чаще всего в договоре указывают размытые сроки — к примеру, «третий квартал 2002 года». Что и говорить, процесс строительства достаточно «творческий» — то поставщики подвели, то подрядчики что-то не успели, то недоделки обнаружились и т.д. Однако и этот пункт также будет «пустым», если за просрочку нет никакой ответственности.

И последнее, о чем стоит сказать, это проверка документов, на основании которых вы заключаете договор. Во-первых, надо убедиться, что продавец действительно имеет право продавать вам данную квартиру. То есть он должен показать бумаги, согласно которым эта квартира ему принадлежит, а именно: постановление Правительства Москвы, касающееся строительства данного объекта; инвестиционный контракт; протокол поквартирного распределения долей; уставные и учредительные документы продавца (включая решение о назначении генерального директора); документы, подтверждающие выполнение обязательств продавца по предыдущим договорам (в том случае, если продавец является соинвестором по инвестиционному договору).

Стоит также сверить адрес — чтобы в правоустанавливающем договоре, на основании которого квартира продается, и в вашем договоре с продавцом он полностью совпадал. Вы должны иметь в виду, что если в документах не совпадает секция, этаж и т. д., то вам продают уже другую квартиру, а не ту, которую вы хотели получить. Во избежание таких недоразумений стоит приложением к договору сделать ситуационный план дома и поэтажный план, на котором жирным контуром выделена квартира, которая обязательно станет вашей, если вы не будете пренебрегать незначительными, на первый взгляд, тонкостями при заключении договора.

Вывод

Как Вы убедились, процедуру приобретения жилья нельзя назвать простой. Для того чтобы была обеспечена её безопасность и надежность, нужно приложить немало усилий и специальных знаний.

ROKF.RU

ВНИМАНИЕ!      Все данные действительны на момент написания статьи.

Еще несколько статей из раздела "Вы и закон"

Оформление ипотеки на вторичное жилье этапы

10 шагов при покупке квартиры или дома в ипотеку

ПодробностиПодробности Опубликовано 06.06.2018 09:57 Просмотров: 116

В этой статье вы узнаете о десяти основных шагах по покупке квартиры или дома в ипотеку. Вы можете использовать это как отправную точку для продолжения исследований. Следуйте приведенным ссылкам, чтобы узнать больше о каждом шаге.

Шаг 1. Установите бюджет

Когда вы заходите в офис кредитора или разговариваете с ними по телефону, вы уже должны знать точную сумму, которую можете себе позволить. В этом контексте я говорю о сумме, которую вы реально можете позволить себе платить за ипотеку каждый месяц. В интернете полно всевозможных калькуляторов ипотеки, которые помогут вам определить свой бюджет. Но даже без них, все, что вам нужно, это лист бумаги, ручка и обычный калькулятор.

Вот что вам нужно сделать для этого шага:

Запишите все, что вы тратите деньги каждый месяц. Оплата вашего автомобиля. Ваши счета кредитной карты. Ваши продукты. Ваши расходы на развлечения. Все. Вы можете оставить свою аренду или текущий платеж по закладной (так как он будет заменен вашим новым ипотечным платежом). Вы пытаетесь выяснить, сколько денег вы тратите каждый месяц, за все, кроме аренды или ипотечного платежа. Это ваши расходы, не связанные с жильем. Запишите это число.

Запишите цифру, на которой вы остановились, после того, как вычли свои расходы из своего дохода. Это абсолютный максимум, который вы должны потратить на ежемесячный платеж по ипотеке. На самом деле, умный покупатель квартиры или дома даже не приблизится к этому числу. Он оставит дополнительную подушку безопасности для чрезвычайных финансовых ситуаций. Чем ниже ваш ипотечный платеж будет от этого числа, тем безопаснее вам будет.

Можно получить одобрение для ипотечного кредита, который слишком велик для вас. На самом деле это происходит очень часто, о чем свидетельствует количество просрочек по кредитам. Вот почему так важно иметь бюджет на бумаге, прежде чем обращаться к кредиторам.

Это один из самых важных шагов при покупке квартиры или дома. Это одна из причин, по которой он находится в верхней части списка. Эта статья следует логической последовательности событий. Вы хотите знать, сколько вы можете с комфортом потратить каждый месяц, прежде чем подать заявку на ипотеку. В противном случае вы можете получить одобрение для ежемесячного платежа, который слишком велик для вас.

Шаг 2: Проверьте свои кредитные рейтинги и оценки

Это еще один важный шаг при покупке квартиры или дома, и это то, что вы должны начать делать сегодня. Ваш кредитный рейтинг может помочь или снизить ваши шансы на получение ипотечного кредита.

В прошлом кредиторы не уделяли слишком много внимания кредитным баллам. Если у вас хорошая зарплата, вы могли с легкостью претендовать на получение кредита. А затем произошло крушение рынка недвижимости. Сегодня кредиторы делают все возможное, чтобы снизить свои риски. Один из способов сделать это — тщательно проанализировать кредитный рейтинг заемщика.

В этом контексте я говорю о вашем кредитном рейтинге FICO, в частности. Это тот, который используется большинством ипотечных кредиторов. Так что это единственное, о чем вы должны беспокоиться в этот момент. Ваша оценка FICO рассчитывается на основе информации в ваших кредитных отчетах.

  • При рассмотрении кредитных отчетов в первую очередь убедитесь, что нет ошибок и неточностей. Если есть, свяжитесь с предыдущим кредитором и исправьте их как можно скорее. Вы можете бесплатно получать копии своих отчетов, посещая годовой журнал.
  • Вы также должны проверить свои кредитные баллы FICO. Диапазон оценки составляет от 300 до 850. Чем выше, тем лучше. Вероятно, вам понадобится не менее 640 баллов для получения ипотечного кредита. Возможно, вы сможете получить кредит со счетом ниже этого, но суммы кредита может не хватить.

Многие покупатели пропускают этот шаг полностью, покупая квартиру на портале https://barnaul.etagi.com/zastr. «Зачем мне проверять мой рейтинг?» говорят они.

Как оформить ипотеку в Сбербанке на вторичное жилье?

«Кредитор сделает это за меня». Правда. Но кредитор не является вашим финансовым консультантом. Они что-то продают, и вы это покупаете. Вы находитесь на противоположных сторонах деловых отношений. Последнее, что вы хотите, — это чтобы кредитор знал больше о вашей квалификации, чем вы (например, ваш кредитный рейтинг). Вы не можете вести переговоры с позиции невежества.

Шаг 3. Выберите лучший тип кредита

FHA, обычный, ARM или кредит с фиксированной ставкой. У вас есть несколько вариантов, когда дело доходит до ипотечных кредитов. Правильный выбор сейчас поможет вам избежать проблем позже. Хорошей новостью является то, что многие из так называемых экзотических ипотечных продуктов исчезли вслед за жилищным кризисом. Сегодня у нас остались в основном традиционные типы в мире кредитования. Таким образом, рынок ипотеки не так запутан, как это было несколько лет назад.

На этом этапе у вас есть два варианта:

  • Хочу ли я получить фиксированную или регулируемую ставку?
  • Должен ли я использовать традиционную или поддержанную государством ипотеку?

Первым шагом является выбор типа процентной ставки, которую вы хотите использовать. Ипотечный кредит с фиксированной процентной ставкой имеет одинаковую процентную ставку на весь срок действия займа. С другой стороны, регулируемая ипотека (ARM) имеет процент, который будет периодически регулироваться с некоторой определенной частотой. Большинство используемых в настоящее время ARM — это фактически «гибридные» кредиты, начинающиеся с фиксированной ставки за первые семь лет. После этого курс начинает корректироваться, как правило, каждый год.

Вам лучше использовать ипотеку с фиксированной процентной ставкой, если вы собираетесь долгое время находиться в квартире. Если вы считаете, что будете проживать в этом дома только несколько лет, кредит ARM может быть хорошим способом сэкономить деньги. С технической точки зрения, вы можете использовать кредит ARM для любой продолжительности пребывания — но это становится рискованным, если вы остаетесь за пределами первой фазы выплат. Именно тогда курс начинает колебаться с рыночными условиями. Обычно это означает, что курс будет расти с одного периода на другой. И ваш ежемесячный платеж будет расти вместе с ним.

Программы государственного обеспечения

На этом этапе, чтобы купить квартиру или дом, вам также придется выбирать между традиционными и поддержанными правительством ипотечными кредитами. Обычная ипотека производится в частном секторе без какой-либо государственной поддержки.

Если вы находитесь на государственной службе или служите в армии по контракту, вам следует серьезно подумать об использовании программы государственного обеспечения при покупке квартиры. Вы можете купить квартиру без денег, используя этот вариант. Процесс выдачи кредита будет легче, чем обычный кредит.

Если вы не являетесь членом вооруженных сил, вы также можете получить ипотечный кредит с государственным обеспечением. В России действуют много программ поддержки молодой семьи и т.д.

Стандартный первоначальный взнос за такой кредит меньше обычного, а процесс получения легче, но вам все равно потребуется одобрение кредитора на частном ипотечном рынке. Они будут внимательно изучать ваш кредитный рейтинг, доход и долги. Тем не менее, при прочих равных условиях такой кредит получить легче, чем обычную ипотеку.

Из всех шагов по покупке квартирыэто один из самых важных. Я бы поставил его в первую пятерку с точки зрения важности (прямо с процессом составления бюджета по шагу № 1). Исследования является ключом к успеху. Вы должны узнать все, что можете, о всех типах займов, которые мы обсуждали выше: обычные, поддерживаемые правительством, фиксированные и регулируемые ставки. Как только вы поймете преимущества и недостатки этих ипотечных продуктов, вам будет легче выбрать правильный вариант.

Примечание. Это первая в серии из двух частей по покупке квартиры или дома. Во второй части мы обсудим процесс предварительного одобрения ипотеки, а также расскажем об оценке недвижимости и т.д.

<<Переход ко второй части

Получение ипотеки на вторичное жилье

В наше время угнаться за ростом цен на квартиры становится все сложнее и сложнее. На помощь приходит ипотечное кредитование, которое пользуется все большей популярностью. Причем банки охотнее выдают кредит под вторичное жилье, нежели чем под находящееся в процессе постройки. Связано это во многом с тем что часто застройщик не выполняет свои обязательства либо возникают какие либо проблемы с документами у застройщика, в связи с чем постройка дома затягивается на долгие годы. В результате заемщик оплачивает ипотеку не пользуясь квартирой которая была оформлена.

При выборе квартиры нужно помнить о том, что она должна полностью удовлетворять всем запросам не только покупателя, но и банка, который будет выдавать под нее кредит. Со вторичным жильем особенно если учитывать так называемые &#171;хрущевки&#187; и &#171;сталинки&#187; лишних вопросов не возникает и банк сразу принимает решение касательно такой недвижимости. В случае, если объект недвижимости не пойдет под требования кредитной организации, будет получен отказ – а это значит потерянное время, просроченные документы и поиски нового варианта. Поэтому нужно своевременно узнать список этих требований. Чаще всего у разных банков они мало чем отличаются, за исключением нескольких пунктов.

Требования к объекту недвижимости

Самое главное, что касается выбираемого объекта недвижимости – это ликвидность имущества. Банк должен иметь возможность в случае чего продать его в кратчайшие сроки за рыночную стоимость, на него должен быть спрос. Большое значение имеет состояние дома, в котором находится квартира, и качество постройки. Он должен обладать всеми необходимыми видами инженерных коммуникаций, иметь низкий процент износа. Этажные перекрытия могут быть любыми, кроме смешанных и деревянных. Конечно же, квартира не должна находиться в залоге, иметь какие-либо обременения, ограничения.

Для многих банков важно, чтобы в случае имеющихся перепланировок, были проведены и все необходимые согласования для признания ее законности.

Ипотеку на вторичное жильё: как её оформить?

Банк осознает свои риски и пытается свести их к минимуму, таким образом если квартира находится в стадии возведения в случае если заемщик не сможет оплачивать своевременные взносы, появится необходимость продажи такой недвижимости в короткие сроки, поэтому со вторичного рынка получить желаемую квартиру гораздо проще, но тем не менее такое кредитование тоже активно поддерживается.

Ипотека с залогом

В качестве залога под выдаваемый банком ипотечный кредит может быть предоставлена приобретаемая квартира, либо другая уже имеющаяся недвижимость, сопоставимая по цене. На это может потребоваться согласие органов опеки, в случае если имеет место быть регистрация несовершеннолетних детей на такой жилплощади. Также при наличии других зарегистрированных членов семьи потребуется согласие каждого из них. Все эти задачи по сути можно выполнить за один день, а с несовершеннолетними зарегистрированными детьми по адресу может затянуться на несколько дней.

Но в некоторых случаях залога можно избежать прибегнув к другим способам кредитования, например отправив заявку на кредит онлайн во все предложенные банки на странице, можно получить одобрение от некоторых по запросу на определенные суммы. К примеру если вы имеете больше среднего уровня доход и можете его подтвердить справкой 2НДФЛ можно попытаться оформить кредит наличными в нескольких банках, например по 200-300 тысяч рублей, в случае одобрения в 2-3 банках можно получить 400-900 тысяч рублей наличными.

Проверка квартиры

Принимая решение, выдать ипотечный кредит под конкретный объект недвижимости или нет, банк должен убедиться, что квартира, продаваемая на вторичном рынке, не стала объектом мошенничества. Для этого некоторые кредитные организации сотрудничают со страховыми компаниями, которые занимаются проверкой документов, кто-то работает через риэлторов, которые держат под контролем процесс выбора квартиры.

Имея представление о тонкостях предоставления ипотечного кредита на объект недвижимости на вторичном рынке, покупатель сам решает, имеет ли он возможность подписаться под это, осознает ли в полной мере все вероятные последствия. Как бы то ни было, на данный момент ипотека – один из немногих способов приобрести в собственность жилье и решить свой квартирный вопрос не завтра, а прямо сейчас.

Оформление ипотеки на покупку частного или загородного жилого дома имеет свои особенности. Взять такой кредит в банке сложнее, чем на приобретение квартиры.

Как купить в кредит "вторичку"? Все об ипотеке на вторичное жилье

Программа ипотечного кредитования на дом занимает небольшую долю в кредитном портфеле банка. Почему кредитные организации неохотно предоставляют ипотеку на приобретение дома? Какие требования предъявляются банками к такому виду жилья? Каковы основные причины отказа в ипотеке на дом?

Требования банков к приобретаемым домам и причины отказа в ипотеке

Приобретаемое жилье в ипотеку, как правило, становится предметом залога по кредиту. Банки в обязательном порядке производят юридическую и строительную оценку строения. Основное требование предъявляется к ликвидности объекта залога в течение срока кредитования. Обращается внимание на материалы, из которых изготовлены фундамент, опоры и несущие стены. От этого зависит срок эксплуатации жилого дома.

Фундамент и опоры из бетона, несущие стены из кирпича или камня гарантируют большую долговечность дома, чем насыпной фундамент и стены из дерева. Следовательно, такие строения считаются наиболее ликвидными. Для оценки дома имеют значение следующие факторы: 

— Наличие коммуникаций, дорог и подъездных путей.

— Степень развития инфраструктуры в населенном пункте.

— Территориальная удаленность от крупных городов.

— Назначение земельного участка, на котором расположен дом, и наличие права собственности на землю. Участок должен иметь статус поселения и предназначаться для возведения индивидуальных жилых объектов.

Банк принимает решение о выдаче ипотеки при соблюдении всех перечисленных выше требований, удовлетворить которые заемщику в полном объеме затруднительно. На вторичном рынке жилья приобрести в ипотеку дом реально, а на первичном очень затруднительно. Банку необходимо провести тщательный анализ юридических и строительных рисков, а так как риски банка увеличиваются, то заемщику в выдаче ипотеки на дом, как правило, отказывают. При возникновении проблем с погашением кредита, объект залога подлежит реализации. Продать частный или загородный дом сложнее, чем квартиру в многоэтажном строении. Спрос на такие строения незначительный.

Принимая решение о покупке дома, рекомендуется ознакомиться с условиями выдачи ипотеки на официальных сайтах разных банков. Кредитный калькулятор ипотеки, имеющийся на всех сайтах, поможет самостоятельно рассчитать сроки погашения ссуды на дом, установить размер ежемесячного платежа, выбрать оптимальные условия кредитования и процентную ставку по кредиту.

Какие нужны документы для оформления ипотеки на дом

Для получения ипотечного кредита заемщику необходимо предоставить в банк документы, подтверждающие его доход и платежеспособность (справка формы 2-НДФЛ, копия трудовой книжки и другие), и документ, удостоверяющий личность – паспорт. Дополнительно предоставляется пакет документов на приобретаемый объект недвижимости:

  • техпаспорт на дом;
  • справка БТИ об инвентаризационной стоимости;
  • кадастровый план участка и паспорт здания;
  • правоустанавливающие документы;
  • отчет независимого эксперта об оценке объекта кредитования.

В зависимости от требований и условий в выбранном банке, список необходимых документов может быть дополнен.

Что следует знать при оформлении ипотеки на дом?

Программа ипотечного кредитования на покупку дома предусматривает процентную ставку выше на 2-3%, чем программа на приобретение квартиры. Средняя годовая процентная ставка на рынке ипотечного кредитования при покупке дома варьируется от 12% до 15%. Кроме того, сумма первоначального взноса составляет 40-60% от общей залоговой стоимости строения. Максимальный срок кредитования при покупке дома в ипотеку – до 30 лет. В залог заемщик может предоставить банку уже имеющееся в собственности недвижимое имущество либо приобретаемый в ипотеку дом. Количество созаемщиков по договору ипотеки на дом ограничено – не более 3-х человек, включая заемщика.

Рассчитать ипотеку в банке, где планируется взять ссуду на дом, и составить примерный график платежей в зависимости от уровня дохода заемщик может заранее. К основным банкам, финансирующим ипотеку на покупку дома, относятся Альфа-Банк, Банк Москвы, Банк «Возрождение», Нордеа-Банк, Сбербанк и ЮниКредит. Кредитный калькулятор ипотеки имеется на всех официальных сайтах перечисленных банков.

Онлайн-заявку на предоставление ипотечного кредита можно подать сразу в несколько банков. Это позволит выбрать наилучшие условия кредитования, сэкономить время и расходы на оформление, а также повысит шансы получения положительного решения о выдаче ссуды.


Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *