Встречная покупка квартиры

Встречная покупка квартиры

Содержание

Что такое альтернативная сделка, или как продать старое жилье и купить новое? Альтернативная сделка купли продажи квартиры, порядок действий. Очень часто продавцы и покупатели жилья сталкиваются с термином «альтернативная сделка». Что он означает? Так называется ситуация, при которой для покупки квартиры одновременно продается старая. Это бывает, например, когда после рождения ребенка молодая семья стремится улучшить жилищные условия, а также тогда, когда родители и взрослые дети «разъезжаются».

На альтернативные сделки на вторичном рынке приходится около 40% всех операций. Как безопасно провести столь сложную альтернативную сделку? В чем-то такие операции напоминают обмен квартиры, только оформляется он договором купли-продажи. Как правило, в таких сделках участвует 2-3 квартиры, хотя риэлторы наверняка вспомнят случаи, когда цепочка доходила до 5-8 квартир. Основной проблемой альтернативных сделок считается то, что в них вовлекается много людей, и каждый преследует свои интересы. Поэтому очень непросто бывает согласовать сроки по такой сделке, убедить всех в необходимости тех или иных действий, объяснить тонкости государственной регистрации и т.д.

Недостатком такой сделки является также то, что альтернативная продажа занимает довольно много времени. Кроме того, жилплощадь, которая участвует в таких сделках, часто продается по более низкой цене по сравнению с рыночной. Правда, разница обычно составляет 5-10%, не больше. В определенном смысле альтернативные сделки считаются более безопасными по сравнению с покупкой жилья в новостройках. Однако они обладают всеми видами рисков, которые характерны для любых операций с недвижимостью.

Например, это юридические трудности, возможность мошенничества со стороны продавца или покупателя и т.д. Поэтому квартиры обязательно надо осматривать лично, по возможности – общаться с соседями, чтобы узнать у них об особенностях дома и района (а иногда и о самом продавце).

Альтернативные сделки не рекомендуется проводить самостоятельно, то есть без помощи специалистов, поскольку в такой ситуации приходится следить за действиями всех участников, проверять историю и юридическую чистоту сразу нескольких объектов, а также контролировать движение средств. Без определенных навыков можно совершить ошибку, которая в итоге обойдется дорого – в прямом смысле этого слова. Поэтому для проведения альтернативной сделки очень важно правильно выбрать риэлтора, исходя из его репутации, а также репутации компании, которую такой специалист представляет.

Предложения по альтернативным сделкам в Сант-Петербурге. Встречная покупка квартиры:

1. Улица Учительская 15 корпус 1, Калининский район СПб. Продается 1 комнатная квартира площадью 35 кв. метра на 2/14 этаже кирпичного дома. Окна во двор, требуется косметический ремонт, санузел раздельный, есть кладовая комната. Рядом школа, супермаркеты, кондитерская, кафе, Сбербанк. В собстенности более 5-ти лет, возможна ипотека. Альтернативная сделка подобрана. Цена 3200 тысяч рублей. Телефон агента (812) 600-03-94. 

2. Продается маломерная 3-х комнатная квартира по легкой альтернативной сделке. Адрес: проспект Ветеранов 4, до станции метро 600 метров. Площадь квартиры 43 кв. метра, 1/5 этаж панельного дома. Окна зарешечены, комнаты изолированные, нормальное состояние. Продается по цене 3250 тысяч рублей. Телефон 8-911-938-97-10. 

3. Улица Шарова 7 корпус 1, Приморский район СПб.

Встречная покупка шаг за шагом

Предлагается к продаже 2-х комнатная квартира общей площадью 54 кв. метра на 6/10 этаже в панельном доме. Площадь кухни 8.2 кв. метра, высота потолков 2.6 метра, застеклённая лоджия. Ближайшая станция метро "Комендантский проспект" расположена в 2.3 километрах от дома. Цена 5400 тысяч рублей. Альтернативная (встречная) покупка подобрана. Телефон 8-911-260-11-35.  

 
Фото: улица Декабристов 5 Санкт-Петербург. Альтернативная сделка. Купить квартиру без посредников. 

Вид сделки: Покупка

авито ру санкт петербург: купить квартиру по альтернативной сделке

Адрес: Санкт-Петербург

домофонд санкт петербург: встречная покупка квартиры

Каждый год многие люди составляют себе планы на год. Такая задача, как приобретение квартиры, требует правильного и детального пошагового плана, который станет надежным помощником при решении квартирного вопроса.

Хорошая штука – компьютеры! Они не только дали нам новые возможности (один Интернет чего стоит!), но и научили людей мыслить по-иному. Такое понятие как алгоритм, т. е. последовательность действий, направленных на решение поставленной задачи, – тоже из мира компьютеров. А такая задача, как приобретение квартиры, идеально подходит для того, чтобы создать для нее алгоритм.

Шаг первый – деньги. Перво-наперво необходимо понять, какими средствами для покупки вы располагаете и каким способом будете оплачивать квартиру: наличными деньгами (стопроцентная оплата), в рассчроку или по ипотеке.

Шаг второй – осознание потребностей. Здесь, к сожалению, нет иного пути, кроме как все изучить самостоятельно: сначала прочитать газеты объявлений и тематические сайты, а потом отправляться на просмотры. «Мы рекомендуем посмотреть как можно больше квартир, – говорит Елена Голубева, руководитель учебного центра компании «ХИРШ». – Чем больше покупатель посмотрел, тем лучше он будет представлять себе, что вообще бывает на рынке, что ему нужно».Смотреть нужно не только то, что «по деньгам». Бывает, что человек сначала жестко ограничит себя определенной суммой, а потом понимает, что хочется ему другую квартиру, более дорогую. В таких случаях многие находят деньги: берут в долг, получают кредит, откладывают какие-то другие траты.

Шаг третий (в принципе, он идет одновременно со вторым) – выбор риелтора. С риелторами бывают два диаметральных заблуждения: или считается, что риелтор не нужен вовсе, «потому что получает свою комиссию не за что», или что риелтор все за вас сделает. На самом деле это, конечно, не так. Помощь профессионала, долгое время работающего на рынке, необходима.

Вырвать зуб тоже можно самостоятельно при помощи плоскогубцев, однако большинство людей все же предпочитают врача-стоматолога. Но и верить во «всемогущество» риелтора тоже не стоит: в конце концов, итоговое решение (например, какую из нескольких предлагаемых квартир предпочесть) за покупателя не примет никто.

Выбирая риелтора, целесообразно ориентироваться на опыт своих друзей и знакомых. Полезно также заглянуть в Интернет: там можно найти отзывы о работе агентств недвижимости, а также списки тех, от кого стоит держаться подальше… Найдя риелтора, надо все же доверять ему. «Люди часто не понимают, зачем мы задаем столько вопросов о работе, знакомых, привычках, – говорит Наталья Ветлугина, заместитель генерального директора компании «Новый город». – Некоторые клиенты даже относятся к такому «любопытству» настороженно. На самом деле у нас очень большой опыт решения жилищных вопросов, и мы стараемся понять, что же человеку нужно. Говорят, что от врачей и адвокатов не должно быть тайн. С риелтором – коль скоро ты этого специалиста выбрал и поручил ему решение своих проблем – должно быть так же».

Шаг четвертый – выбор варианта. Какая квартира нужна (в смысле, сколько комнат, в каком районе и т. п.) – каждый решает для себя сам. Так что обратим внимание только на два специфических момента. Во-первых, низкая цена привлекает, однако всегда стоит задать себе вопрос: а с чего это продавец так дешевит?

Он по жизни дурак или добрый самаритянин, желающий осчастливить человечество? В принципе, такие варианты не исключены, но гораздо чаще объяснение иное: у квартиры есть некие дефекты, и в итоге предложение оказывается вовсе не таким привлекательным… А во-вторых, все продаваемые квартиры делятся на две большие группы – свободные и «с альтернативой». Последнее означает, что продавец вовсе не хочет получить деньги – он желает сразу купить другую недвижимость. «Альтернативных» квартир на рынке больше, и стоят они дешевле свободных – процентов на 15. Но стоит понимать, что продавец может взять аванс, протянуть месяц-другой, а потом либо откажется продавать (не нашел себе альтернативу), либо потребует поднять цену. Так что некоторые риелторы вообще рекомендуют с альтернативами не связываться. Но это, к сожалению, делает покупку дороже и сильно сужает поле для поиска. В общем, иметь ли дело с «альтернативщиками» – это вопрос, на который каждый отвечает сам…

Шаг пятый – передача аванса. Этот шаг означает, что вы подтверждаете свое намерение купить квартиру не просто словами (им в нашем циничном мире мало кто верит), а деньгами. Ведь в случае вашего отказа купить аванс остается у продавца.

Одновременно и продавец, беря аванс, подтверждает свое намерение продать именно вам и именно по той цене, что указана в авансовом соглашении.

К сожалению, при состоянии рынка, когда цены растут, а продавцов меньше, чем покупателей, авансовое соглашение продавца мало к чему обязывает. Случаи, когда авансы берутся у десяти покупателей, потом от всех требуют поднять цену и продают квартиру самому щедрому, происходят постоянно. Меры защиты вроде бы есть: например, потребовать, чтобы передаваемые деньги назывались не авансом, а задатком – его, согласно Гражданскому кодексу, продавец обязан вернуть в двойном размере. Беда в том, что все эти тонкости прекрасно известны и противоположной стороне, и брать задатки продавцы категорически отказываются.

Покупка квартиры: сюрпризы последнего акта

По крайней мере в Москве.

Шаг шестой – проверка юридической чистоты. В переводе с профессионального на общепонятный это означает, что нужно выяснить, нет ли в истории квартиры каких-то темных пятен. Вариантов может быть масса, среди самых распространенных – ущемление прав несовершеннолетних при приватизации, продажа квартиры без нотариально заверенного согласия супруги, не совсем прозрачные переходы по наследству и, как говорится, «мн. др.». Обычно проверкой юридической чистоты занимаются юристы риелторской компании.

Параллельно с этим процессом рекомендуется продолжать просмотры. Да, это тяжело, но позволяет «держать руку на пульсе». И если продавец вдруг откажется от сделки, вы по крайней мере быстрее подберете новый вариант.

Шаг седьмой – собственно сделка. «Подавляющее большинство (до 99%) сделок идет по такой схеме, – говорит Ольга Побединская, директор по маркетингу бюро недвижимости «Агент 002». – Стороны выбирают банк и арендуют в нем депозитную ячейку. Составляется специальное соглашение, которое предусматривает, что продавец квартиры может открыть ячейку только в том случае, если предъявит договор о продаже своей квартиры. В ячейку закладываются деньги».

Затем составляется сам договор купли-продажи – его можно заключить у нотариуса либо составить в простой письменной форме (ППФ). Название это не должно обманывать: ППФ – достаточно сложный документ, написать его «на коленке» невозможно, составляют такие договоры юристы риелторских компаний. Но берут за это меньше денег, чем нотариусы.

Затем договор отдается на регистрацию в Управление по Москве Федеральной регистрационной службы (в просторечии – «Регистрационная палата»). Это самый главный орган в сделке: только после того как документы будут заверены ФРС, сделка считается совершенной. Получив свой экземпляр договора, продавец может отправляться в банк за деньгами.

Шаг восьмой и последний – физическая передача квартиры. Это происходит, как правило, в самом конце, когда все документы заверены. Стороны подписывают передаточный акт: в этом документе говорится, что продавец отдал ключи, а покупатель получил квартиру в надлежащем техническом состоянии. После этого недвижимое имущество считается окончательно переданным новому владельцу. Если в квартире произойдет, например, пожар или залив, это будут уже проблемы нового собственника.

Чтобы у продавца был стимул не затягивать с передачей имущества (свои деньги он из банка уже получил, может и пропасть куда-то), риелторы практикуют нехитрый, но эффективный прием. Небольшую часть денег ($5–10 тыс.) они удерживают и отдают их продавцу только в момент подписания передаточного акта.

Продажа со встречной покупкой в Санкт-Петербурге

Консультация — бесплатно.

Когда хочется или необходимо продать старое жилье, а купить «новое», возникает так называемая встречная покупка.

Стоимость

Стоимость нашей услуги по продаже со встречной покупкой любого объекта недвижимого имущества в Санкт-Петербурге рассчитывается следующим образом:

— продажа имеющегося объекта — 1-10% от стоимости объекта;

— подбор вариантов и оформление встречной покупки — от 30 тыс. руб.

Более подробную информацию,  расчет цены можно узнать по тел. 995-26-67. Кроме того, можно бесплатно получить юридические советы по вашей ситуации. Звоните! 

Безопасность встречных сделок

1.Сделку в нашей организации курирует юрист или адвокат. Поэтому все документы проверяются опытным специалистом именно со специализацией в области недвижимости. При необходимости, даются рекомендации или делается приостановка сделки для выяснения определенных обстоятельств или формирования дополнительных документов в интересах Заказчика.

2.Продажа и покупка оформляются юридически законными, грамотными договорами. При необходимости, заключаются предварительные договоры купли-продажи со сторонами сделки.

3.При «встречке», фактически нет «живых» денег. Соответственно, нет и проблем с их передачей, транспортировкой, хранением и пр.

4.За счет одновременного оформления, снижаются финансовые риски. Нет разрыва во времени. В условиях быстро меняющихся цен на недвижимость нет риска потерять в деньгах, или лишиться возможности купить квартиру при повышении цен на недвижимость во времени.

Почему надо проводить единовременные сделки

  • Надо сразу переехать в новую квартиру или комнату. Большинство петербуржцев имеет только одно жилье, поэтому других вариантов просто нет.
  • Не надо дважды проверять денежные купюры и оплачивать за процедуру проверки;
  • Временной фактор сильно улучшается. Второй объект приобретается сразу.
  • Прямая экономия на агентских услугах. При двух разных сделках — оплата вознаграждения агенту или юристу идет в полном размере дважды, а при встречной покупке — почти полная экономия за действия по второму объекту.

Примеры из нашей практики

Простой пример. Гражданин А.

Распространенные заблуждения при покупке квартиры

хотел разъехаться с бывшей женой. У них была трехкомнатная квартира, и миром они решили жене и ребенку купить однокомнатную, а мужу — комнату. Выставили на продажу трехкомнатную, нашли покупателя, на согласованные деньги подобрали удобные варианты для разъезжающихся сторон, и собрали документы для оформления сделки. Весь процесс занял 2 месяца. Регистрация в УФСГРКК — еще 25 дней. Все довольны. И переехали быстро.

Сложный пример. Гражданка В. продавала бизнес (кафе с работающим персоналом и оборудованием). По встречной покупке она покупала себе квартиру ровно на эти деньги. К нам женщина обратилась, когда она уже впустила покупателей, и они более месяца работали на ее «еще не проданной» и не оформленной территории. Эта гражданка В. оказалась у нас только затем, чтобы составить заявление в налоговую о смене учредителя, и тем самым передать кафе покупателю. А деньги? Когда и как будет происходить передача денег? В.говорит, что покупатели обещали купить ей квартиру, которую она выберет. Но она еще не выбрала, поэтому пока что оформляют документы на фирму. Чувствуете весь ужас? Человек даже не понимал, что может ничего не получить вообще. Мы подключили к делу адвоката. Покупатели, действительно, оказались очень корыстными людьми. Мы семь раз корректировали предварительный договор купли-продажи, прежде чем они его подписали. Мало того, при исполнении условий договора, они, пользуясь юридической неграмотностью продавца, меняли условия договоренностей «на ходу». Вместо одного директора (его тоже меняли в документах кафе) вдруг оказывался другой, и не было бы возможности получить выписку из ЕГРЮЛ, так как полномочия по доверенности для нас были подписаны предыдущим (ненужным) директором. И такой смены условий было много. Каждый раз мы подписывали дополнительные соглашения. Как хорошо все это спасло ситуацию в целом и продавца! В итоге встречной покупки, которая все же состоялась, покупатели кафе подали в суд на то, чтобы им признали право собственности на квартиру, купленную гражданке В., потому что кафе они, якобы, не получили по акту приема-передачи. Опять же, при судебной защите пригодился предварительный договор, в котором уже было определено конкретное условие передачи бизнеса. Плюс в этом варианте встречная покупка и действия адвоката спасли В. от потери денег.

Как происходит встречная покупка

Порядок взаимодействия сторон при продаже со встречной покупкой выгладит следующим образом:

1) Ваша заявка передается специалисту по недвижимости. Он с Вами созванивается и выясняет сложность или стандартность сделки. Определяется необходимость привлечения адвоката к процессу. Чаще всего, это не обязательно.

2) Вы встречаетесь в нашем агентстве недвижимости и определяете этапы выполнения заказа, документы, необходимые для проведения сделки, и в случае согласования всех условий, мы подписываем договор об оказании услуги по продаже объекта недвижимости с последующей покупкой.

3) Далее происходит поиск покупателей на Ваш объект и организуются просмотры.

4) По получении согласия на покупку, с покупателем закрепляется его намерение приобрести Ваш объект недвижимости — подписывается предварительный договор купли-продажи и вносится аванс или задаток. Правовые последствия от внесения аванса или задатка — разные. Какой из них и при каких обстоятельствах лучше — необходимо решать по ситуации со специалистом.

5) Далее подбираются варианты встречной или нескольких покупок. Делать это надо быстро, потому что покупатель обычно ставит жесткие временные рамки.

6) При нахождении желаемых объектов оформляются отношения с продавцом (продавцами) найденного объекта, подписывается предварительный договор купли-продажи, Вы вносите аванс или задаток за приобретаемый объект(ы).

7) Самый ответственный момент — формирование пакетов необходимых документов для регистрации сделок в Росреестре (старое название — УФРС, ГБР). Назначается дата подписания договоров купли-продажи и еще раз уточняется порядок и процедура расчетов.

8) После получения свидетельств о государственной регистрации права на обе квартиры (продаваемую и покупаемую) происходит освобождение квартир, взаиморасчеты сторон. Но переезд в новые помещения возможен и до регистрации. Об этом должно быть указано в договорных документах по сделке. Так тоже может быть.

Подводные камни

·Недопонимание ценовой политики рынка. Необходимо понимать, на что можно рассчитывать при купле-продаже. Если сформировать неверное представление о рынке недвижимости и своих возможностях, встречные варианты вообще будет подобрать невозможно. Потеряется найденный покупатель Вашей квартиры или иного объекта, и проведенная большая работа по поиску покупателя окажется ненужной. Собирательный образ хорошей квартиры, который составляет себе клиент, может не соответствовать никакому реальному объекту. Задача агента или юриста — правильно проконсультировать клиента, сориентировав его на реальные варианты.

·Отсутствие у продавца понимания характеристик покупки. Это рождает невозможность быстро подобрать встречный вариант, и, как следствие, потерять своего покупателя.

·Разное понимание продавцом и агентом задач продавца. Более того, продавцы при первичном обращении, вообще, могут называть себя покупателями, думая о конечном результате. И только потом выясняется, что условием покупки является продажа имеющегося объекта.

·Кажущаяся простота сделок. Сторонам сделки продажа и покупка может казаться делом простым и не имеющим серьезного значения. Они обычно думают, что могут провести сделку самостоятельно.

·Серьезные юридические моменты. В ряде случаев, обычным гражданам, не владеющим вопросами юриспруденции, неизвестны опасности, которые могут подстерегать. Например, при покупке встречного объекта, собственник которого владеет собственностью по свидетельству о праве на наследство, может быть риск судебных претензий от других наследников, которых не включили в список наследников. Или гражданин, временно снятый с регистрации в места лишения свободы, вернется обратно… Все эти моменты исследуют наши специалисты и дают рекомендации или предостережения. Затем строится система безопасности для покупки такого объекта.

Наши гарантии

Специалисты, занимающиеся сделками с недвижимостью, имеют опыт работы как в недвижимости, так и в юриспруденции. Совместная работа агента по недвижимости и адвоката дает преимущество на рынке и наибольшую безопасность сделки.

Обращайтесь к нам за помощью.

Юридические лица часто приобретают жилые объекты для проживания в них своих работников. Покупка квартиры на имя предприятия в принципе ничем не отличается от покупки на имя физического лица. Все же есть некоторые нюансы, которые могут возникнуть при оформлении сделки.

 Как оформляется покупка 

Приобретение квартиры юридическим лицом документально оформляется договором купли-продажи. Продавцом может выступать собственник – физическое лицо, а может такое же юридическое лицо.

Для сделки понадобится следующий пакет документов, если собственником является гражданин:

  • Документ о праве собственности;
  • Технический паспорт помещения;
  • Справка о количестве прописанных лиц;
  • Нотариальное согласие супруга на продажу;
  • Разрешение органов опеки на сделку (если на квартиру имеет права несовершеннолетнее лицо).

От юридического лица – покупателя потребуется:

  • Устав;
  • Выписка из ЕГРЮЛ;
  • Справка о постановке на учет в ФНС;
  • Доверенность на лицо, уполномоченное проводить сделку;
  • Приказ о назначении уполномоченного лица на должность;
  • Протокол учредителей о согласии на покупку.

Если продавцом является юридическое лицо, то необходимо собрать аналогичный пакет документов.

Встречная сделка по ипотеке

Договор между физическим и юридическим лицом подлежит нотариальному удостоверению. Договор между двумя юридическими лицами не обязательно заверять у нотариуса.

 Правила составления договора 

Оформление покупки жилья между юридическим лицами — более сложная процедура, чем простая сделка между гражданами. Поэтому необходимо грамотно составить договор и предусмотреть в нем все важные моменты. Договор можно условно разделить на части:

Преамбула

  • Дата договора;
  • Место составления;
  • Сведения о сторонах:

— для физических лиц – это полные ФИО, адреса проживания, паспортные данные;

— для юридических – полное и сокращенное наименование предприятия, юридический и фактический адреса, ИНН, ОРГН).

Основная часть

  • О предмете договора (адрес, площадь, технические параметры объекта);
  • Стоимости;
  • Порядке оплаты;
  • Правах и обязанностях участников;
  • Ответственности сторон;
  • Порядке расторжения договора;
  • Расходах сторон.

Реквизиты и подписи сторон

Указываются ФИО сторон, реквизиты для оплаты, личные подписи. Договор купли-продажи подразумевает переход права собственности на объект покупателю. Однако вступить в полные права владения лицо сможет только после регистрации договора в Росреестре.

 Регистрация договора с юр. лицом в Росреестре 

Гос. регистрация прав на квартиру проводится регистраторами Росреестра. При обращении в орган необходимо иметь при себе договор купли-продажи и все документы, на основании которых проводилась сделка.

За регистрацию юридическому лицу придется внести платеж: госпошлину в сумме 22 000 рублей. Сумма не маленькая, но без ее уплаты регистратор не вправе производить регистрационные действия. Если не будет предоставлена квитанция об оплате, право собственности не будет зарегистрировано.

 Квартира как собственность юридического лица 

Юридические лица, приобретающие недвижимость, задаются вопросом: как в дальнейшем можно распоряжаться собственностью? В результате сделки покупки юридическое лицо становится владельцем квартиры.

Объект ставится на баланс предприятия. Такое имущество принадлежит учредителям пропорционально долям, вложенным в уставной капитал предприятия. Дальнейшая продажа любым другим лицам будет происходить от имени предприятия.

 Риски при покупке недвижимости 

Для покупателя, желающего приобрести квартиру у предприятия, сделка представляет некоторые риски. В частности должны быть подготовлены все документы для продажи, а именно важно, чтобы было получено согласие всех учредителей на сделку.

Если продажа была проведена без ведома хотя бы одного учредителя, квартира может стать предметом судебного разбирательства. Покупатель рискует лишиться денег, так и не получив квартиру.

Кроме того, имущество юридических лиц часто имеет обременения – запрет на продажу. Это может быть арест суда или пребывание объекта в залоге. Покупателю необходимо удостоверится в юридической «чистоте» объекта недвижимости.

Перед сделкой следует проверить объект в специальных реестрах. Для этого можно обратиться к нотариусу, поскольку он имеет доступ к базам данным, содержащим сведения об обременениях имущества.

На практике купля-продажа квартир у предприятий не сильно распространена. Но иногда можно выгодно купить недвижимость у юридического лица, например, если предприятие приняло решения о ликвидации и распродает имущество. Есть все шансы купить квартиру на хороших условиях.

Видео: как купить квартиру у юридического лица

19 ЯНВ 2018

По статистике, лишь третья часть всех продаваемых объектов недвижимости на рынке выставляется частными лицами. Эти объекты недвижимости специалисты, подбирающие вариант для своего клиента, стараются, по возможности, обойти их стороной. это происходит потому, что у них сложилось особое отношение к таким вариантам, своих клиентов они ориентируют прежде всего на объекты, выставляемые на продажу коллегами — агентствами недвижимости, объясняя своим клиентам, что покупка недвижимости у частного лица — всегда связана с большими рисками срыва сделки или не совершения ее в нужные сроки. Действительно ли это так? Давайте разбираться.

Первый риск — редкий и страшный.

При покупке недвижимости у собственника, интересы которого представляет агентство недвижимости, все вопросы можно решать непосредственно со специалистом, ведь он несет ответственность перед своим клиентом на основании договора, в котором обязательно прописывается цена объекта. Специалист готовит квартиру к продаже по документам, прогнозирует сроки выхода на сделку, организовывает внесение предварительного платежа (аванса) в обеспечение обязательств покупки, подготавливает договор купли-продажи, организовывает безопасную схему взаиморасчетов. Когда у продавца квартиры нет представителя в виде агента, то все это обсуждается непосредственно с собственником. Соответственно, никто не может гарантировать то, что сделано все будет со знанием дела. Но основной риск заключается все же не в этом.

Как правильно купить квартиру? Ваша новая азбука

Покупатель рискует тем, что после внесения аванса продавцу недвижимости лично, в итоге он не получит ничего — не купит квартиру и не вернет свои деньги. Ведь никто не сможет дать покупателю гарантий, что на следующий день продавец "случайно" не исчезнет с его деньгами. Когда продавец квартиры, принял аванс, но не продал объект недвижимости и не возвращает деньги, случай, конечно, редкий, но вероятный. К сожалению, в данной ситуации вопрос возврата денежных средств можно решить лишь в судебном порядке. Но даже в этом случае, суд может присудить возвращать аванс согласно доходам собственника квартиры, который представит в суд справку о том, что его доходы, например, составляют пять тысяч рублей в месяц. Грубо говоря, он может присудить возвращать денежные средства в течение нескольких лет!

В случае внесения частичного платежа в риелторскую компанию, она несет ответственность за принятые денежные средства и гарантирует их возврат при невозможности совершения сделки. Ни одно агентство недвижимости не станет рисковать из-за одного аванса своей репутацией и отказываться от всей суммы вознаграждения.

Если клиент риелторской компании выбрал квартиру, которая продается частным лицом, и настаивает на своем выборе, специалисту агентства недвижимости приходится принимать это как должное. Однако, ни о каком авансировании не может быть и речи, пока специалист не проверит не только документы на квартиру, но и проведет анализ ситуации продавца с помощью специальных наводящих вопросов, чтобы спрогнозировать возможность или невозможность покупки недвижимости у данного лица. Только после тщательной проверки и беседы с продавцом, специалист принимает решение о внесении частичного платежа. Причем данный платеж оформляется в виде задатка, который возвращается в случае отказа продавца недвижимости от продажи, в двойном размере. Также во избежание неприятностей, составляется предварительный договор купли-продажи, в котором прописываются все основные условия: цена объекта, дата подписания основного договора купли-продажи, освобождение объекта, ответственность сторон и по которому передается задаток.

Второй риск — частый и опасный.

Этот вид риска при покупке недвижимости связан с невыполнением продавцами недвижимости взятых на себя обязательств. Чаще всего это выливается в отказе снимать свою квартиру с рекламы, даже если был внесен аванс. Таким образом, продавец квартиры рассчитывает на то, что сможет найти покупателя за более дорогую стоимость и в случае, если это случится он просто вернет аванс и продаст другому. Конечно, хорошо если он его вернет, но ведь для покупателя не  только возврат денежных средств играет большую роль, но и потерянное время, за которое аналогичные квартиры могут подорожать и соответственно, он уже не сможет приобрести то, на что рассчитывал. Когда у продавца квартиры есть специалист, представляющий его интересы, тот в свою очередь обязательно снимает квартиру с рекламы и с самого начала работы объясняет продавцу недвижимости о том, что цена квартиры не может меняться после принятия аванса.

Еще один немаловажный момент. Самые распространенные сделки на рынке недвижимости — это альтернативные сделки. Соответственно, если выбирать квартиру у частного лица, которое продает свою квартиру и приобретает что-то взамен, возрастает в разы риск, что он будет очень долго искать себе встречный вариант. А значит, может безмерно долго оттягиваться Ваша покупка. В такой ситуации всегда есть риск, что продавец недвижимости, просмотрев все, что есть на рынке недвижимости по его средствам, разочаровывается, а соответственно, на то, что он хочет банально не хватает денежных средств и он вынужден будет поднимать цену Вам. Либо, в силу своих не знаний, не сможет досконально убедиться в возможности быстрой покупки встречного варианта (например, необходимо просчитать все сроки, проверить все документы, оценить ситуацию продавца уже встречной квартиры и т.д.).

Грамотный риелтор всегда балансирует между двумя сторонами. Для принятия правильных решений ему не достаточно знаний о ситуации только своего клиента,  он обязательно интересуется ситуацией всех сторон сделки, в том числе, если выстраивается цепочка из нескольких квартир, он обязан знать и владеть информацией по каждой из них. Только в этом случае, он сможет спрогнозировать возможность совершения сделки. И, конечно, когда за каждой квартирой стоит профессионал, представляющий интересы своего клиента, проще организовать, договориться, согласовать и устранить недопонимания, т.к. риелторы разговаривают на одном языке.

Третий риск — наиболее вероятный.

Этот риск связан с незнанием продавца недвижимости каких-то тонкостей и деталей сделки. Например, на регистрацию не будет предоставлено нотариальное согласие супруга (ги) на продажу. ("А зачем оно мне, — может он заявить Вам на сделке, — мы развелись уже 10 лет назад и я даже не знаю, где она (или он)!" Но если квартира приобреталась в период брака, то развод не играет ни какой роли, и согласие обязательно нужно. А в итоге, сделка может не состояться, продавец пойдет доделывать документы, а покупатель будет вынужден ждать и терять время, а ведь может быть ситуация, когда у покупателя оформлен ипотечный кредит на выгодных для него условиях по специальной акции, которая может закончиться, пока продавец доделывает документы. Конечно, ошибки допускают и риелторы, но все же это происходит гораздо реже.

Способы покупки квартиры

Найти подходящую квартиру – это только полдела. Сама покупка и оформление сделки – это тоже, как правило, не более легкая и легко решаемая задача. Способы покупки квартиры различны, следовательно, различны и сроки оформления, и возможные при этом сложности. Рассмотрим несколько способов покупки квартиры.

• Самый простой и самый лучший для покупателя способ – прямая продажа, когда продавец и покупатель заключают договор купли-продажи, после чего в ближайшее время покупатель получает квартиру, а продавец – деньги.

• Ипотечный кредит. Многие банки и финансовые учреждения предлагают программу ипотечного кредитования. Данный метод покупки давно практикуется, имеет широкое распространение, поэтому если Вы решили приобрести квартиру именно с помощью ипотечной программы, не стоит торопиться. Поищите, какой из банков предлагает более выгодные условия, ведь конкуренция в данном секторе рынка значительна.

• Городские программы обеспечения жильем.

Сюжет: "Встречная покупка: правила безопасности"

Во многих крупных городах для поддержания молодых семей работают такие программы, реализация которых осуществляется за счет средств местных бюджетов. Молодые семьи получают субсидии на приобретения жилья.

• Долевое строительство. Довольно рискованный способ покупки жилья, и прежде чем отдать денежные средства фирме–застройщику, убедитесь в наличии разрешительных документов на строительство, изучите внимательно договор, проверьте пункты, касающиеся сроков сдачи дома и наличие финансовых санкций за его неисполнение, а деньги вносите не в кассу застройщика, а для гарантии направляйте через банковские учреждения.

• Жилищно-строительный кооператив (ЖСК). Этот способ напоминает долевое строительство, так как за ЖСК стоит конкретная фирма-застройщик, а сам кооператив, по сути, только осуществляет продажу квартир. Схема заключается в том, что человек вносит определенную сумму средств (денежный пай) в размере стоимости жилья, однако намного меньше рыночной стоимости, ждет окончания возведения дома, и получает абсолютно новую квартиру.

Безусловно, есть и другие способы приобретения квартиры, как при наличии сразу всей суммы для покупки, так и предоставляющие возможность внесения средств поэтапно, каждый из которых имеет свои преимущества и недостатки.

Читайте еще:

Чем отличается ипотека от жилищного кредита

Как правильно оценить квартиру

Со скольки лет можно брать кредит

Рекомендуем ознакомится: http://kvartira-help.ru


Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *