Сроки действия договора

Сроки действия договора

ГК РФ Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок

КонсультантПлюс: примечание.

Позиции высших судов по ст. 621 ГК РФ

1. Если иное не предусмотрено или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Срок действия договора

Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

— Ограничения преимущественного права арендатора на заключение договора на новый срок

— Защита преимущественного права арендатора на заключение договора на новый срок

— Уведомление арендодателя о желании заключить договор на новый срок

— Возобновление договора аренды на тот же срок

— Препятствия для возобновления договора аренды на неопределенный срок

— Условие договора аренды о его продлении

— Отказ балансодержателя от продления договора аренды

— Отказ арендодателя от возобновления договора аренды как злоупотребление правом

— Применение условий прежнего договора аренды при возобновлении его на новый или на неопределенный срок

— Заключение договоров аренды государственного (муниципального) имущества на новый срок без проведения торгов

— Продление на новый срок договоров аренды земельных участков, заключенных без проведения торгов в случаях, предусмотренных п. 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"

— Возможность применения преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ) к договору безвозмездного пользования

— Возможность применить положения о преимущественном праве на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ) к отношениям по пользованию имуществом без договора аренды

— Уведомление арендатора об отказе от заключения договора аренды на новый срок

— Применение положений ст. 621 ГК РФ к договору ссуды

— Расторжение договора аренды, заключенного на неопределенный срок, по основаниям, предусмотренным ст. 619 ГК РФ

— Возможность возобновления договора субаренды на неопределенный срок

— Возможность заключения договора аренды по правилам п. 1 ст. 618 ГК РФ (о заключении договора в пределах оставшегося срока субаренды), если договор субаренды возобновлен на неопределенный срок

— Возможность перевода прав и обязанностей арендатора на основании договора о совместной деятельности

— Возможность заключения срочного договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, при наличии договора аренды этого участка между теми же сторонами, возобновленного на неопределенный срок

— Примеры хозяйственных споров, в которых ст. 621 ГК РФ применена судом исходя из ее буквального содержания

Ст. 621 ГК РФ ч.2. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок

Гражданский кодекс

1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.
2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
3. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.
Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Комментарий к статье 610

1. Срок действия договора может быть определенным или неопределенным. В первом случае договор аренды действует в течение указанного в нем срока. Этот срок может обозначаться периодом времени либо указанием момента начала и окончания договора. Момент начала или окончания договора может быть определен конкретной датой или указанием на событие, которое определенно должно наступить. Во втором случае срок действия в договоре не указывается. Правило, содержащееся в п. 2 ст. 621 ГК, указывает на особый случай, когда договор аренды заключается без указания срока.
Кроме того, этот договор можно заключить под отлагательным или отменительным условием (см. коммент. к ст. 157). Отлагательное условие будет определять начало договора, а отменительное может повлиять на изменение первоначально установленного срока его окончания. Нельзя, однако, рассматривать в качестве условной сделки договор, заключенный на неопределенный срок, поскольку условием его окончания является прямо выраженная воля одной из сторон, а не наступление вероятного обстоятельства, которое от их воли не зависит.
Необходимо различать срок действия договора и срок пользования имуществом. Поскольку договор не относится к реальным сделкам, то его начало не сопряжено жестко с моментом предоставления имущества в пользование (передачей вещи). Поэтому момент заключения договора и момент начала пользования имуществом могут не совпадать, в силу чего срок пользования имуществом меньше срока действия самого договора. Началом срока пользования арендованным имуществом, а не началом договора в экономическом смысле обусловлена уплата арендных платежей.

Статья 425 ГК РФ. Действие договора

Во избежание спора сторон момент начала пользования имуществом желательно указать в договоре, особенно если имущество, являющееся предметом аренды, не позволяет начать пользоваться им непосредственно с момента его передачи. Зачастую его необходимо смонтировать, наладить, зарегистрировать в государственных органах и т.п. Это, в частности, характерно для отношений лизинга.
По общему правилу стороны самостоятельно устанавливают срок действия договора, как определенный, так и неопределенный. В ГК нет указания на срок как на классификационный критерий видового деления аренды на краткосрочную, среднесрочную и долгосрочную. В то же время этот критерий используется в доктрине гражданского права, которая признает краткосрочной аренду сроком до 1 года, а долгосрочной — до 50 лет. В некоторых законах также встречается такое деление, например в Законе о лизинге.
2. Если срок действия в договоре не определен, это значит, что нет возможности определить лишь момент его окончания, поскольку момент начала действия договора определяется по правилам ст. 433 ГК. В таком случае момент окончания договора зависит от усмотрения (воли) любой стороны. Он будет существовать столько времени, сколько будет существовать потребность обеих сторон. Как только одна из них утрачивает экономический интерес к сохранению арендных отношений, она вправе заявить требование о его прекращении. В данном случае использование права, однако, сопряжено с исполнением стороной-инициатором обязанности о предварительном уведомлении об этом контрагента в целях минимизации тех убытков, которые могут возникнуть у него в связи с прекращением аренды.
В этой ситуации немаловажное значение имеет срок такого предупреждения (направления уведомления). Если стороны не включили в договор условие о таком сроке, действует общее правило, сформулированное в п. 2 ст. 610 ГК, по которому он равен 1 месяцу в случае аренды движимого имущества и 3 месяцам в случае аренды недвижимости. Эти сроки могут быть изменены законом для отдельных видов договоров аренды. Такое предупреждение является односторонней сделкой и должно отвечать тем требованиям, которые определяют ее действительность, в частности исходить от управомоченного лица и иметь надлежащую форму, чтобы иметь доказательную силу. Поскольку предметом такой сделки является информация, которая не имеет стоимостного выражения, то правило о форме сделки (предупреждения) опирается на характер стороны, совершающей сделку, а не на ее сумму. Так, юридическое лицо должно направить письменное уведомление. Законом, однако, может быть предусмотрена письменная форма уведомления независимо от характера участника в сделке.
3. Законодатель может устанавливать максимальные (предельные) сроки для отдельных видов договоров аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Так, для договора проката установлен максимальный срок в 1 год (п. 1 ст. 627 ГК), а земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем 1 год (п. 7 ст. 22 ЗК). В комментируемой статье не указано, что законом могут быть установлены также и минимальные сроки, однако это так. Например, наряду с максимальным сроком в ЛК установлен и минимальный предел, в силу чего участок лесного фонда может быть предоставлен в аренду на срок от 1 года до 99 лет. ЗК устанавливает ограничение по срокам в отношении земельных участков, которые унаследованы лицами, не достигшими совершеннолетия: их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.
Пункт 3 комментируемой статьи предусматривает юридические последствия несоблюдения сторонами законодательного требования об ограничении сроков действия договора. Истечение предельного срока автоматически прекращает договор аренды как в том случае, когда он заключен на неопределенный срок, так и в том случае, когда срок, определенный сторонами в договоре, выходит за установленные пределы. Поэтому договорное условие о сроке, противоречащее требованиям закона в части его превышения, является ничтожным.
4. Соглашением сторон может быть установлено, что условия договора аренды применяются к их фактически сложившимся до его заключения отношениям. Это, однако, не означает, что непосредственная обязанность сторон по исполнению условий договора аренды возникла ранее заключения договора. Как отмечается в рекомендациях Президиума ВАС РФ, достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы и возмещению арендодателю части расходов на содержание арендованного имущества свидетельствует только о согласии арендатора оплатить фактическое использование объекта аренды. В силу такого соглашения нельзя сделать вывод об изменении срока договора, поскольку срок договора начинает течь с момента его заключения. В этой связи такое соглашение не влияет на форму договора и на необходимость его государственной регистрации, если речь идет об аренде здания или сооружения (см. п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66 и п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ N 59).

1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.

2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

3. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Комментарий к Ст. 610 ГК РФ

1. Срок в договоре аренды, как и в иных договорах, в соответствии со ст. 190 ГК РФ определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами, а также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. Определение срока действия договора указанием на событие, наступление которого не является неизбежным, свидетельствует о том, что условие о сроке действия договора является несогласованным, в частности условия о начале реконструкции, строительстве, ликвидации юридического лица и т.п. (например, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 1 октября 2009 г. по делу N А79-3051/2009).

В том случае, если срок определен периодом времени, то начало течения такого срока и его окончание регулируются ст. ст. 191, 192 ГК РФ. В то же время договор аренды имеет определенную специфику. Так, согласно п. 2 ст. 425 ГК РФ стороны, заключая договор аренды, нередко распространяют его действие на отношения, возникшие до его заключения. При этом возникает вопрос о начале течения срока действия договора аренды. В п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» дано следующее разъяснение: соглашение сторон о том, что условия договора аренды применяются к их фактически сложившимся до его заключения отношениям, не означает, что непосредственная обязанность сторон по исполнению условий договора аренды возникла ранее заключения договора, а срок действия договора аренды исчисляется с момента его подписания, даже если стороны распространили действие договора на предшествующие отношения.

В то же время в практике арбитражных судов федеральных округов бытует вывод о том, что если стороны не распространили действие договора аренды на предшествующие отношения, то срок его действия отсчитывается с даты, указанной в договоре, а не с момента его подписания, даже если он был подписан позже (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 10 марта 2009 г.

N Ф03-642/2009 по делу N А59-825/2008).

Последствия истечения установленного договором срока действия договора аренды определены п. 2 ст. 621 ГК РФ: если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (см. комментарий к данной статье).

Продление действия договора аренды односторонним решением государственного органа или органа местного самоуправления, на основании которого был заключен такой договор, само по себе не порождает арендных правоотношений (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 16 ноября 2007 г. N А56-19643/2006), т.е. продления договора на определенный срок. В этом случае необходимо волеизъявление сторон договора.

2. Договор аренды может быть заключен как на определенный, так и на неопределенный срок. Пункт 2 комментируемой статьи устанавливает особенности прекращения такого договора. В правоприменительной практике возникают споры, в которых отказ арендодателя от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, рассматривается как злоупотребление правом в соответствии со ст. 10 ГК РФ (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 1 ноября 2008 г. N А33-13827/07-Ф02-4968/08 по делу N А33-13827/07).

Комментируемая статья не устанавливает ограничений для сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, на отказ от договора, за исключением требования о соблюдении срока предупреждения, установленного в настоящей статье или в договоре. Однако судебная практика отмечает подобного рода ограничения. Так, например, Постановлением ФАС Северо-Западного округа от 8 февраля 2008 г. N А56-11600/2006 признано, что арендодатель не может отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, в период, когда арендатор предпринимает действия по регистрации дополнительного соглашения к договору, которое устанавливает новый срок действия договора.

Уведомление другой стороны об отказе от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, должно содержать волеизъявление на прекращение арендных отношений, быть сделано в письменной форме и передано контрагенту. Если после направления уведомления о прекращении договора аренды арендодатель совершает действия, свидетельствующие о продолжении арендных отношений, то такой договор может быть не признан расторгнутым (Постановление ФАС Поволжского округа от 10 марта 2010 г. по делу N А57-9902/2008).

Названное уведомление является безусловным основанием для прекращения арендных правоотношений и освобождения арендованного имущества. Это имеет значение как для движимого, так и для недвижимого имущества. Ненадлежащим исполнением обязательства является отказ арендатора, получившего уведомление от арендодателя, от освобождения недвижимого имущества в период, пока запись о прекращении договора не внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Определения ВАС РФ от 5 мая 2010 г. N ВАС-5162/10 по делу N А56-15420/2009, от 21 июля 2010 г. N ВАС-8558/10 по делу N А59-3677/2009).

Договор аренды считается прекращенным по истечении одного и трех месяцев соответственно для движимого и недвижимого имущества, если иной срок не установлен в законе или договоре. Так, в соответствии с п.

Статья 610 ГК РФ. Срок договора аренды (действующая редакция)

3 ст. 627 ГК РФ арендатор вправе отказаться от договора проката в любое время, письменно предупредив о своем намерении арендодателя не менее чем за 10 дней. Согласно ст. 21 Закона РФ от 21 февраля 1992 г. N 2395-1 «О недрах»

———————————

Указание в уведомлении иных сроков возможно только в случаях, предусмотренных в договоре. Срок, определяемый в соответствии с п. 2 комментируемой статьи, по окончании которого прекращается договор аренды, начинает течь с момента получения соответствующего уведомления другой стороной (Определение ВАС РФ от 10 марта 2010 г. N ВАС-2198/10 по делу N А62-5391/2008).

3. Пункт 3 комментируемой статьи предусматривает договоры аренды с предельным сроком, установленным законом. В числе таких договоров:

— договор субаренды, который не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды (абз. 2 п. 2 ст. 615 ГК);

— договор проката, который заключается на срок до одного года (п. 1 ст. 627 ГК);

— договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, который может быть заключен на срок, не превышающий 49 лет (п. 3 ст. 9 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения);

— договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, заключается на срок, продолжительность которого не может превышать срок резервирования таких земель (п. 3.1 ст. 22 ЗК);

— договор аренды земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год (п. 7 ст. 22 ЗК) и др.


Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *