Земельный пай

Земельный пай

        На протяжении долгих лет сельскохозяйственным производством занимались колхозы и совхозы. Они получали землю у государства, которой могли пользоваться бессрочно и бесплатно. В начале девяностых годов в результате реформы произошла реорганизация сельскохозяйственных предприятий в Акционерные общества закрытого типа, землю же приватизировали на себя работники бывших колхозов и совхозов. В большинстве случаев передача земли была в виде индивидуальных земельных долей (паев).
        Определенное количество площади земли, которое рассчитано в балло-гектарах на одного человека, если в основе качество сельхозугодий, в гектарах в натуральном и стоимостном выражении и называется земельным паем. Такие земельные доли отражены только документально, на местности никаких ограничений нет.
        Таким образом, люди, получившие земельные доли, стали собственниками земель сельскохозяйтвенного назначения на праве общей долевой собственности. Это подтверждается наличием у каждого государственного свидетельства о праве собственности на земельные доли.
        В свидетельствах прописаны следующие характеристики пая:
— размер в гектарах;
— оценка в балло-гектарах;
— виды сельхозугодий.
        Все эти показатели не должны отличаться у всех собственников долей.
        То есть люди являются собственниками земельных участков, но вот каких и где именно на всей площади, они не знают. Площадь, которая отражена в свидетельстве, может быть истолкована по-разному. Предположим, написано, что за собственником закреплены 4,4 га сельхозугодий, из них 3,8 га пашни. Так вот не факт, что ему выделят именно эти 3,8 га пашни, ведь земля в АОЗТ по качеству разная, поэтому и фактическое предоставление тоже будет отличаться.

Подводные камни колхозных паёв

Гораздо важнее балло-гектары. Предположим, гектар оценен в 40 баллов. Исходя из этого, собственник может получить всего 3 га пашни или 12 га пастбищ, которые оцениваются в 10 баллов за га.
        Федеральный Закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" был основой порядка владения и пользования участком, находящимся в долевой собственности. А сам порядок принимался собранием участников долевой собственности, на котором должно было присутствовать не менее 20 % членов.
        Любой владелец может продать, обменять, отдать в залог, завещать и совершить любые другие действия со своей земельной долей.
        В том случае, если принято решение о продаже пая, то изначально необходимо сообщить об этом всем остальным собственникам. В течение месяца они должны принять решение либо о покупке этой доли, либо об отказе от нее. Помимо этого местные органы власти также должны принять свое решение. И только в случае получения отказов, можно приступить к свободной продаже земли. При этом цена не должна быть ниже установленной.
        Передать долю в аренду невозможно. Несмотря на то, что до этого аренда была возможна, после принятия Закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" доля стала считаться ненатуральным земельным участком и поэтому такая возможность пропала.
        На самом деле, государство совершало очень запутанные действия в отношении земельных законов. На данную землю использовались договоры доверительного управления имуществом. Но вот переход прав собственности на долю невозможен. В том случае, если владелец земли решил сдать ее в аренду, то ему нужно сначала получить взамен этого участка другой, который все-таки возможно арендовать. А это вновь долгие хождение по органам власти.
        Конечно, формально возможно выделить в натуру свою земельную долю, особенно после прочтения закона "участник долевой собственности вправе требовать выдела земельного участка в счёт доли и для любых других целей. Что для этого он должен известить в письменной форме о своём намерении остальных участников долевой собственности или опубликовать сообщение в средствах массовой информации с указанием предполагаемого местоположения земельного участка. Что необходимо указать также размер компенсации остальным участникам долевой собственности, если рыночная стоимость выделяемого земельного в расчёте на единицу его площади превышает рыночную стоимость оставшегося после выдела земельного участка также в расчёте на единицу его площади", но вот в реальности осуществить это практически невозможно. Поэтому все еще самый привычный и оптимальный способ выделить свою долю в натуру — пойти к руководителю АОЗТ и попросить посодействовать.

Обзоры, аналитика

Хотя с начала повсеместного выделения земельных паев сельскохозяйственного назначения обычным гражданам прошло много лет (закон был принят в 1991 году), фактически до сих пор не все понимают, что они собой представляют и какие возможности дают.

Что такое земельный пай?

Большинство собственников используют землю только для собственных нужд, хотя также можно организовать фермерское хозяйство или получать доход, заключив договор аренды земельного пая.

Ключевые моменты аренды и субаренды земельных паев

Прежде всего, необходимо знать, что земельный пай и участок – совершенно разные вещи. Пай представляет собой определенную долю общей собственности на территорию сельскохозяйственного назначения. Его гражданин может получить один раз и бесплатно в рамках государственной программы, либо купить или получить в наследство. Пай не является конкретной территорией, в отличие от земельного участка, который пайщик получает в собственность после процедуры выделения. Впрочем, распоряжаться, в том числе сдавать земельный пай в аренду, можно и без выделения. При этом собственник должен регулярно выплачивать налог на земельный пай и использовать земли исключительно в рамках целевого назначения.

Оформление договора аренды земельного пая

По обоснованному мнению многих людей, земельный пай в аренду сдавать гораздо выгоднее, чем продавать, поскольку позволяет постоянно получать определенную сумму как дополнение к своему бюджету. В качестве арендатора могут выступать, как частные лица, заинтересованные в развитии бизнеса в сфере сельского хозяйства, так и различные организации, включая колхозы. Следует заметить, что земельный пай, находящийся в аренде колхоза или индивидуального предпринимателя, не предполагает перехода имущественных прав. Таким образом, у обладателя права собственности сохраняется возможность его продать или оформить в наследство.

Взаимоотношения между владельцем земельного пая и арендатором регулируются подписанным обеими сторонами договором, в котором прописаны следующие нюансы:

  • площадь территории;
  • расположение земель;
  • стоимость аренды;
  • сроки пользования земельным участком – срок сотрудничества определяется в индивидуальном порядке, при этом есть возможность взять в аренду земельный пай на неопределенный период. Правда, в таком случае обязательно потребуется зарегистрировать договор в Росреестре.

Что такое субаренда?

По различным причинам колхозу, арендующему у пайщика долю общей собственности, может потребоваться на какое-то время сдать участок в аренду. Закон не запрещает заключение договора субаренды при условии отсутствия подобного пункта в соглашении главного арендатора. Также потребуется официальное согласие владельца земельного пая. В перечень документов, которые будут нужны для оформления договора субаренды земли, входят:

  • акт о проведенном обмере площади;
  • графическая схема участка (часть кадастрового плана) с указанием границ территории, которая предоставляется в пользование;
  • ситуационный план.

Начиная с 1991 года, в рамках законодательной инициативы о реорганизации совхозов и колхозов, у значительной части населения нашей страны появилась возможность получения паев на земли сельскохозяйственного назначения. Действующий с 2002 года Федеральный закон, регулирующий оборот сельхоз земель, определяет земельные доли, как определенные части приватизированного участка.

Земельный пай — это часть земельного участка, которая выделяется гражданину в общем земельном массиве. Но не всегда владельцы земельных паев четко знают и понимают, как наиболее рационально распорядиться своим имуществом и что для этого необходимо сделать.

К примеру, можно использовать такое имущество для получения пассивного дохода: сдавать пай в аренду и получать оплату наличными деньгами, либо частью урожая.

Но следует отметить, что земельный участок и пай — не одно и то же.

Все собственники паев являются владельцами земель сельскохозяйственного назначения на праве общей долевой собственности — это право не на участок, а на землю. Доли же в натуре не выделялись, границы на местности отсутствуют и существуют только в документальном виде.

Земельный пай

Сегодня участники долевой собственности по своему усмотрению вправе распорядиться своими долями следующим образом:

Ø внести пай в уставной капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности;

Ø передать пай в доверительное управление, продать или подарить ее другому участнику долевой собственности или сельскохозяйственной организации;

Ø отказаться от права собственности на земельный пай. Отказ осуществляется путем подачи заявления в территориальный отдел Росреестра по Орловской области по месту нахождения пая через офисы кадастровой палаты или МФЦ. Право собственности на земельный пай прекращается со дня государственной регистрации прекращения прав.

Если хозяин земельной доли хочет распорядиться ею другим образом, к примеру, продать его третьим лицам, не являющимся дольщиками, то есть использовать землю не как долю в общем имуществе, а как конкретный отдельный участок, его потребуется выделить и зарегистрировать право собственности.

После государственной регистрации собственник может распорядиться им на свое усмотрение в рамках разрешенного использования участка, в том числе продать его любому физическому либо юридическому лицу.

В таком случае обязательно соблюдение преимущественного права покупки — собственник пая обязан предложить его муниципалитету с целью возможного выкупа по цене, по которой он продается.

Если же муниципалитет откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня получения извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене, не ниже указанной в извещении.

 
Самозахват
Сегодня, по данным комитета Госдумы РФ по аграрным вопросам, 80 процентов земель сельскохозяйственного назначения юридически не оформлены.

 
Это земли дачников и огородников, дольщиков и организаций. Собственники долей осуществили государственную регистрацию своих прав только на 18 млн. га земельных угодий из 115 имеющихся. Основная проблема легитимности использования земли существует и у сельскохозяйственных организаций. В собственности этих организаций оформлены 3,5 млн. га, остальные земельные доли используются без оформления каких-либо документов на землю (фактически это самозахват невостребованных земельных долей).
Принудительное изъятие паёв
В соответствии с п.3 ст.6 Федерального закона от 24.07.2002 г. №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения принудительно может быть изъят у его собственника в судебном порядке в случае ненадлежащего использования.
С 1 июля вступает в силу Закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения», который позволит местным властям в принудительном порядке изымать не используемые по назначению или с явными нарушениями земли сельскохозяйственного назначения. Кроме того, государство сможет наконец разобраться с земельными долями и с невостребованными земельными долями, которые были в своё время щедро розданы колхозникам. Неоформленные и невостребованные доли также перейдут в собственность местных муниципалитетов.
Основанием для изъятия сельскохозяйственных земель стали следующие критерии: если участок земли используется с нарушением земельного законодательства и это повлекло существенное снижение плодородия или значительное ухудшение экологического состояния. Органы Россельхознадзора имеют право налагать штрафы на недобросовестных собственников. Если вы более трёх лет не используете свой земельный участок, то можете лишиться егона законных основаниях!
Муниципалитеты получили полномочия
Не осуществление сельскохозяйственных работ собственником или иным лицом, владеющим земельным участком на законном праве в течение трёх и более лет подряд, а также земельная доля, о которой отсутствуют сведения в решениях органов местного самоуправления, будет считаться невостребованной долей. Если дольщики и собственники земельных участков самостоятельно не начнут приводить свои земельные дела в порядок, к делу подключатся муниципалитеты. Местная власть согласно закону получила дополнительные полномочия и, по мнению экспертов, отныне является заинтересованной стороной. По данным комитета Госдумы по аграрным вопросам, в руки муниципалитетов только невостребованных земель могут перейти около 22 млн. га. Установлен порядок, определяющий право сельхозорганизации или крестьянского (фермерского) хозяйства, использующего земельный участок, обратиться в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора купли-продажи земельного участка или договора аренды в течение трёх месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности по цене не более 15% от кадастровой стоимости земельного участка.
Поля заросли бурьяном
На Камчатке ситуация с землями сельхозназначения отнюдь не благополучная. Большинство полей находится в долевой собственности.

Закон о земельных паях

Распределение паёв на сельскохозяйственные земли произошло при ликвидации совхозов. На сегодня практически все поля не обрабатываются, заросли бурьяном. Многие пайщики уехали на материк… Неопределённость с принадлежностью земли сдерживает возвращение земель в сельхозоборот, производство зелёных кормов и в целом возрождение сельского хозяйства.
Что делать с паем?
По данным риэлторских компаний, финансовые затраты собственника на оформление земельного пая могут превысить 50  тыс. руб. Подготовка землеустроительного дела, постановка выделенного земельного участка на государственный кадастровый учёт и регистрация права собственности на вновь сформированный земельный участок производятся на возмездной основе. Вместе с тем, собственники земельных паёв могут отказаться от неиспользуемой земли сельхозназначения в пользу муниципалитета.

8 (800) 500-27-29 доб. 763

Могу ли требовать с агрофирмы компенсацию за пользование земельным паем?

По наследству достаются два земельных пая, оформил свидетельство на руках. При жизни отец передает их в пользование агрофирме, которая в последствии банкротится и на ее месте появляется другая которая обрабатывает эти земли. Никаких договоров о передаче в аренду с новой фирмой я не заключал, налог на землю исправно плачу. Могу ли я требовать с фирмы зерно или денежную компенсацию за пользование землей?

P.S земельные паи не межевались .

Не нашли ответ? Задайте свой вопрос юристам8789 юристов ждут Вас Быстрый ответ, бесплатно!

Спросить быстрее, чем читать. Задайте вопрос юристам!8789 юристов ждут Вас Быстрый ответ, бесплатно!Собянина Наталья Юрьевна(04.04.2012 в 10:29:11)Права собственников земельных паёв прописаны в Федеральном законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Согласно части 1 статьи 12 данного закона, к сделкам с долями в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. таким образом , вы можете требовать компенсацию. После того, как у вас на руках имеется техпаспорт, справка из БТИ об оценочной стоимости вашего участка, а также документ подтверждающий государственную регистрацию земельного объекта, свидетельство на право собственности, справка из налоговой об отсутствии каких либо денежных обязательств и долгов, вы можете смело распоряжаться землей: продавать, сдавать в аренду и т.д.Какулия Ревази Анзориевич(04.04.2012 в 10:31:10)Добрый день! Для ответа на ваш вопрос необходима более подробная информация. Так например, организационно-правовая форма этой фирмы и и фирмы которой ваш отец передал паи. (ООО, ЗАО, ОАО, Колхоз, иные варианты). Что подразумевается под передачей в пользование, он их внес в качестве вклада или сдал по договору аренды. Есть ли эти документы?

Земельный пай в колхозе

Была ли действительно процедура банкротства или это просто смена наименования компании, реорганизация компании. Если была действительно процедура банкротства, то была ли ликвидирована эта фирма. После получения ответов на эти вопросы я смогу сформировать позицию по данному вопросу.Луговской Максим Сергеевич(10.04.2012 в 21:38:49)Ситуация сложная так как по закону земельный пай в аренду передать нельзя пока земельный участок не будет выделен в счет земельного пая. Земельные паи можно передать в аренду только в одном случае если все собственники земельного массива (т.е. все собственники земельных паев) передадут свои земельные паи в аренду. В данном случае заключается договор аренды при множественности лиц. если вам нужна более подробная информация и помощь тогда обращайтесь у нас есть опыт по работе с земельными паями.


Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *