Стоимость земель сельскохозяйственного назначения

Стоимость земель сельскохозяйственного назначения

Содержание

Рассмотрим, как найти потенциального покупателя, на какие моменты стоит обратить пристальное внимание, а также какие подводные камни могут возникнуть в процессе оформления сделки. Поиск покупателя Продажа земельных наделов определяется такими моментами:

  • тип собственности;
  • кто выступает сторонами сделки;
  • категория и вид допустимого использования земли.

Специфика реализации с/х наделов состоит в том факте, что законом предусмотрено преимущественное право на приобретение надела федеральными или муниципальными органами власти. Владелец надела сельхозназначения должен уведомить муниципальный орган о намерении продать свой участок. В уведомлении требуется сообщить цену надела и иные значимые условия сделки. И только при получении отказа госоргана от приобретения гражданин имеет право реализовать надел физическому или юридическому лицу.

Кадастровая стоимость земли сельхозназначения: как определить?

А продавец заверяет отсутствие обременений и арестов на данном участке, которые могут препятствовать оформлению права собственности покупателем. Какие могут возникнуть нюансы Земельным законодательством определяются категории лиц, которые могут выступать участниками сделки по продаже земельного участка.

Инфо

Основными условиями являются резидентство РФ и применение земли в соответствии с предусмотренной категорией. Есть некоторые субъекта, которые могут использовать наделы сельхозназначения с некоторыми лимитами и ограничениями.

Так, наделы из государственной и муниципальной собственности могут передаваться на основании сделок аренды исключительно резидентам РФ. В некоторых ситуациях эксплуатация земель сельскохозяйственного назначения не является возможной без смены категории допустимого использования.

Кадастровая стоимость в московской области

Важно

Уточнение шкал бонитета по признакам и свойствам оценочных групп почв осуществляется с уточнением перечня бонитировочных признаков и свойств отдельных групп почв и учетом обновленных материалов почвенных обследований последних лет.

11.5. Классификация оценочных групп почв по их пригодности для использования в качестве сельскохозяйственных угодий заключается в объединении геоморфологически однородных оценочных групп почв по величине показателя нормальной урожайности с дифференциацией классов на разряды по влиянию основных негативных признаков, лимитирующих урожайность (продуктивность) сельскохозяйственных культур и угодий.

При классификации учитываются требования охраны земель и почв (склонов, пойм и т.д.), включая требования по уровню загрязнения.

Налог на землю в 2018 году

приведены размеры

Ознакомиться с постановлением Правительства, которым утверждены результаты кадастровой оценки, можно на официальном сайте Росреестра на региональной вкладке Управления после официального опубликования в СМИ. В приложении к постановлению будут кадастровой стоимости по каждому оцененному земельному участку в рублях, величина кадастровой стоимости за весь участок.

Xi. кадастровая оценка стоимости земель сельскохозяйственного назначения

Поэтому у жителей Республики Тыва, которые возможно не согласны с новой кадастровой стоимостью земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, будет время ее оспорить в период с даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в ЕГРН результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки, но не позднее чем в течение 5 лет с даты внесения в ЕГРН оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости (данная норма также касается земельных участков всех категорий земель). Оспорить можно, обратившись в специальную комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Республики Тыва.

Оценка земель сельскохозяйственного назначения

Утверждены результаты кадастровой оценки земель сельхозназначения на территории Республики Тыва Постановлением Правительство Республики Тыва 06 апреля 2017 года №139 утверждены результаты кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения. Новая кадастровая стоимость участков начнет применяться для расчета земельного налога с января 2018 года.
Кадастровая оценка проведена по 9928 земельным участкам сельскохозяйственного назначения по 7 группам. Согласно новой методике первая группа разделена на подгруппы, как орошаемые, неорошаемые пашни, а также пастбищные угодья в зависимости от структуры оценочных факторов и доли их влияния на рыночную стоимость земельных участков. Предыдущая оценка земель сельскохозяйственного назначения в республике проведена в 2006 году в количестве 6873 земельных участков на площади 1616,1 тыс.га.

Особенности оценки земель сельскохозяйственного назначения

Владелец должен разместить объявление о продаже участка во всех доступных источниках информации. Также можно обратиться к специалисту по недвижимости, который займется поисками покупателя, поможет быстро и юридически грамотно оформить договор купли-продажи. Алгоритм действий владельца участка по поиску потенциального покупателя: Размещение объявления о продаже на интернет-ресурсах В базах объектов недвижимости, в печатных изданиях Обращение в агентство недвижимости и заключение договора В котором указывается желаемый срок реализации надела Переговоры с покупателями Рекомендуем указывать реальную стоимость участка, а также возможности торга для скорейшего заключения сделки Можете воспользоваться встречными объявлениями Для поиска заинтересованного покупателя В основном в случае самостоятельной продажи вы потратите больше времени.
Но если вы желаете обратиться к специалисту, то приготовьтесь к определенным затратам на его услуги. Сбор необходимых документов Прежде чем оформлять и заключать договор купли-продажи сельскохозяйственной земли, покупатель и продавец должны тщательно подготовить требуемые документы, чтобы сделка была оформлена правильно с юридической точки зрения.

Необходим следующий перечень документов: Если участники сделки пришли к договоренности касательно основных условий сделки, тогда можно оформлять договор.

Первым этапом станет формирование предварительного соглашения, а затем стороны должны подписать основной договор купли-продажи.

Кадастровая стоимость земли сельхозназначения: как определить?

При подготовке документации следует проверить все документы на действительность и подлинность, а также внести корректировки в кадастровый или технический паспорт надела при необходимости.

Внимание

Использование кадастровой оценки позволяет увеличить поступления в местные бюджеты, что стало особенно актуальным после начала кризиса. Правительство остановилось на поэтапном переходе на новый принцип расчета, рассчитанном на 5 лет.

На переходном этапе к итоговой сумме налога применяется поправочный коэффициент, который позволяет снизить сумму платежа. Ежегодно коэффициент корректируется, пока не достигнет единицы в 2020 году. Главное нововведение при расчете налога на землю в 2018 году – очередное увеличение платежа на 20%. Налог на землю в различных регионах может отличаться. Местные власти могут по своему усмотрению устанавливать ставку налога в пределах 0,1-1,5%. При этом регионы могут применять дифференцированный подход, предоставляя льготы для отдельных видов деятельности. Дополнительные поступления помогут местным властям профинансировать модернизацию объектов инфраструктуры.
В результате новый принцип расчета налога на землю, который останется актуальным в 2018 году, вызывает критику со стороны экспертов. Слабые и сильные стороны нововведений Повышение налоговой нагрузки в нынешних условиях абсолютно необходимо, уверены эксперты. Однако властям необходимо разработать комплексный подход, направленный на стимулирование экономического роста. Пример реформирования налога на землю демонстрирует, что чиновники намерены решать краткосрочные задачи. Критика экспертов связана с поспешностью и несовершенством методики при определении кадастровой оценки. В результате было спровоцировано огромное количество судебных процессов, чего можно было бы избежать при более взвешенном подходе. При этом широкие полномочия регионов при определении итоговой суммы налога будут иметь положительное воздействие.
ПИСЬМО Роскомзема от 14-06-96 1-161240 О МЕТОДИЧЕСКИХ РЕКОМЕНДАЦИЯХ ПО КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКЕ ЗЕМЛИ (2018) Актуально в 2018 году 11.1. При кадастровой оценке земель сельскохозяйственных угодий, учитывая, что они практически не являются объектом купли — продажи и на них отсутствуют иные объекты недвижимости (здания и сооружения) практически исключается применение затратного метода и метода сравнения продаж. Повсеместная оценка этих земель в настоящее время может осуществляться методом капитализации ренты, исчисление которой базируется на расчете экономии нормализованных затрат при использовании земель и возделывании сельскохозяйственных культур на лучших и относительно лучших земельных участках.Страховое правоPermalink

Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения



В.И. Петров

Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения проводится по единой методике в целях обеспечения сопоставимости результатов оценки на территории Российской Федерации.

Целью оценки является определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий для обоснования земельного налога, арендной платы и других платежей при сделках с земельными участками. Кадастровая стоимость земельного участка определяется путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка на его площадь.

Объектом оценки являются земли сельскохозяйственного назначения в границах субъектов РФ, административных районов, землевладений (землепользований) юридических и физических лиц.

Для целей государственной кадастровой оценки земли сельскохозяйственного назначения по функциональному назначению и особенностям формирования рентного дохода разделены на шесть групп.

I группа — сельскохозяйственные угодья;
II группа — земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, проездами, прогонами для скота, коммуникациями, полезащитными лесополосами, зданиями, строениями и сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, а также нарушенные земли, находящиеся под промышленной разработкой общераспространенных полезных ископаемых: глины, песка, щебня и т.д.;
III группа — земли под замкнутыми водоемами;
IV группа — земли под древесно-кустарниковой растительностью (за исключением полезащитных полос), болотами, нарушенные земли;
V группа — земли под лесами, не переведенные в установленном законодательством порядке в состав земель лесного фонда и находящиеся у землевладельцев (землепользователей) на праве постоянного (бессрочного) или безвозмездного пользования;
VI группа — земли, пригодные под оленьи пастбища.

Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения включает определение удельных показателей кадастровой стоимости каждой из шести групп земель. В основе кадастровой оценки лежит определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий.

Под сельскохозяйственными угодьем понимается территория, систематически используемая для определенных целей и обладающая конкретными естественно-историческими свойствами. В составе сельскохозяйственных угодий различают пашню, многолетние насаждения, сенокосы, пастбища и залежь.

Пашней называется сельскохозяйственное угодье, которое систематически используется под посевы сельскохозяйственных культур, включая посевы многолетних трав, а также чистые пары.

Сенокосом называется сельскохозяйственное угодье, которое систематически используется под сенокошение. Различают заболоченные, заливные и суходольные сенокосы.

Пастбищем называется сельскохозяйственное угодье, которое систематически используется для выпаса животных, а также земельные участки, пригодные для пастьбы скота, не используемые под сенокос и не являющиеся залежью.

Залежь — земельный участок, который раньше использовался под пашню и более одного года не используется, в том числе и под пар.
Определение удельных показателей кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий осуществляется в два этана.

На первом межрегиональном этапе осуществляется определение удельных показателей кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах субъектов РФ и разработка базовых нормативов для проведения второго этапа оценки.

Второй этап — определение удельных показателей кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах административных районов и землевладений.

Этап 1. Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий в границах субъектов РФ

Первый межрегиональный этап оценки земель проводится с целью определения средней кадастровой стоимости одного гектара сельскохозяйственных угодий субъектов РФ и разработки базовых нормативов для проведения кадастровой оценки земель внутри субъекта РФ.

При проведении кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов РФ определяются следующие показатели в расчете на гектар сельскохозяйственных угодий:

  • оценочная продуктивность (валовая продукция в рублях и в центнерах кормовых единиц);
  • оценочные затраты;
  • цена производства валовой продукции и расчетный рентный доход;
  • удельные показатели кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах субъектов РФ.

Первые два вышеназванных показателя (оценочные продуктивность и затраты) служат базовыми нормативами для кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий внутри субъекта Российской Федерации.

Этап 2.

Стоимость и оценка земли сельскохозяйственного назначения

Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий в субъекте Российской Федерации

Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий в субъекте Российской Федерации проводится на основании базовых оценочных показателей продуктивности и затрат, установленных на 1 этапе государственной кадастровой оценки земель, обеспечивающих сопоставимость ее результатов на всей территории Российской Федерации (приложение по результатам).

При наличии пириродно-экономической зональности территории субъекта Российской Федерации базовые оценочные показатели по продуктивности сельскохозяйственных угодий и затратам на их использование, рассчитанные в среднем по субъекту Российской Федерации на 1 этапе государственной кадастровой оценки, дифференцируются по земельно-оценочным районам. Для этих целей по земельно-оценочным районам определяется:

  • фактическая продуктивность 1 га сельскохозяйственных угодий на основании урожайности основных сельскохозяйственных культур и сенокосов, а также рассчитываются фактические затраты на использование 1 га сельскохозяйственных угодий. Расчеты показателей продуктивности и затрат по земельно-оценочным районам проводятся в соответствии с п. 2.1, 2.2 Методики государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации;
  • рассчитываются по земельно-оценочным районам коэффициенты дифференциации базовых оценочных показателей продуктивности и затрат, установленных для субъекта Российской Федерации по результатам первого этапа государственной кадастровой оценки, путем отнесения указанных показателей продуктивности и затрат по земельно-оценочным районам к аналогичным показателям, сложившимся по субъекту Российской Федерации;
  • базовые оценочные показатели продуктивности и затрат по земельно-оценочным районам определяются умножением аналогичных базовых оценочных показателей, установленных по субъекту Российской Федерации на первом этапе государственной кадастровой оценки, на коэффициенты дифференциации продуктивности н затрат, рассчитанные по земельно-оценочным районам.

Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий включает:

  • определение интегральных характеристик объектов оценки по плодородию почв, технологическим свойствам и местоположению;
  • определение расчетного рентного дохода и кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий объектов оценки.

Информационной основой государственной кадастровой оценки служат:

  • данные почвенных обследований, материалы IV тура и внутрихозяйственной оценки земель (материалы бонитировки почв и характеристики технологических свойств земельных участков);
  • показатели оценочной продуктивности сельскохозяйственных угодий (но выходу кормовых единиц и валовой продукции), затрат на их использование, расчетного рентного дохода (дифференциального и абсолютного) и кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации (результаты 1 этапа государственной кадастровой оценки) и земельно-оценочных районов.

Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий проводится в границах колхозов и совхозов, по которым проводился IV тур оценки земель. Земельно-оценочная информация объектов оценки обобщается по административным районам, земельно-оценочным районам и субъекту Российской Федерации.

Определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий

Удельный показатель кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий земельного участка определяется умножением расчетного рентного дохода с 1 га на срок его капитализации, равный 33 годам.

Кадастровая стоимость земельного участка определяется путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка на его площадь.

Последовательность проведения государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на втором этапе представлена ниже.

1. Подготовительные работы:

  • разработка содержания и программы работ;
  • составление списка и схемы размещения бывших хозяйств и объектов оценки земель;
  • сбор, анализ и подготовка исходной земельно-учетной и первичной земельно-оценочной информации по объектам оценки земель.

2. Подготовка базы данных и расчет интегральных показателей оценки земель:

  • разработка классификатора, каталога и шкалы бонитировки почв;
  • составление экспликаций и определение интегрального показателя плодородия почв объекта оценки;
  • определение интегрального показателя технологических свойств объектов оценки;
  • определение интегрального показателя местоположения объекта оценки.

3. Расчет показателей стоимостной оценки сельскохозяйственных земель:

  • определение дифференциального рентного дохода но плодородию, местоположению и технологическим свойствам;
  • определение расчетного рентного дохода;
  • расчет кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий.

4. Оформление и утверждение материалов государственной кадастровой оценки земель:

  • оформление расчетной и текстовой части кадастровой оценки сельхозугодий административных районов и обобщение материалов государственной кадастровой оценки земель административных районов по земельно-оценочным районам и субъекту Российской Федерации в целом;
  • оформление графической части государственной кадастровой оценки земель.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных ко второй группе, равен удельному показателю кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах административного района, землевладения.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных к третьей группе, равен удельному показателю кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах административного района.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных к четвертой группе, равен минимальному удельному показателю кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в Российской Федерации.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных к пятой группе, рассчитывается как произведение удельного показателя кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий объекта оценки и коэффициента, отражающего соотношение среднего удельного показателя кадастровой стоимости земель лесного фонда в субъекте Российской Федерации к среднему удельному показателю кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в субъекте Российской Федерации.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных к шестой группе, равен минимальному удельному показателю кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в Российской Федерации.

Скачать прайс лист в формате .pdf

Бюро Межеваний «ГеоКад» предлагает свои услуги по организации и выполнению топографо-геодезических землеустроительных и кадастровых работ по установлению границ земельных участков образованных из земель сельскохозяйственного назначения, коллективно-долевой собственности граждан.

Наименование вида работ/услуг Состав работ Площадь ЗУ в га Цена,
Руб./га
Формирование межевого плана и постановка земельных участков на государственный кадастровый учет — подготовительные работы (сбор исходной картографической и геодезической основы, данных
ГКН, проектов территориального землеустройства, списки землепользователей, протоколы собраний участников коллективно-долевой собственности);
— составление и утверждение у Заказчика работ схемы расположения границ земельных участков на кадастровом плане (карте); — составление Проекта межевания;
— уведомление лиц, права которых могут быть затронуты при проведении межевания; — установление и согласование границ земельных участков;
— определение координат точек поворота границ земельных участков; — определение площади земельных участков; — составление Межевого плана;
— формирование пакета документов для постановки земельных участков на кадастровый учет и сдача их в орган кадастрового учета; — получение кадастровых паспортов земельных участков, передача Заказчику Межевого плана и кадастровых паспортов земельных участков.
До 50 га 960 руб.
50-100 га 750 руб.
100-150 га 600 руб.
150-250 га 550 руб.
250-500 га 500 руб.
500-1000 га 400 руб.
1000-1500 га 300 руб.
1500-2000 га 270 руб.
2000-3000 га 220 руб.
3000-5000 га 130 руб.

*Стоимость работ рассчитывается исходя из кол-ва гектар, подлежащих межеванию с составе одного Межевого плана.
Стоимость работ по формированию 1 Межевого плана не может быть менее 8 000 руб.

Оценка земель сельскохозяйственного назначения

В связи с активным формированием рынка земли в России актуальными остаются вопросы оценки земли. В статье рассматриваются историческая и справедливая стоимость земли, порядок их определения, положительные и негативные стороны применения данных оценок, а также раскрываются методологические подходы к оценке земель сельскохозяйственного назначения. Особое внимание уделяется кадастровой оценке, ее формированию и применению.

Первоначальная (историческая) стоимость земли

Первоначальная (историческая) стоимость имущества организации определяется как сумма денежных средств или их эквивалентов или справедливая стоимость иного возмещения, уплаченных за активы в момент их приобретения . Концепция оценки по первоначальной (исторической) стоимости считается объективной, поскольку она основана на ее документальном подтверждении. Именно поэтому земельные участки, учитываемые в составе основных средств, которые согласно Положению по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01, утвержденному Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н, должны отражаться в бухгалтерском балансе по остаточной стоимости, в силу того, что земельные участки не подлежат амортизации, включаются в бухгалтерский баланс по первоначальной стоимости .

Учет по модели первоначальной (исторической) стоимости позволяет соблюдать один из основных принципов бухгалтерского учета — принцип сопоставимости результатов.

Однако такой подход к оценке имеет и существенные недостатки. С течением времени, как отмечают многие ученые, первоначальная (историческая) стоимость теряет свою актуальность. Стоимость земли по истечении как длительного периода, так и небольшого отрезка времени может меняться в зависимости от экономической ситуации в стране или регионе. На стоимость земли оказывают влияние также уровень занятости населения, платежеспособность, источники финансирования, ставка процента, издержки, связанные с оформлением сделок, налоги и налоговые режимы, местоположение конкретного земельного участка или изменение окружающей инфраструктуры. Таким образом, на стоимость земли оказывает влияние множество факторов: экономические, социальные, юридические, административные или политические, физические, связанные с окружающей средой либо с местоположением.

Следовательно, земля, оцененная по первоначальной (исторической) стоимости, с течением времени все менее соответствует аналогичным оценкам других активов (материалов, готовой продукции и т.д.). Это несоответствие усугубляется влиянием вышеперечисленных факторов. К тому же при применении оценки по себестоимости в балансе суммируются оценки активов, приобретенных в разное время, в результате чего "данные баланса являются по меньшей мере сомнительными" .

Именно поэтому в настоящее время основной тенденцией в учете и финансовой отчетности является постепенное вытеснение исторической стоимости, или себестоимости, оценками по справедливой стоимости.

Справедливая стоимость земли

"Справедливая стоимость — это сумма, на которую можно обменять актив или погасить задолженность в процессе сделки между информированными, заинтересованными и независимыми друг от друга сторонами" . Справедливая оценка должна базироваться на реальной экономической ситуации. Тенденция перехода к оценке активов и обязательств организации по справедливой стоимости способствует сближению ее балансовой и рыночной стоимости . Отсюда вытекает, что рыночная цена — это наилучший показатель справедливой стоимости. В основе методологии оценки лежит рыночная стоимость, на базе которой может устанавливаться справедливая стоимость, хотя само понятие рыночной стоимости является более узким, чем понятие справедливой стоимости. В соответствии с Международными стандартами оценки рыночная стоимость — "это расчетная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен имущества на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения" .

Для определения рыночной стоимости используется три методологических подхода: затратный, доходный и сравнительный. Затратный подход основан на предположении о том, что инвестор заплатит за оцениваемую землю цену, которую можно представить в виде суммы затрат на ее приобретение и проведение на ней идентичных или аналогичных по назначению и качеству улучшений. Доходный подход основан на представлении о том, что стоимость оцениваемой земли зависит от величины дохода, который может быть получен собственником в результате владения этой землей. При применении данного подхода анализируется способность оцениваемой земли генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от ее использования и дохода от последующей (возможной) продажи. Иными словами, стоимость земли определяется на основании текущей стоимости будущих чистых доходов от владения этой землей с учетом фактора времени.

Сравнительный подход основан на принципе замещения, суть которого заключается в том, что рациональный инвестор (покупатель) не заплатит за оцениваемую землю сумму, большую, чем та, в которую обойдется приобретение на рынке сходного объекта, обладающего такой же полезностью, то есть цены, заплаченные на рынке за аналогичные или сопоставимые земельные участки, должны отражать рыночную стоимость оцениваемой земли.

Стоимость оцениваемой земли на основании сравнительного подхода рассчитывается исходя из данных о недавно совершенных сделках или предложениях о продажах земельных участков, сходных с оцениваемым участком. Поэтому возможность применения данного подхода основана на сборе и анализе информации о продажах (предложениях) аналогичных или сопоставимых земельных участков с целью определения величины корректировок величин, влияющих на оценку стоимости.

При проведении оценки земли обычно рассматривают все три подхода, а применяют только приемлемый подход для оценки конкретного земельного участка . В рамках каждого из подходов существуют конкретные методы оценки стоимости земли. При этом учитывается достаточность и достоверность доступных для использования того или иного метода рыночных данных.

Согласно МСФО 16 (IAS 16) "Основные средства" "справедливая стоимость земельных участков и зданий, как правило, определяется на основе рыночных свидетельств (индикаторов) путем оценки, которая обычно проводится профессиональным оценщиком" . При отсутствии рыночных свидетельств (индикаторов) справедливой стоимости подобные активы оценивают исходя из дохода или затрат замещения .

Справедливая стоимость отражает не реальные сделки, совершенные предприятием, а некоторую условную сумму, которая могла быть выручена в случае, если актив был бы продан на отчетную дату. Поэтому ее применение нарушает принцип осмотрительности (осторожности, консерватизма), в соответствии с которым при подготовке финансовой отчетности следует минимизировать различного вида неопределенности, неизбежно возникающие в связи с оценкой хозяйственных событий.

В связи с тем что стоимость земли с течением времени меняется, возникает необходимость в раскрытии информации о земле по ее справедливой стоимости, которую следует отражать в пояснительной записке. Данная информация представляет пользователю дополнительные данные для анализа деятельности предприятия, не меняя при этом данных отчетности.

Кадастровая оценка земель

Определение обоснованной платы за землю является одной из основных задач государственного управления земельными ресурсами, так как оценка земли играет важную роль при заключении сделок с землей. Но стоимость земли имеет важное значение и в налоговой системе. Расчет земельного налога осуществляется на основании кадастровой стоимости (доли кадастровой стоимости) земельного участка, поэтому в разд. 2 "Расчет налоговой базы и суммы земельного налога" налоговой декларации по земельному налогу указывается кадастровая оценка земельного участка.

Согласно Федеральному закону от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" кадастр объектов недвижимости ведется с целью получения информации по управлению земельными ресурсами и осуществления контроля над их использованием и охраной, а также регистрации прав на имущество и сделок с ним, в том числе и экономической оценки земель. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера.

Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения осуществляется по единой методике на основании Приказа Минэкономразвития России от 20.09.2010 N 445 "Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения".

Определение кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения распространяется на земли следующих видов использования:

а) пригодные под пашни, сенокосы, пастбища, занятые залежами на дату проведения государственной кадастровой оценки земель, многолетними насаждениями, внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, а также водными объектами, предназначенными для обеспечения внутрихозяйственной деятельности;

б) малопригодные под пашню, но используемые для выращивания некоторых видов технических культур, многолетних насаждений, ягодников, чая, винограда, риса;

в) занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции;

г) занятые водными объектами и используемые для предпринимательской деятельности;

д) на которых располагаются леса;

е) прочие земли сельскохозяйственного назначения, в том числе болота, нарушенные земли, земли, занятые полигонами, свалками, оврагами, песками .

Кадастровая стоимость земель сельскохозяйственного назначения определяется в три этапа. На первом этапе формируется перечень земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, на втором — устанавливаются удельные показатели кадастровой стоимости земли, а на третьем — осуществляется расчет кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость земельного участка определяется путем суммирования произведений удельных показателей кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения и площадей, занимаемых этими землями в границах земельного участка.

Определенную сложность в процессе оценки представляет собой расчет удельных показателей, для осуществления которого необходимо определить перечень почвенных разновидностей и площади, а также все сельскохозяйственные культуры, возможные к выращиванию, перечень культур допустимых чередований посевов и общее количество полей севооборота; определить нормативную урожайность каждой сельскохозяйственной культуры и ее рыночную цену; осуществить расчет валового дохода на единицу площади для каждой сельскохозяйственной культуры; установить затраты на единицу площади на возделывание и уборку каждой сельскохозяйственной культуры; рассчитать значение коэффициента капитализации земельной ренты; произвести расчет удельного показателя кадастровой стоимости земель.

Выводы

Виды оценок земли и сфера их применения регламентированы Земельным кодексом Российской Федерации (ЗК РФ). Рыночная стоимость земли определяется при совершении сделок с нею. Кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения. На первый взгляд кадастровая и рыночная стоимость земли не связаны между собой, так как имеют разные цели и сферы применения. Однако в соответствии с п. 3 ст. 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается в процентах от рыночной стоимости.

Библиографический список

  1. Международные стандарты бухгалтерского учета (МСБУ).
  2. Международные стандарты финансовой отчетности (МСФО).
  3. Международные стандарты оценки. 2007 / Под ред. Микерина Г., Артеменкова И. М.: Российское общество оценщиков, 2009. С. 74 — 147.
  4. Приказ Минэкономразвития России от 20.09.2010 N 445 "Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения".
  5. Приказ Минфина России от 30.03.2001 N 26н "Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01".
  6. Соловьева О.В. Международные стандарты финансовой отчетности.

    Особенности оценки земель сельскохозяйственного назначения

    Концептуальные основы подготовки и представления финансовой отчетности. М.: Эксмо, 2010. С. 321.

  7. Сигидов Ю.И., Рыбянцева М.С., Ясменко Г.Н., Оксанич Е.А., Игнатова О.М. Балансоведение. М.: Рид Групп, 2011.
  8. Федеральный стандарт оценки N 1 "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки", утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256.
  9. Хоружий Л.И. О концептуальных подходах к применению справедливой стоимости в бухгалтерском учете АПК // Экономика сельскохозяйственных и перерабатывающих предприятий. 2007. N 7. С. 50 — 52.
  10. Карзаева Н.Н. Учет земельных участков как части имущественных комплексов // Бухгалтерский учет. 2004. N 22. С. 18 — 21.

М.А.Третьякова

Ст. преподаватель

кафедры экономики, управления

и информационных технологий

Московского института лингвистики


Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *